借名買房怎么簽協(xié)議

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  在2016年全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲后，各地調(diào)控政策不斷升級(jí)。為了規(guī)避限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，借名買房現(xiàn)象凸顯，不少借名人或被借名人因房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題訴至法院。對(duì)此，有必要作出提醒，借名買房者應(yīng)與被借名人簽訂書面協(xié)議，以此確定雙方權(quán)利義務(wù)。若未簽訂書面協(xié)議，借名人對(duì)房屋的出資、裝修、手續(xù)的持有及使用情況應(yīng)留存充分的證據(jù)，避免因舉證不足而導(dǎo)致“房財(cái)兩空”?！　　景咐俊　×忠慌c劉英生有二女一子，即林勇、林翔、林云。劉英于2002年去世，林一于2012年去世。　　林一與中國(guó)石化國(guó)際事業(yè)公司于2001年11月30日簽訂了一份《房屋買賣契約》。該合同顯示：林一按房改房政策以13284.92元購(gòu)買北京市海淀區(qū)某一處房屋，計(jì)算房屋價(jià)款時(shí)折合了林一、劉英夫妻的工齡?！　?006年4月4日，林一在公證處立下公證遺囑，表示涉案房屋屬林一個(gè)人所有，在其去世后將該房產(chǎn)留給女兒林翔個(gè)人所有。2007年4月22日，林一與林翔就涉案房屋簽訂房屋買賣合同，林一將涉案房屋以50000元價(jià)格出售給林翔。同年4月25日，房屋過(guò)戶至林翔名下。后林翔將房屋出售他人?！　×钟?、林云主張，2000年3月，中國(guó)石化國(guó)際事業(yè)公司將涉案房屋分配給林一承租，后由林一以現(xiàn)金支付方式購(gòu)買，2002年林一對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，林一一直居住在涉案房屋內(nèi)，購(gòu)房款票據(jù)、房屋所有權(quán)證均一直由林一持有。劉英去世后，繼承人未對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行分割，而后林一與林翔在未經(jīng)其他合法繼承人同意的情況下進(jìn)行了虛假交易，簽訂了房屋買賣合同將房屋過(guò)戶至林翔名下?！　×钟?、林云認(rèn)為，林一與林翔的行為侵犯了他們的合法繼承權(quán)，訴至法院要求確認(rèn)林一與林翔簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。　　林翔主張，涉案房屋是前夫父母給予他們夫妻二人的，其是合法承租人，也一直居住在涉案房屋內(nèi)。只是為了少支付購(gòu)房款才借自己父母的名義購(gòu)買涉案房屋，購(gòu)房款、房屋裝修費(fèi)均是由其支付的，取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證后也一直由自己持有，故其不同意林勇與林云的訴訟請(qǐng)求。　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，關(guān)于林翔主張的借名買房問(wèn)題，林翔主張其借林一名義購(gòu)買涉案房屋，林勇、林云對(duì)此予以否認(rèn)?！　∈紫龋姘阜课輥?lái)源問(wèn)題。林翔與林勇、林云意見(jiàn)不一，但針對(duì)各自主張，雙方所提供的證據(jù)均不足以證明各自主張；且雙方均認(rèn)可家庭成員中沒(méi)有中國(guó)石化國(guó)際事業(yè)公司的員工，但對(duì)于如何取得涉案房屋，雙方均未做出合理解釋，并且未提供相關(guān)證據(jù)證明；法院亦無(wú)法核實(shí)相關(guān)情況?！　∑浯?，購(gòu)房款的交付。雙方也意見(jiàn)不一，但雙方同樣未提供充足有效的證據(jù)證明各自的主張。還有，房屋的裝修、使用情況及房屋手續(xù)的持有情況，雙方意見(jiàn)不一，且均未提供充足有效的證據(jù)證明各自主張。另外，林一生前留有公證遺囑將涉案房屋遺留給林翔，亦與林翔的主張相矛盾。在林一與林翔未就借名買房簽訂書面合同，且上述情況均無(wú)法通過(guò)雙方提供的證據(jù)證明予以確認(rèn)的情況下，法院無(wú)法采信林翔的主張?！　￡P(guān)于涉案房屋的性質(zhì)問(wèn)題。基于前款認(rèn)定，法院不采信林翔借名買房的主張，而涉案房屋是林一與劉英夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買，且計(jì)算房屋價(jià)款時(shí)折合了二人的工齡，故涉案房屋應(yīng)為林一與劉英的夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！　￡P(guān)于林一與林翔簽訂的買賣合同的性質(zhì)及效力問(wèn)題。從林翔的自述看，林一與林翔簽訂房屋買賣合同是為了過(guò)戶涉案房屋，而林翔并未依照買賣合同中的約定支付購(gòu)房款?！　≡俳Y(jié)合林一曾留有公證遺囑將涉案房屋遺留給林翔的情況，法院認(rèn)定林一與林翔所簽訂的合同名為房屋買賣合同，實(shí)為贈(zèng)與合同。林一與林翔在明知涉案房屋中包括劉英的財(cái)產(chǎn)份額的情況下，在劉英去世后，未經(jīng)所有法定繼承人同意，擅自將房屋從林一名下過(guò)戶至林翔名下，已經(jīng)損害了第三人的利益，故林一與林翔贈(zèng)與合同中涉及劉英財(cái)產(chǎn)份額的部分無(wú)效。　　【分析】　　近年來(lái)，隨著各地限購(gòu)政策的出臺(tái)，“借名買房”情形日益增多?！　　吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”，此系我國(guó)法律對(duì)房屋權(quán)屬的形式要求。而我國(guó)民法又充分尊重當(dāng)事人意思自治原則，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以及社會(huì)公共利益的前提下，允許當(dāng)事人之間自由訂立合同，因此北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。”但由此便造成了法律層面的產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際層面的產(chǎn)權(quán)人不一致的形態(tài)，從而由“借名買房”引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮?！　?wèn)題在于，北京市高院對(duì)借名買房是否可予以支持有著較為明確的規(guī)定，但對(duì)于如何認(rèn)定雙方存在借名買房的事實(shí)，法律并未給法官提供清晰的裁判規(guī)則，高院對(duì)此亦未作出明確規(guī)定?！　”景钢校媪钟?、林云主張林翔與林一簽訂房屋買賣合同系惡意進(jìn)行虛假交易，以合法的合同形式掩蓋私自處分共有財(cái)產(chǎn)侵害其他合法繼承人權(quán)利的目的，請(qǐng)求法院確認(rèn)林一與林翔簽訂的買賣合同無(wú)效。林翔對(duì)此進(jìn)行抗辯，主張其只是借父母的名義購(gòu)買涉案房屋，但就借名買房一事林一與林翔并未簽訂書面協(xié)議，這時(shí)，法院該如何判定林翔“借名買房”事實(shí)的成立呢？　　就本案而言，法院認(rèn)為在林一與林翔就“借名買房”一事未簽訂書面協(xié)議的情況下，僅憑林翔的陳述以及在庭審時(shí)提交的《房屋進(jìn)住證明》、房屋供暖繳費(fèi)通知、住房情況調(diào)查函回執(zhí)、居委會(huì)證明等證據(jù)，并不能證明林一與林翔就“借名買房”存在口頭約定。并且從雙方當(dāng)事人的陳述與提交的證據(jù)來(lái)看，法院無(wú)法查明房屋的出資、使用情況，也無(wú)法查明購(gòu)房票據(jù)及房產(chǎn)證的持有情況。加之，在借名買房關(guān)系中也需存在一個(gè)合意，即借名人與被借名人就房屋所有權(quán)的歸屬達(dá)成一致意見(jiàn)，即使如林翔所述其與林一就“借名買房”存在口頭約定，但林一在生前的公證遺囑中表示要將涉案房屋留給林翔，據(jù)此可認(rèn)定林一與林翔并未就房屋的所有權(quán)屬于林翔達(dá)成合意。故法院無(wú)法認(rèn)定林翔“借名買房”的事實(shí)成立。（以上回答發(fā)布于2018-10-18，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)） 原問(wèn)題：《借名買房未簽訂書面協(xié)議，事實(shí)如何認(rèn)定》

  回復(fù)于 2022-05-20 05:41:11