你好，我們小區(qū)定立的物業(yè)服務(wù)合同是2020年，由于沒有業(yè)主大會討論通過而是由業(yè)委會直接和物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，請問對此無效合同適用什么法律？謝謝！

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  物業(yè)管理是一個從物業(yè)開發(fā)規(guī)劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業(yè) 管理服務(wù)的多種經(jīng)營、多類提供依其共性或關(guān)聯(lián)密切性而自然構(gòu)成不同板塊的過程。物業(yè)管理法規(guī)對不同階段和不同板塊物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系的組控也各有一些特殊規(guī)范必須或可供適用。因此，下面從物業(yè)管理用法實務(wù)和處理不同類型物業(yè)管理糾紛的角度，按物業(yè)管理各階段展開序列對物業(yè)管理易發(fā)糾紛及處理辦法作出論述。　　一、物業(yè)管理超前介入階段　　物業(yè)管理超前介入是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計時期，物業(yè)管理企業(yè) 及物業(yè)管理專家就主動介入或應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位邀聘介入，為能在物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計中預(yù)先周全考慮和妥善安排便利以后業(yè)主自治管理事業(yè)和物業(yè)管理事業(yè)開展的項目(主要包括 業(yè)主委員會辦公場所的物業(yè)管理專用房、可供物業(yè)管理經(jīng)營支配的商業(yè)用房和場地)，所作出的專業(yè)性技術(shù)咨詢服務(wù)活動。　　在物業(yè)管理超前介入階段，介入的方式是提供物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)。這種咨詢服務(wù)可 以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?。目前中國法?guī)中還沒有關(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)合同的明文規(guī)定。中國《合同法》第124條規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適 用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定?！睋?jù)此條規(guī)定，訂立、履行物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)合同及追究違約責(zé)任辦法，應(yīng)適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī) 定，并可以參照《合同法》第21章關(guān)于委托合同的規(guī)定及第18章第4節(jié)關(guān)于技術(shù)咨詢合同的規(guī)定?！　∥飿I(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)如果是無償?shù)?，則可參照委托合同規(guī)范訂立服務(wù)合同和解決發(fā)生 的糾紛，如果是有償?shù)?，也可以參照技術(shù)咨詢合同規(guī)范來訂立和解決發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同是指就特定房地產(chǎn)開發(fā)項目中的可供物業(yè)管理專用或經(jīng)營支配的商業(yè)用房和場 地的合理安排、規(guī)劃設(shè)計以及如何減少妨害物業(yè)管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或?qū)＜医ㄗh等合同。需求咨詢方即物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同關(guān)系主體的 委托人應(yīng)當(dāng)按照約定闡明咨詢的問題，提供技術(shù)背景材料及有關(guān)技術(shù)資料、數(shù)據(jù)；接受受托人的工作成果，支付報酬?！　￡P(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規(guī)定，物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同的委托人未按照約定提供必要的資料和數(shù)據(jù)，影響工作和質(zhì)量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應(yīng)當(dāng)支付。受托人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)減收或者免收報酬等違約責(zé)任。物業(yè)管理 專業(yè)咨詢合同的委托人按照委托人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委托人承擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！　￡P(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)形成的知識產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規(guī)定，在物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同履行過程中，受托人利用委托人提供的技術(shù)資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，屬于委托人。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。　　二、前期物業(yè)管理階段　　1.物業(yè)接管驗收期　　物業(yè)接管驗收，是由已與開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》的物 業(yè)管理企業(yè)參照中國建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP30001-90)及 相關(guān)新標(biāo)準(zhǔn)，接管委托單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收?！斗课萁庸茯炇諛?biāo)準(zhǔn)》之“1.2”中規(guī)定：“凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！薄　⌒陆ㄎ飿I(yè)的接管驗收不同于竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交 接對象等方面存在區(qū)別。接管驗收是在驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路 等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，交接驗收的對象是由開發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條第(五)項 規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工的綜合驗收中，包括“物業(yè)管理的落實情況”。因此，物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收的環(huán)節(jié)也成為超前介入管理的一種表現(xiàn)形式，但此時它并 非驗收主角，也不獨立承擔(dān)什么法律責(zé)任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結(jié)合起來，竣工驗收合格之日，物業(yè)也就移交物業(yè)管理企業(yè)接管了?！　∥飿I(yè)接管驗收是物業(yè)管理委托方與受托方之間發(fā)生的法定手續(xù)或約定手續(xù)，從管理服務(wù) 工作上講，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的超前介入咨詢服務(wù)轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中；從法律關(guān)系講，接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)履行生效的委托合同所應(yīng)盡的第一項 重要義務(wù)，也是明確交接雙方責(zé)任、落實物業(yè)保修責(zé)任、維護(hù)將來入住業(yè)主合法權(quán)益、保證今后物業(yè)管理工作能夠正常開展的一個“法鎖”(即法律關(guān)系紐結(jié))?！　榉乐沽粝陆窈蠹m紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)當(dāng)站在業(yè)主的立場上和從保證 今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度，特別注意以下幾個方面：　　(1)接管驗收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量瑕疵，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設(shè)單位對存在的物業(yè)質(zhì)量瑕疵整修、加固補(bǔ)強(qiáng)，直至完全合格。對于其他質(zhì)量問題，可約定期限由開 發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可以采用費用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管方處理?！　?2)落實物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會議通過發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ) 設(shè)施工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂“終身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修 期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發(fā)建設(shè)方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但就 開發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)購買業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，是物業(yè)保修第一責(zé)任人?！　　冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第16條第2款明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?！痹谖飿I(yè)保修實務(wù)中，有兩種主要做法：一是 由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，在需要時用于代修，保修期滿，按時結(jié)算；二是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之后 ，若業(yè)主提出物業(yè)質(zhì)量瑕疵問題和保修請求時，應(yīng)先了解清楚保修責(zé)任具體承擔(dān)者是誰，否則會造成搞錯保修責(zé)任人的糾紛?！　?3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促開發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料?！　?4)為盡快發(fā)揮投資效益，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作就完成了。　　2.物業(yè)入伙期　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗收接管完成后，物業(yè)就具備了入伙條件。所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng) 取鑰匙，接房入住或使用。由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)除管理物業(yè)以外，開展對人服務(wù)業(yè)務(wù)即與其服務(wù)對象業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾、服務(wù)與服務(wù)感受的差異也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業(yè)管理問題和糾紛發(fā)生最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)高 度重視這一時期，一方面應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓接房須知、收費通知書、管理規(guī)約一并寄給或送達(dá)業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)；另一方面應(yīng)充分做好 預(yù)防和依法處理糾紛的準(zhǔn)備，充分利用這一機(jī)會，做好物業(yè)管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業(yè)管理方的權(quán)利來源(委托授予的經(jīng)營管理權(quán)和國家法定的具有權(quán)利與義務(wù)結(jié)合性的物 業(yè)管理職責(zé))、權(quán)利性質(zhì)(產(chǎn)權(quán)中的相對獨立的經(jīng)營管理權(quán)和物業(yè)管理事務(wù)受托處理權(quán)或代理權(quán))、義務(wù)和責(zé)任的有限性(限于復(fù)有物業(yè)財產(chǎn)的經(jīng)營管理、使用物業(yè)公共秩序的監(jiān)督和協(xié)助 業(yè)主們維護(hù)、改良生活環(huán)境以及保安責(zé)任、物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任的非約定性等)，組織簽署共管規(guī)約的必要性和法定性、物業(yè)管理收費的項目及有關(guān)規(guī)范性文件依據(jù)?！　±?，針對業(yè)主對收取防盜門、防盜鎖、監(jiān)控和報警裝置等安全防范設(shè)施費用的異議， 應(yīng)援用1996年1月5日建設(shè)部、公安部令《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》(49號) 第12條規(guī)定：“城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)費用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)。”此外，應(yīng)秉行“全心全意為業(yè)主服務(wù)”的理念，切實為業(yè)主著想辦事，例如，對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗收時 予以熱情協(xié)助，并以專業(yè)知識和企業(yè)經(jīng)驗指導(dǎo)業(yè)主注意一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，贏得業(yè)主們的信賴?！　≡谖飿I(yè)入伙期易發(fā)糾紛主要是四類：　　(1)服務(wù)態(tài)度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況并向業(yè)主方賠禮道歉、請求諒解和物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部追究有關(guān)服務(wù)工作人員紀(jì)律責(zé)任等方法來處理?！　?2)服務(wù)差錯造成業(yè)主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權(quán)損害賠償原則作出處理。　　(3)格式條款合同糾紛。關(guān)于此類糾紛見本節(jié)后面關(guān)于消費者合法權(quán)益保護(hù)方面的糾紛中的有關(guān)說明?！　?4)業(yè)主驗收自己物業(yè)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵而錯究責(zé)任人糾紛。在上面物業(yè)接管驗收部分中已闡明物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸屬問題，有些業(yè)主因誤解而把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作責(zé)任人來找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類糾紛一般采用讓業(yè)主了解國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，說明責(zé)任歸屬問題，化解業(yè)主對物業(yè)管理公司的敵視情緒的辦法來處理，并盡可能協(xié)助業(yè)主追究開發(fā)建設(shè)方的責(zé)任，督 促其履行保修義務(wù)。　　(5)房屋銷(預(yù))售合同中關(guān)于售后物業(yè)管理約定的糾紛。按物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定，住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者在房屋銷(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管 理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預(yù))售合同的組成部分，具有受合同法保護(hù)的效力。但業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn) 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，于是雙方發(fā)生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應(yīng)當(dāng)具體分析和提出個案對策，不能籠統(tǒng)簡單地規(guī)定不可以辭退或者應(yīng)當(dāng) 辭退的原則。　　3.房屋裝飾裝修期　　業(yè)主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便于居民進(jìn)行家庭裝飾 ，中國建設(shè)部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進(jìn)行裝修裝飾。因此，做好關(guān)于房屋裝修裝飾的物業(yè)管理工作，預(yù)防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業(yè)的業(yè) 主人伙后突出的一項重要事務(wù)?！吨貞c市物業(yè)管理辦法》第24條明確要求：業(yè)主或者使用人 裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和注意事 項告知業(yè)主和使用人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反前款的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻和制止，并督促其改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān) 行政管理部門依法處理?！　　　Ψ课菅b飾裝修中易發(fā)的糾紛之處理，應(yīng)注意以下幾點：①《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》 第15條第2款規(guī)定：“房屋建筑使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu) ?！比羯米宰儎恿藙t按第69條規(guī)定“責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款?！痹斐蓳p失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。②異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬 建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》第28條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！雹蹣I(yè)主與其所聘用的施工 隊伍之間因裝飾裝修房屋質(zhì)量或報酬發(fā)生的糾紛，不屬于物業(yè)管理糾紛，當(dāng)事人協(xié)商解決不了的，可以申請調(diào)解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環(huán)境侵害行為和保護(hù)業(yè)主環(huán)境權(quán)，對 能產(chǎn)生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應(yīng)當(dāng)限定每天允許施工的時間?！　∪?、業(yè)主團(tuán)體自治主持下的物業(yè)管理階段　　業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入業(yè)主團(tuán)體自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運 行階段。　　1.物業(yè)管理企業(yè)的辭退糾紛　　關(guān)于辭退物業(yè)管理企業(yè)糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委托合同的 信任基礎(chǔ)法理和中國《合同法》有關(guān)規(guī)定，委托合同當(dāng)事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，只有物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的 物業(yè)管理企業(yè)提供的管理服務(wù)未能達(dá)到政府部門(深圳規(guī)定)和委托合同規(guī)定的管理服務(wù)效果標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會或委托方才可以決定終止委托合同(江蘇省規(guī)定)。 這種限制信任定律發(fā)揮作用，從而限制合同解除自由的規(guī)定是否妥當(dāng)呢？有人認(rèn)為，從物業(yè)管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業(yè)管理事務(wù)繁雜，受托 的物業(yè)管理企業(yè)投入的勞動量亦大，辛辛苦苦干了一段時間打下了物業(yè)管理上臺階的基礎(chǔ)，如果沒有什么違約行為，業(yè)主委員會將之辭退，好像不太公平，應(yīng)當(dāng)立法保護(hù)物業(yè)管理企業(yè) 的商業(yè)利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經(jīng)濟(jì)競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經(jīng)營者更多快好省地創(chuàng)造綜合效益，就難免會失去委托人對其能力的信任，也自然 就難免被更能干的經(jīng)營者所取代。立法限制委托人善意(即為獲得更優(yōu)秀的受托人)解除合同，實質(zhì)上是限制了正當(dāng)競爭和保護(hù)停滯不前乃至落后的經(jīng)營管理方式及服務(wù)方式。因此，為 充分發(fā)揮競爭機(jī)制作用和維護(hù)委托合同的信任基礎(chǔ)，鞭策物業(yè)管理企業(yè)居安思危，努力以自己不斷提高的服務(wù)水平來維系與業(yè)主們之間的信任關(guān)系，在有關(guān)立法上不應(yīng)對物業(yè)管理委托 合同的解除設(shè)不必要的限制，而應(yīng)回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也并不必然導(dǎo)致合同解除，追究了違約責(zé)任后，合同還可能繼續(xù)履行，沒必要以違約作為 合同解除的基本前提。當(dāng)然，考慮到物業(yè)管理委托合同的商事性和物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)性，如果業(yè)主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受托方的損失賠償額數(shù)目也不會 很小?！　母鞯胤降奈飿I(yè)管理省級文件相關(guān)規(guī)定比較而言，上海市和重慶市的規(guī)定比較穩(wěn)妥，即 ：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項， 并報區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案：①對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用予以按實結(jié)算 ，多收的部分應(yīng)予退還；②移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊；③移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 ?！　?.房屋維修、更新的費用糾紛　　根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的房屋維修 、更新的費用糾紛?！　?1)屬于業(yè)主獨有(房屋室內(nèi))部分的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用由業(yè)主負(fù)責(zé)?！　?2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！逼涞?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以 要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！　?995年5月9日建設(shè)部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規(guī)定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營 活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。因此，物業(yè)管理企業(yè)代為經(jīng)租商業(yè)用房，應(yīng)注意在租賃合同中明確約定修繕責(zé)任條款。　　(3)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔(dān)，1989年11月1日建設(shè)部第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 第9條，比較詳細(xì)地規(guī)定了凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規(guī)定突出了住宅維修基金，由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費用從住宅維修基金中支出?！　?4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業(yè)部門專項管理的設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理維護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)費用?！　?5)屬人為損壞的，由該行為人負(fù)責(zé)承擔(dān)維修、更新費用或者給予賠償?！　?6)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞而影響業(yè)主、使用人權(quán)益和公共安全時，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)督促限期維修；必要時，房地產(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強(qiáng)制措施，排險 解危的費用由當(dāng)事人承擔(dān)。(參見1989年7月8日建設(shè)部第11號令《城市房屋修繕管理規(guī)定》)　　(7)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。反之，依 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系法理及規(guī)定，因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！　?.物業(yè)的使用糾紛　　物業(yè)的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生、公共利益的利用物業(yè)行為違法或不 正當(dāng)所引發(fā)的糾紛。處理這類糾紛應(yīng)適用社會公益優(yōu)先保障原則、維護(hù)相關(guān)行政管理秩序原則和尊重物業(yè)所有權(quán)屬主意思原則?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)明列出物業(yè)使用關(guān)系中的禁為行為：損害房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌； 占用、損壞房屋的共用部位、共用設(shè)施或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠化；亂設(shè)攤點、集貿(mào)市場； 亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、涂寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；從事業(yè)主公約所禁止的營業(yè)；法律、法規(guī)及政 府規(guī)章所禁止的其他行為。對違反強(qiáng)行性禁為規(guī)范的行為人，不僅業(yè)主、使用權(quán)人、居民、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)勸阻制止和舉報，而且有關(guān)行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)有 權(quán)依法予以行政處罰。　　中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規(guī)劃法與土地利用總體規(guī)劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的住 宅、公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。住宅因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的書面同意 。利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)符合《廣告法》等有關(guān)規(guī)定的要求，征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并簽訂合同。對物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主們應(yīng)該按一定比 例享受在共有共用的地方因設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。　　4.車輛停占車位及車輛保管糾紛　　……　　中國《消費者權(quán)益保護(hù)法》賦予了消費者九項權(quán)利：①安全權(quán)。消費者在購買、使用商 品和接受服務(wù)時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。②知情權(quán)。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利。③選擇權(quán)。消費者享有自主選擇商品或者服務(wù) 的權(quán)利。④公平交易權(quán)。消費者在購買商品或者接受服務(wù)時，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。⑤求償權(quán)。消費者因購買、 使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害時，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。⑥結(jié)社權(quán)。消費者享有依法成立維護(hù)自身合法權(quán)益的社會團(tuán)體的權(quán)利。⑦獲取知識權(quán)。消費者享有獲得有關(guān) 消費和消費者權(quán)益保護(hù)方面的知識的權(quán)利。⑧受尊重權(quán)。消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時，享有其人格尊嚴(yán)、民族風(fēng)俗習(xí)慣得到尊重的權(quán)利。⑨監(jiān)督權(quán)。消費者享有對商品和服 務(wù)以及保護(hù)消費者權(quán)益工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。有權(quán)檢舉、控告侵害消費者權(quán)益的行為，有權(quán)對保護(hù)消費者權(quán)益工作提出批評和建議?！　「鶕?jù)物業(yè)管理服務(wù)的特點，物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)消費者應(yīng)特別注意關(guān)于消費者權(quán)益的下 列規(guī)定：　　(1)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或接 受服務(wù)的費用的一倍。”這就是所謂“加倍賠償”(又稱“退一賠一”)的法律依據(jù)，其中關(guān)鍵是對“欺詐行為”的認(rèn)定。國家工商行政管理局于1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認(rèn)定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經(jīng)營者如果不能證明自己沒有“欺騙、誤導(dǎo)消費者”的故意，就必須承擔(dān)加倍賠償責(zé)任的一些情況。此外 ，計量不準(zhǔn)就是商品質(zhì)量不合格，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，購到計量不準(zhǔn)商品的消費者可以向經(jīng)營者索取商品金額價格3倍的賠償。　　(2)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第25條規(guī)定：“經(jīng)營者不得對消費者進(jìn)行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。”第43條規(guī)定，違反上述條款規(guī)定的 ，“應(yīng)當(dāng)停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，并賠償損失?！边@就是消費者名譽(yù)權(quán)、人身自由權(quán)受到侵害時要求精神損害賠償?shù)姆梢罁?jù)?！睹穹ㄍ▌t》第120條規(guī)定，也是 人身權(quán)受到侵害時可以要求精神損害賠償?shù)囊罁?jù)。在物業(yè)管理實務(wù)中，特別要注意對保安人員的行為規(guī)范化、合法、尊重人權(quán)的教育，防止發(fā)生侵犯業(yè)主、使用人等的人身權(quán)、人身自 由的錯誤和違法行為?！　?3)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第24條規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任?！焙羞@方面的內(nèi)容無效。格式條款合同的格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。條款合同不同于示范合同，它是由 當(dāng)事人一方(經(jīng)營者)預(yù)先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為“服從合同”。中國《合同法》 第39、40、41條對格式條款作了專門規(guī)范，要求提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款， 按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！　№槑е赋?，關(guān)于一些業(yè)主、使用人拒交物業(yè)管理費引起的收費糾紛，物業(yè)管理企業(yè)可依 照《民事訴訟法》第189條的規(guī)定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務(wù)人異議而終結(jié)的，申請費由申請人負(fù)擔(dān)；債務(wù)人未提出異議的，申請費由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！　≡跇I(yè)主團(tuán)體自治主導(dǎo)的物業(yè)管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業(yè) 管理活動中會發(fā)生，但不是物業(yè)管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業(yè)管理從業(yè)人員特別是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理層人員及行政主管機(jī)關(guān)的工作人員，應(yīng)在日常工作 和學(xué)習(xí)中，注意收集、研究物業(yè)管理實務(wù)糾紛案例分析資料和相關(guān)法學(xué)理論文著，以利于不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……　　參考物業(yè)管理文章 原問題：《物業(yè)管理移交協(xié)議怎么寫》

  回復(fù)于 2022-12-06 18:02:52