商品房購(gòu)房合同存在對(duì)業(yè)主的欺詐行為。房屋未施工完成就交房

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  購(gòu)房應(yīng)查閱的資料：　　首先，預(yù)購(gòu)商品房要選擇具有一定實(shí)力和開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商，了解一下他們以前開(kāi)發(fā)的商品購(gòu)買(mǎi)者對(duì)其信譽(yù)的評(píng)價(jià)。對(duì)不講信譽(yù)者，切不可與之打交道。其次，審查其預(yù)售商品房是否符合預(yù)售條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管 理法》第44條第1款的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　　1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地 產(chǎn)文易的前提條件，如果連開(kāi)發(fā)的土地都沒(méi)有、商品府豈不成了“空中樓閣”?　　2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)榻ㄔO(shè)單位只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和其他必備證件后，方可申請(qǐng) 辦理開(kāi)下手續(xù)。　　3．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入并發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度及 竣工交付U期，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入25%以上的資金進(jìn)行建設(shè)，這就不會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)空賣(mài)空?！　?．向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可。這是最重要的一環(huán)，因?yàn)榻?jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理邵門(mén)的宵查許可后一般是不會(huì)出問(wèn)題的?！　≠?gòu)房應(yīng)注意的各事項(xiàng)：　　第一類(lèi)：虛假?gòu)V告　　設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購(gòu)房人買(mǎi)某一個(gè)項(xiàng)目的欲望首先來(lái)源于房地產(chǎn)商的廣告或展會(huì)上的沙盤(pán)?！皹影宸俊币菜；ㄕ校恍╅_(kāi)發(fā)商利用樣板房欺騙消費(fèi)者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實(shí)際所交房不符、裝修中利用視覺(jué)誤差、家具尺寸相對(duì)縮小等進(jìn)行誤導(dǎo)。　　應(yīng)對(duì)：購(gòu)房者要仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同中的內(nèi)容，必要時(shí)還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證?！　〉诙?lèi)：配套設(shè)施　　開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售項(xiàng)目時(shí)對(duì)今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無(wú)缺，但購(gòu)房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位?！　?yīng)對(duì)：購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車(chē)，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可。三是看周?chē)欠裼刑鎿Q的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施，一旦開(kāi)發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了?！　〉谌?lèi)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，從而吸引了許多買(mǎi)房者。但一些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其不受法律保護(hù)，購(gòu)房者的權(quán)益也無(wú)法受到保障?！　?yīng)對(duì)：最好不要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)商品房。至于想買(mǎi)低價(jià)房的業(yè)主或投資者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、具有市場(chǎng)品牌的樓盤(pán)。　　第四類(lèi)：物業(yè)管理　　開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。或在一段時(shí)間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好?！　?yīng)對(duì)：購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件。　　第五類(lèi)：逃避債務(wù)　　借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負(fù)責(zé)任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項(xiàng)目中，或隱匿財(cái)產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)。　　應(yīng)對(duì)：業(yè)主可盡量選擇信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商，要分清股東與公司的關(guān)系，同時(shí)，明察暗訪項(xiàng)目公司的實(shí)際財(cái)產(chǎn)?！　×?lèi)：亂收費(fèi)　　物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，通常表現(xiàn)在下列幾方面：　　1.超出核準(zhǔn)的價(jià)格收取管理費(fèi)。　　2.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價(jià)?！　?.擅自增加項(xiàng)目建設(shè)，而將費(fèi)用分?jǐn)偨o業(yè)主?！　?yīng)對(duì)：業(yè)主應(yīng)積極參與，選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)。這樣業(yè)主委員會(huì)可以挑選信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽(yù)不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為?！　〉谄哳?lèi)：購(gòu)房合同　　購(gòu)房者與地產(chǎn)銷(xiāo)售商簽訂的購(gòu)房合同會(huì)有空白的地方作為合同的補(bǔ)充條款，但如果雙方?jīng)]有補(bǔ)充條款，就應(yīng)該注意合同的空白處別讓開(kāi)發(fā)商做了手腳。　　應(yīng)對(duì)：購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無(wú)需填寫(xiě)時(shí)，也應(yīng)畫(huà)上橫線?！　〉诎祟?lèi)：房產(chǎn)證拖著不辦　　有些業(yè)主買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾在三個(gè)月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但有時(shí)好幾年房產(chǎn)證依然沒(méi)辦下來(lái)。幾年來(lái)每次去找開(kāi)發(fā)商，對(duì)方都有一套托詞，用的最多的一句話就是“正在辦理”?！　?yīng)對(duì)：購(gòu)房時(shí)看商品房是否“五證”齊全。即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。若不齊全，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不到保障?！　≌_的購(gòu)房程序　　油品房交易具有標(biāo)準(zhǔn)的額高、交易手續(xù)繁雜、耗時(shí)長(zhǎng)等特點(diǎn)。因此，購(gòu)買(mǎi)商品房必須要按照嚴(yán)格的程序辦理， 才能使交易行為順暢、嚴(yán)謹(jǐn)、安全。　　從有購(gòu)房意向開(kāi)始，購(gòu)房人一船可按以下程序辦理：　　1．調(diào)查市場(chǎng)，尋找房源。這期間購(gòu)房人可借助報(bào)刊雜志上的宣傳和中介機(jī)構(gòu)的幫助，但重要的是調(diào)查分析， 多方比較，以免偏聽(tīng)偏信。　　2．委托代理商或會(huì)同代理律師簽訂《商品厲購(gòu)銷(xiāo)合同八并按合同規(guī)定交付全部或部分購(gòu)居款。合同是銷(xiāo)售 中最霓要的法律文件，它規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)。因此，購(gòu)房人應(yīng)逐條審查、詢問(wèn)、并應(yīng)根據(jù)具體要求增訂補(bǔ)充協(xié)議?！　?．購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房應(yīng)辦理預(yù)售登記。簽訂預(yù)售合同30日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋合同登記備案手續(xù)，為以后辦理房屋權(quán)證作準(zhǔn)備?！　?．驗(yàn)收房屋，辦理入住。購(gòu)房人可從購(gòu)房面積、主體結(jié)構(gòu)、外墻、房屋面積、地面裝修以及電器、水、消防等配套設(shè)施進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。入住前，開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)。購(gòu)房人應(yīng)與物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同并交納維修基金及各項(xiàng)管理費(fèi)用?！　?．委托開(kāi)發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，并交付有關(guān)稅費(fèi)?！　楸ＷC購(gòu)庚行為的合理性與合法性，購(gòu)房人可地整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，委托房地產(chǎn)中心代理機(jī)構(gòu)成律師按照一定的法律程序逐項(xiàng)辦理，以達(dá)到省事、省心、省力的目的。 原問(wèn)題：《購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些購(gòu)房陷阱,應(yīng)查閱開(kāi)發(fā)商哪些資料(確定其資格).》

  回復(fù)于 2022-11-18 04:43:51