園區(qū)要求重新簽訂招商引資協(xié)議

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  起草示范文本的基本原則 1.合法性原則 （1）簽約主體要合法 原則上，項目落地縣（市）、區(qū)政府或者開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)作為項目投資合作協(xié)議（主合同）的簽約主體，重大招商引資項目涉及市政府承諾相關(guān)政策或協(xié)調(diào)相關(guān)事項的，由市政府同投資商簽訂框架合作協(xié)議。簽約過程中需重點注意： 一是不能以招商引資合同替代土地出讓合同、特許專營合同等專門的政府合同；并且，招商引資合同與這些專門合同的相關(guān)條款內(nèi)容要保持協(xié)調(diào)一致。 二是通常情況下，投資協(xié)議多由投資商母公司同政府簽訂，而項目實施多由在當(dāng)?shù)爻闪⒌捻椖抗矩?fù)責(zé)，因此招商引資合同中要注意對投資商義務(wù)的包容性問題，即母公司所承諾的相關(guān)義務(wù)對其項目公司同樣要有約束力。 （2）政府承諾要合法 一是縣（市）、區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會不能超越權(quán)限替代上級政府或者上級機關(guān)做出承諾（如土地供給、規(guī)費減免、稅收優(yōu)惠等等）； 二是涉及公用事業(yè)單位提供服務(wù)（如水、電、氣、通信等）的，政府只能承諾協(xié)調(diào)，不能承諾包辦； 三是涉及投資商與第三方關(guān)系的，政府不宜輕易承諾兜底責(zé)任（如有些項目中政府承諾項目建設(shè)過程中所有相鄰關(guān)系糾紛均由政府出面解決，保證不讓投資商承擔(dān)任何責(zé)任等等）； （3）扶持方式要合法 要把握財政扶持政策和稅收減免、先征后返、即征即退等稅收優(yōu)惠政策的區(qū)別，盡可能多用財政扶持政策，少用稅收優(yōu)惠政策。 2.雙向約束原則 “雙向約束”是合肥市在招商引資活動中探索和總結(jié)出的一套較為有效的管理機制，也是提高招商引資項目成功率的有效手段之一。近年來各縣（市）、區(qū)、開發(fā)區(qū)對外簽訂的重大項目招商引資合同中，都把“雙向約束”機制作為一項重要內(nèi)容通過具體合同條款予以落實，一方面在國家法律和政策允許范圍內(nèi)最大限度地給予投資商各種優(yōu)惠和扶持政策，另一方面也嚴(yán)格約束投資商認(rèn)真履行合同條款，落實項目投資和建設(shè)義務(wù)，兌現(xiàn)各項經(jīng)濟指標(biāo)承諾。實踐證明，在重大項目招商引資合同中全面落實“雙向約束”機制不僅是可行的，同時也是必需的。 3.可救濟性原則 就是一方面要確保所有合同條款的有效性，同時要保證在出現(xiàn)違約的情況下能夠通過訴訟、仲裁等渠道有效地追究違約方的違約責(zé)任。從這個角度考慮，招商引資合同應(yīng)盡量避免約定一些模糊的、不可量化或者無法準(zhǔn)確計量的指標(biāo)。 （四）示范文本中《投資合作協(xié)議》相關(guān)重點條款的理解與適用 投資合作協(xié)議是示范文本中涉及的三份協(xié)議中最重要最核心的一份協(xié)議，是由政府或開發(fā)區(qū)管委會與投資方簽訂的。該部分內(nèi)容將著重從項目建設(shè)用地、項目扶持政策和雙向約束機制三個方面對其進(jìn)行重點闡述。 1.項目建設(shè)用地 （1）土地使用權(quán)取得方式 《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土部令第21號）規(guī)定，在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土部令第39號）規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 根據(jù)上述規(guī)定，絕大多數(shù)情況下，投資項目（包括制造業(yè)項目、服務(wù)業(yè)以及其他經(jīng)營性項目）的建設(shè)用地均需要通過招拍掛方式供地。因此，招商引資合同中一定要明確約定項目用地需按規(guī)定程序通過招拍掛方式取得，不能采取協(xié)議出讓方式供地。 （2）用地規(guī)模預(yù)審 在招商引資意向階段，縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)國土部門應(yīng)提前介入。按照節(jié)約集約用地原則，結(jié)合投資情況、市場前景、產(chǎn)品工藝、稅收預(yù)期、用地預(yù)期及在本行業(yè)中的排名等，開展用地規(guī)模預(yù)審，由開發(fā)園區(qū)填寫《合肥市工業(yè)項目用地預(yù)審單》報市國土局審查，市國土局審查提出意見報市土委會領(lǐng)導(dǎo)審簽后，方可簽訂入園入?yún)^(qū)協(xié)議（也即投資合作協(xié)議）。入園入?yún)^(qū)協(xié)議中的相關(guān)規(guī)劃、產(chǎn)值（主營業(yè)務(wù)收入）、財稅約束條款應(yīng)一并寫入土地出讓合同之中。用地規(guī)模預(yù)審作為項目用地（計劃）安排的依據(jù)，應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)周期及建設(shè)時序來統(tǒng)一規(guī)劃，建多少，供多少，分期安排。 （3）地價 地價問題是招商引資合同中的敏感內(nèi)容。投資合作協(xié)議是在招投標(biāo)工作實際開展之前簽訂的，這時最終供地價格沒有確定，而低于基準(zhǔn)地價出讓土地甚至零地價供地都是違規(guī)的，因此示范文本中約定投資方應(yīng)當(dāng)通過招拍掛方式依法取得項目建設(shè)用地的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓工業(yè)（商業(yè)、住宅）用地，采用掛牌方式出讓的，掛牌價格不低于合肥市政府規(guī)定的最低掛牌價格，具體的掛牌價格我們放在補充協(xié)議中表述，并在補充協(xié)議中約定如投資方競買成功，投資方應(yīng)及時與合肥市國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，土地價款以成交價為準(zhǔn)。這樣投資方必須通過競買、摘牌等方式取得土地，對其成交價高于意向受讓價的部分，只能通過其他扶持政策予以解決，不能直接通過減免出讓金或者直接退讓土地價款的方式處理。 （4）土地出讓價格的評估堅持依法合規(guī)的原則 商業(yè)自持部分與商業(yè)出售部分和住宅部分，在評估地價時要分類評估、綜合評定。對商業(yè)自持部分的要結(jié)合業(yè)態(tài)類型分類評估。對商業(yè)自持部分在地價評估方法上可采取成本法，即有基準(zhǔn)地價的地區(qū)不得低于基準(zhǔn)地價，沒有基準(zhǔn)地價的地區(qū)不得低于土地取得成本。 土地出讓參考價、保留底價由市土地管理委員會集體決策確定。 （5）對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的限制措施 明確要求投資方所取得的項目建設(shè)用地只能用于本協(xié)議約定的項目建設(shè)，除非經(jīng)協(xié)議雙方協(xié)商一致并經(jīng)過規(guī)劃及國土資源管理部門批準(zhǔn)，否則投資方不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（包括通過土地使用權(quán)出資、項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式間接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓）。因情勢變更確需進(jìn)行全部或部分轉(zhuǎn)讓的，受讓方只能為政府或者政府指定的第三方。示范文本雙向約束機制中還對此約定了限制性措施，包括要求退還已經(jīng)兌現(xiàn)的扶持資金、取消尚未兌現(xiàn)的扶持政策直至收回土地等。實踐中，投資商直接轉(zhuǎn)讓土地的情況較少，多數(shù)情況下是通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)或者改變土地用途等方式間接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 原問題：《招商引資約定的土地優(yōu)惠政策可否在招拍掛程序之后得到落實》

  回復(fù)于 2022-05-16 23:12:28