我4月8號簽訂了一個二手房買賣合同

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  借款時簽訂的房屋買賣合同有效嗎律師：“流質(zhì)條款”違法導(dǎo)致合同無效他將8萬元錢借給她，她以住房作擔(dān)保?？蛇@擔(dān)保的方式有點特別：出借人要求借款人與自己簽訂房屋買賣合同，確保對方無力償還時，以房抵債。近日，法院認(rèn)定這份房屋買賣合同無效，他的債權(quán)因此未能實現(xiàn)。案情回顧 她借我錢，我“買”她房2013年7月，肇源縣李桂云的女兒考上了重點大學(xué)。正當(dāng)全家人為此高興之際，她的丈夫被查出患上了尿毒癥。悲喜交加中，讓李桂云犯愁的是錢。經(jīng)人介紹，李桂云認(rèn)識了本縣做生意的張元海。張元海同意借給李桂云8萬元錢，一年后連本帶息還11.84萬元。李桂云用自己惟一的住房作擔(dān)保，但這種擔(dān)保的方式是簽訂房屋買賣合同。當(dāng)年8月25日，兩人簽訂了房屋買賣合同。張元海簽訂房屋買賣合同的目的，一是防止李桂云還不上欠款時，自己能順利得到這套房子，這樣就沒有任何損失了;二是同時可以多賺一筆，因為他們約定的利息很高，如果約定利息過高的話，法院是不支持的。房屋買賣合同是這樣約定的，李桂云自愿將位于肇源鎮(zhèn)的一套樓房賣給張元海，價格為11.84萬元;該房屋由李桂云居住一年(2013年8月25日至2014年8月24日止)，期滿后李桂云可按原價格回購。簽完合同后，張元海將8萬元錢轉(zhuǎn)到李桂云的銀行卡中。一年過去，李桂云沒能還上錢。于是，2014年8月24日，張元海與李桂云又簽訂一份房屋買賣合同，約定李桂云自愿將上述房屋賣給張元海，價格為13.6萬元;該房屋由李桂云居住一年(2014年8月25日至2015年8月24日止)，期滿李桂云將該房屋騰出。雙方兩次簽訂房屋買賣合同的過程中，張元海均未實際向李桂云支付購房款，而是用借款抵頂購房款。直到2016年2月，李桂云仍然沒有還上一分錢欠款，還拒絕騰出房子。張元海將她起訴至法院，要求李桂云履行合同義務(wù)，即騰出房屋，并辦理過戶手續(xù)。法院判決 這樣的房屋買賣合同無效庭審中，張元海認(rèn)為，李桂云系完全民事行為能力人，自愿將房屋出售給自己，雙方簽訂的房屋買賣合同，意思表示真實，內(nèi)容合法，應(yīng)受法律保護。李桂云辯稱，雖然張元海與自己簽訂了名義上的房屋買賣合同，但從合同內(nèi)容、交易習(xí)慣、約定借款與同類房屋價款相比較來看，并不是真實的房屋買賣，而是借款擔(dān)保。法院認(rèn)為，本案爭議焦點是雙方簽訂的房屋買賣合同是否名為房屋買賣、實為借款擔(dān)保。對此進行判斷，應(yīng)在房屋買賣合同的外觀下探求合同雙方的真實意思表示，并根據(jù)真實意思表示來進行認(rèn)定。雙方當(dāng)事人先后簽訂了兩份房屋買賣合同，其中2013年8月25日簽訂的第一份房屋買賣合同，有允許李桂云“按原價格回購”的條款，應(yīng)認(rèn)定為借款擔(dān)保合同;2014年8月24日簽訂的第二份房屋買賣合同中，雖未約定回購條款，但雙方按照借款本金及兩年利息之和確定房屋價款;在房屋具備交付條件的情況下，張元海仍允許李桂云在該房屋中居住一年;李桂云并未實際收到購房款，張元海系以借款本金及利息充抵購房款，故上述行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習(xí)慣，雙方當(dāng)事人簽訂第二份房屋買賣合同的本意仍是擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，應(yīng)認(rèn)定系名為房屋買賣、實為借款擔(dān)保合同。鑒于張元海與李桂云2014年8月24日簽訂的房屋買賣合同實質(zhì)是變相約定轉(zhuǎn)移抵押物所有權(quán)，法院認(rèn)定此合同無效。法院據(jù)此駁回了張元海的訴訟請求。律師說法 “流質(zhì)條款”違法導(dǎo)致合同無效現(xiàn)實生活中，采取手段擔(dān)保債權(quán)的并非張元海一個人。那么，怎么做才能合理合法，讓自己的利益得到保障，順利實現(xiàn)債權(quán)呢?記者請黑龍江鴻大律師事務(wù)所的王喜文律師解析一下與本案有關(guān)的法律知識。出借人在提供借款時，往往由于法院支持的利率為銀行同期貸款利率的四倍(本案發(fā)生時，法院支持最高利率為銀行同期貸款利率四倍，現(xiàn)調(diào)整為法院支持最高年利率為24%)，導(dǎo)致一些出借人使用其他手段，達到更高利息的目的。本案例中的出借人，就是通過簽訂房屋買賣的方式，來獲得更高的“利益”。我國相關(guān)法律為保護債務(wù)人的合法利益，避免不應(yīng)有的損失發(fā)生，在《物權(quán)法》第186條規(guī)定了“流質(zhì)條款”，內(nèi)容為抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。所以，本案例中房屋買賣合同違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。雖然法律有此規(guī)定，但是這并不意味著債權(quán)人的利益無法得到保障。在這種情況下，借貸合同依然有效，只不過是實現(xiàn)債權(quán)的過程有些周折。為了避免出現(xiàn)這些麻煩，借款時，借貸雙方可以到房屋管理部門將房屋設(shè)定抵押，抵押權(quán)設(shè)定后是具有優(yōu)先受償權(quán)的。如果債務(wù)人在借款期限屆滿后，未能償還借款，債權(quán)人有權(quán)通過訴訟途徑依法將抵押房屋進行拍賣、變賣等方式實現(xiàn)債權(quán)。 原問題：《簽訂房屋買賣合同，違規(guī)但并不違法，這種合同法院會怎樣處理》

  回復(fù)于 2022-05-22 11:58:18