你好租賃合同不到期房東和拆遷辦投的評估了

律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  一、國務(wù)院305號令有關(guān)裝修評估補償?shù)囊?guī)定 《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院305號令)第24條的立法釋義明確了：1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的；2、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定；3、如果要對裝修進(jìn)行補償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。 從上述解釋可以看到：1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價格是不含裝修價格的；2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價格評估時所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。 各地在制定評估細(xì)則時，在確定房屋成新時以及進(jìn)行市場法選取成交案例進(jìn)行修正計算時均應(yīng)將裝修因素對成交價格的影響剔除。 當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識到，國務(wù)院拆遷管理條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。 二、裝修理性與利益 我們認(rèn)為裝修是理性行為，裝修人是基于最大化自己利益的考慮，計算其裝修利益并實施裝修行為的。同時，裝修人是趨向于自己的使用、依據(jù)自己的審美偏好去裝修的。這偏好規(guī)定了裝修利益的專用性和個人性。 裝修利益是指裝修人就其改良房屋的使用利益。該利益以房屋中的改良部分為對象。 裝修人利失指裝修人就其改良房屋的使用利益因基礎(chǔ)法律關(guān)系終止而當(dāng)然產(chǎn)生的損失。它涉及三項要素：裝修利益，以返還占有為時間基準(zhǔn)的該利益存量、該利益存量因返還占有而當(dāng)然產(chǎn)生的滅失或者減少。 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第86條規(guī)定，“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人，造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”。 三、拆遷出租房屋的裝修評估 在實施對出租房屋拆遷時，對于房屋承租(使用)人與房屋所有人在房屋租賃協(xié)議中事先約定了合同發(fā)生終止時裝修如何補償?shù)模瑧?yīng)按照約定條款予以補償。當(dāng)然，對于明知該房要拆遷，訂立虛假合同圖謀非法獲利的應(yīng)堅決不予補償。 在房屋租賃合同中經(jīng)常有租賃到期時裝修無償返還房主的約定，此時，如果拆遷估價時點尚在租賃期間，應(yīng)計算按照裝修工程的現(xiàn)時造價結(jié)合成新以及該裝修原造價扣除使用時間的剩余價值兩種結(jié)果，視不同情形而定。 如房主甲與房客乙簽定房屋租賃協(xié)議，約定乙對房屋進(jìn)行裝修，租賃期為五年，租賃期滿，裝修殘值全部無償交給甲。乙裝修投入100萬元(假定不存在高估冒算，屬于理性裝修)，現(xiàn)使用到第五年初，政府公布拆遷通告對該房屋實施拆遷。經(jīng)估價師現(xiàn)場勘察測量，按照拆遷時的裝修定額及材料市場價格計算，全新狀態(tài)的造價為150萬元(假定物價上漲)，現(xiàn)狀成新率為30％。在拆遷評估時，宜按照45萬元補償給房屋所有人。而其中的20萬元應(yīng)由所有人支付給承租人。當(dāng)然拆遷行為只能與房屋所有人發(fā)生拆遷關(guān)系。所有人與承租人之間屬于租賃合同關(guān)系。 如果上述案例中，拆遷時物價下跌，按照全新狀態(tài)的造價為60萬元，其他情況不變。此時，承租人尚須收回裝修投資20萬元，而現(xiàn)時價值僅18萬元。拆遷評估價應(yīng)按照20萬元予以補償。因為由于拆遷行為造成甲的合同違約使得乙無法在合同期限內(nèi)實現(xiàn)收回投資。 四、連同裝修發(fā)生轉(zhuǎn)讓交易后的房屋拆遷評估 目前，對于商品住宅銷售時已達(dá)到精裝修標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)人沒有再進(jìn)行二次裝修，以及重新裝修好的二手房發(fā)生轉(zhuǎn)讓后的房屋等，該類房屋的產(chǎn)權(quán)人已按照市場價支付了房款及裝修款，在實施拆遷時如何處理。在房屋買賣中，裝修往往只是修正因素之一，對于舊房買賣，裝修基本上是不考慮的，因為買方認(rèn)為其設(shè)計、用材不符合其要求、偏好。而對于新房，可能裝修在房價的部分比其成本價格要高。我們認(rèn)為應(yīng)按照就高原則予以補償。因為被拆遷人的行為屬于理性的購買及裝修行為，其購買時并不知道該房要拆遷，而且作為買房人必然要與出售方討價還價以達(dá)到價格最低。 合理的評估出裝修利益是確定裝修補償價格的依據(jù)。計算房屋考慮裝修因素下的市場評估價格與不考慮裝修因素下的市場評估價格之差額。計算裝修的工程造價并考慮成新狀況下的價格。比較上述結(jié)果，孰高取高作為拆遷時對裝修的補償。 五、裝修估價時計算的注意事項 1、價格時點 由于建筑裝飾材料價格變化較快，應(yīng)注意采用兩個時點，即裝修作業(yè)當(dāng)時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動終止了。此時應(yīng)按照裝修當(dāng)時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應(yīng)按現(xiàn)時價值作為補償。 2、價格構(gòu)成 在計算裝修造價時，除了按照工程預(yù)算定額或單項單價計算施工造價外，還應(yīng)計算工程的間接費用如：設(shè)計費、管理費、監(jiān)理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標(biāo)費用、建設(shè)單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分之十到十五。 3、成新率的確定 成新的確定應(yīng)考慮實際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。 4、裝修質(zhì)量對價值的影響 在評估時應(yīng)考慮總造價的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場狀況。 原問題：《房屋租賃合同未到期，涉及到拆遷；評估裝修費用如何補償？》

  回復(fù)于 2022-11-19 01:45:38