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咨詢物業(yè)合同糾紛

合同糾紛2025-01-08 17:45

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月幫助201720人

您好： 1 前期物業(yè)合同并非由業(yè)主簽訂，合同對業(yè)主是否有效？普通物業(yè)服務合同即人們通常所說的物業(yè)服務合同,是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的。業(yè)主委員會需要由業(yè)主召開業(yè)主大會，才能成立業(yè)主委員會。而業(yè)主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數(shù)要達到一定比例?，F(xiàn)實生活中，開發(fā)商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經(jīng)過較長的一段時間后，小區(qū)業(yè)主的人數(shù)才能達到第一次業(yè)主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業(yè)主大會，也未必能馬上成立業(yè)主委員會。但是在這段過渡時間內(nèi)，房屋已經(jīng)交付給業(yè)主，業(yè)主存在著物業(yè)管理的需求。因此，這一階段由開發(fā)商選聘物業(yè)服務企業(yè)來對物業(yè)進行有效管理。開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的臨時性、過渡性的物業(yè)服務合同，就是前期物業(yè)合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容”。換言之，開發(fā)商與購房者簽訂買賣合同時，已經(jīng)將前期物業(yè)服務合同作為了買賣合同的構(gòu)成部分，業(yè)主認可由開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務合同。依據(jù)業(yè)主與開發(fā)商之間簽訂的房屋買賣合同，業(yè)主應當履行向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費的義務。除了業(yè)主與開發(fā)商之間的合同約定外,最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》第一條也規(guī)定了前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。因此，某甲不應當以其并非前期物業(yè)合同的當事人，拒絕繳納物業(yè)服務費。 2 業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問題為由拒絕繳納物業(yè)服務費？開發(fā)商與物業(yè)服務公司是兩個不同且相互獨立的企業(yè)法人，兩者對于物業(yè)所應承擔的責任也不相同。小區(qū)的房屋質(zhì)量問題在質(zhì)保期之內(nèi)是由開發(fā)商負責維修，質(zhì)量瑕疵擔保責任由開發(fā)商承擔，質(zhì)保期滿后業(yè)主維修房子需要啟動小區(qū)維修基金進行維修。而物業(yè)公司作為一個服務主體，僅提供對公共區(qū)域的清潔、安保等服務，房屋質(zhì)量瑕疵問題并非其物業(yè)管理的職責范圍。物業(yè)服務與房屋買賣分屬兩個不同的法律關系，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問題為由，遲交、拒交物業(yè)服務費。 3 業(yè)主能否以物業(yè)服務質(zhì)量不到位為由拒絕繳納物業(yè)服務費？既然業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問題拒交物業(yè)服務費，那能否以物業(yè)服務質(zhì)量水平低、不達標為由拒絕支付物業(yè)服務費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業(yè)主認為物業(yè)服務公司所提供的服務質(zhì)量“不達標”，但是物業(yè)服務的質(zhì)量標準應由物業(yè)服務合同明確約定，業(yè)主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的標準為由拖欠物業(yè)服務費。其次，業(yè)主一般只能舉證證明物業(yè)公司提供的服務有瑕疵，而不能證明物業(yè)公司沒有提供服務、沒有履行合同義務。而且，物業(yè)服務公司所提供的服務具有整體性，比如對公共區(qū)域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業(yè)主身上，但卻對每個業(yè)主都有整體的作用。在此情況下，物業(yè)服務公司并非完全不履行自己的義務，業(yè)主可以針對物業(yè)公司不完全履行的部分拒絕繳納相應的物業(yè)服務費，但不能拒絕繳納全部的物業(yè)服務費。風險提示實踐中不少業(yè)主以自己并非合同當事人、物業(yè)服務公司提供的服務質(zhì)量差為由，拒付物業(yè)服務費，由此產(chǎn)生了大量糾紛。與開發(fā)商、物業(yè)服務公司相比，業(yè)主雖然為較為弱勢一方，但業(yè)主應當合法、理性維權(quán)，以免無理由拒付物業(yè)管理費，屆時還將產(chǎn)生違約金的損失。原問題：《關于物業(yè)服務合同糾紛的幾個常見問題》

回復于 2022-05-17 07:18:59
劉漢濤律師

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