你好,合同糾紛的問(wèn)題
律師回復(fù)
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月幫助201720人您好:1前期物業(yè)合同并非由業(yè)主簽訂,合同對(duì)業(yè)主是否有效?普通物業(yè)服務(wù)合同即人們通常所說(shuō)的物業(yè)服務(wù)合同,是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。業(yè)主委員會(huì)需要由業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì),才能成立業(yè)主委員會(huì)。而業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)有諸多程序性要求,其中包括人數(shù)要達(dá)到一定比例。現(xiàn)實(shí)生活中,開(kāi)發(fā)商不可能將樓盤一次性全部售出,需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一段時(shí)間后,小區(qū)業(yè)主的人數(shù)才能達(dá)到第一次業(yè)主大會(huì)所要求的比例。而且,即使召開(kāi)了第一次業(yè)主大會(huì),也未必能馬上成立業(yè)主委員會(huì)。但是在這段過(guò)渡時(shí)間內(nèi),房屋已經(jīng)交付給業(yè)主,業(yè)主存在著物業(yè)管理的需求。因此,這一階段由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的臨時(shí)性、過(guò)渡性的物業(yè)服務(wù)合同,就是前期物業(yè)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。換言之,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂買賣合同時(shí),已經(jīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為了買賣合同的構(gòu)成部分,業(yè)主認(rèn)可由開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的房屋買賣合同,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。除了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的合同約定外,最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第一條也規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力,業(yè)主若以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯,法院不予支持。因此,某甲不應(yīng)當(dāng)以其并非前期物業(yè)合同的當(dāng)事人,拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司是兩個(gè)不同且相互獨(dú)立的企業(yè)法人,兩者對(duì)于物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也不相同。小區(qū)的房屋質(zhì)量問(wèn)題在質(zhì)保期之內(nèi)是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修,質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),質(zhì)保期滿后業(yè)主維修房子需要啟動(dòng)小區(qū)維修基金進(jìn)行維修。而物業(yè)公司作為一個(gè)服務(wù)主體,僅提供對(duì)公共區(qū)域的清潔、安保等服務(wù),房屋質(zhì)量瑕疵問(wèn)題并非其物業(yè)管理的職責(zé)范圍。物業(yè)服務(wù)與房屋買賣分屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系,業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題為由,遲交、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。3業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?既然業(yè)主不能以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),那能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平低、不達(dá)標(biāo)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)?答案也是否定的。小編認(rèn)為,首先,雖然業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量“不達(dá)標(biāo)”,但是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同明確約定,業(yè)主不應(yīng)當(dāng)以其所提供的管理服務(wù)不符合自己的需求或者自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其次,業(yè)主一般只能舉證證明物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵,而不能證明物業(yè)公司沒(méi)有提供服務(wù)、沒(méi)有履行合同義務(wù)。而且,物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)具有整體性,比如對(duì)公共區(qū)域的綠化和保潔,雖然無(wú)法細(xì)分到每個(gè)業(yè)主身上,但卻對(duì)每個(gè)業(yè)主都有整體的作用。在此情況下,物業(yè)服務(wù)公司并非完全不履行自己的義務(wù),業(yè)主可以針對(duì)物業(yè)公司不完全履行的部分拒絕繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi),但不能拒絕繳納全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)提示實(shí)踐中不少業(yè)主以自己并非合同當(dāng)事人、物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)質(zhì)量差為由,拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),由此產(chǎn)生了大量糾紛。與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司相比,業(yè)主雖然為較為弱勢(shì)一方,但業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法、理性維權(quán),以免無(wú)理由拒付物業(yè)管理費(fèi),屆時(shí)還將產(chǎn)生違約金的損失。 原問(wèn)題:《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題》回復(fù)于 2022-05-23 19:27:59
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可以點(diǎn)我圖像進(jìn)行咨詢。你好,我是合同糾紛的問(wèn)題
合同糾紛可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟解決。 1、協(xié)商 合同當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上,通過(guò)相互協(xié)商解決糾紛,這是最佳的方式。 2、調(diào)解 合同當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致,可以要求有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解如,一方或雙方是國(guó)有企業(yè)的,可以要求上級(jí)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)解。上級(jí)機(jī)合同糾紛的問(wèn)題;?
當(dāng)您發(fā)生合同糾紛時(shí),應(yīng)該注意先閱讀雙方的書面合同條款,來(lái)看自己的主張有沒(méi)有合同上的依據(jù),如果合同不明確,要通過(guò)《合同法》來(lái)找依據(jù)。另外,如果您協(xié)商不成,要通過(guò)訴訟來(lái)解決糾紛時(shí),應(yīng)當(dāng)首先,確定管轄法院。合同糾紛的訴訟,通常是由合同履行地或被告你好,我想咨詢關(guān)于合同糾紛的問(wèn)題
具體什么問(wèn)題呢?具體可以購(gòu)買我的電話服務(wù)進(jìn)行深度咨詢。你好,是合同糾紛問(wèn)題
承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的,在房屋租賃合同中,一般均規(guī)定,裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間,往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物,這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。遇相關(guān)法律熱點(diǎn)
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熱心律師
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不怎么專業(yè),問(wèn)話方式不對(duì),不怎么好溝通
2024-04-27 13:36:36
來(lái)自用戶 如果有來(lái)生評(píng)價(jià)了 -
崔律師思路清楚,回答直接
2024-04-23 13:24:42
來(lái)自用戶 君冰評(píng)價(jià)了 -
很專業(yè),解答很清楚,很認(rèn)真,很滿意
2024-04-20 16:46:50
來(lái)自用戶 飛魚評(píng)價(jià)了