問問農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地合同問題

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  按照自愿、有償和平等協(xié)商的原則，承包方可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。這是《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中對(duì)承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則規(guī)定，也給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)賦予了法律地位。 我國現(xiàn)階段農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面:1、流轉(zhuǎn)數(shù)量和規(guī)模逐步增長。隨著農(nóng)村勞動(dòng)力增多，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢(shì)，直接促使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速;2、流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包出租為主。農(nóng)村土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的依靠和保障，農(nóng)民是不愿意永久性的失去土地的。因此，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多呈現(xiàn)轉(zhuǎn)包出租;3、流轉(zhuǎn)主體呈多樣化。在農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，近些年一些工商企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等進(jìn)入農(nóng)業(yè)經(jīng)營，參與流轉(zhuǎn)的主體日益多元化。 隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)數(shù)量增多，在流轉(zhuǎn)過程中也暴露出了諸多問題。例如: 一、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營權(quán)，沒有統(tǒng)一的規(guī)范規(guī)定，操作無章可循，流轉(zhuǎn)隨意性很強(qiáng)，手續(xù)極不完備，導(dǎo)致以后發(fā)生糾紛時(shí)，不利于保護(hù)農(nóng)戶的權(quán)益。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)具體的規(guī)定農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營權(quán)的辦理程序:1、雙方協(xié)商，確定流轉(zhuǎn)方式、時(shí)間、價(jià)格等。2、必須簽訂書面合同，由流轉(zhuǎn)雙方本人簽字或捺印。3、合同簽訂后，應(yīng)報(bào)送土地發(fā)包方和所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)備案。 二、流轉(zhuǎn)方式界定不明。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中對(duì)承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。只是原則性的規(guī)定。對(duì)農(nóng)村普遍存在的抵押、繼承等傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)方式以及入股等新流轉(zhuǎn)方式?jīng)]有明確規(guī)定。 三、土地流轉(zhuǎn)登記制度流于形式。登記的主要目的在于將土地承包經(jīng)營權(quán)變動(dòng)的事實(shí)予以公示，使他人明確土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人。農(nóng)村土地承包法將登記的決定權(quán)交給農(nóng)民，當(dāng)事人要求登記的，可以登記。未經(jīng)登記，不能對(duì)抗善意第三人?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，絕大部分根本就沒有登記，嚴(yán)重影響了農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的正常秩序，埋下了許多糾紛隱患。雖然《土地承包法》規(guī)定了:土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，不經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》也明確規(guī)定:承包方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，除法律或者本解釋有特殊規(guī)定外，按照有關(guān)家庭承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定處理。但是有規(guī)定，卻無人去執(zhí)行。 四、流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范。有的地方土地流轉(zhuǎn)以口頭協(xié)議為主，私下進(jìn)行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，即使簽訂書面合同，也大多條款不規(guī)范，對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任等內(nèi)容不夠明確。 首先，進(jìn)行土地普查，并登記造冊(cè)，明確土地權(quán)屬，加強(qiáng)土地工作的管理。為了進(jìn)一步搞好土地工作，應(yīng)該依法進(jìn)行土地詳查，了解土地現(xiàn)狀及不安定因素，進(jìn)一步明確地界，確定一些新增地及權(quán)屬不明地的權(quán)屬，并及時(shí)發(fā)放權(quán)利證書。 其次，加強(qiáng)法制宣傳教育。開展《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律的普法工作。使流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶，嚴(yán)格執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》第19條規(guī)定，按5個(gè)程序簽訂承包合同。 再次，提高法官審理土地流轉(zhuǎn)糾紛案件的能力，豐富糾紛調(diào)解機(jī)制。要求審理土地糾紛案件的法官要有全面的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策知識(shí)，以便嫻熟適用法律，正確處理糾紛。還要有一定的審理技巧，有效利用其他社會(huì)資源，可以找一些當(dāng)?shù)氐赂咄姷牡谌邘椭{(diào)解，也可以讓村委領(lǐng)導(dǎo)或者基層司法所出面協(xié)調(diào)。調(diào)解作為其中的一個(gè)方式，應(yīng)該大力加強(qiáng)和進(jìn)一步豐富。 原問題：《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛》

  回復(fù)于 2022-05-21 22:07:13