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房產(chǎn)糾紛重慶重慶2025-01-10 08:38

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根據(jù)2010年頒布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定，“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”；即國務(wù)院明確規(guī)定了購房者購房時需交付一定比例的首付款，此為國家對于購房首付款、限貸的政策性規(guī)定。而在法律實務(wù)中，由開發(fā)商墊付首付款是否有一定的依據(jù)呢？實際上，墊付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或債務(wù)承擔等概念。墊付，根據(jù)文義解釋，一般是為他人向第三方墊付，沒有債權(quán)人為債務(wù)人向自己墊付之說。而開發(fā)商為購房者的墊付可能涉及三種類型的法律關(guān)系：①借款合同，即開發(fā)商借款給購房者、購房者再將借款交給開發(fā)商；②第三人代為履行，即開發(fā)商作為第三人根據(jù)購房者的指示將款項交付給自己，代購房者履行債務(wù)；③債務(wù)承擔，即開發(fā)商作為第三方為購房者承擔購房者對開發(fā)商的債務(wù)。首先，對于借款合同，因開發(fā)商即是房地產(chǎn)買賣法律關(guān)系中的債權(quán)人，同時又向購房者借出部分首付，借出的款項又需要給開發(fā)商自己，因此，開發(fā)商名義上墊付首付，但實際上并未墊付。因借款法律行為系實踐性法律行為，需要實際交付借款才會產(chǎn)生借款合同生效的法律后果，因此，為實際交付借款的，借款行為并未生效。開發(fā)商所享有的債權(quán)，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)買賣合同所確立的債權(quán)。并不存在一個真實、有效的借款法律關(guān)系，也不存在所謂的墊付。其次，開發(fā)商根據(jù)購房者的指示將款項交付給自己，開發(fā)商不屬于第三方，很明顯不屬于第三人代為履行的情形，不會產(chǎn)生實際履行的法律效力。換句話說，即實際上此時也不存在墊付，購房者沒有付足首付。再次，債務(wù)承擔，是指在不改變合同的前提下，債權(quán)人、債務(wù)人通過與第三人訂立轉(zhuǎn)讓債務(wù)的協(xié)議，將債務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人承擔的法律現(xiàn)象。即必須存在一個獨立于債權(quán)人、債務(wù)人之外的第三人，而開發(fā)商為購房者承擔購房者對開發(fā)商的債務(wù)時，并沒有一個獨立的第三人存在，因此也不構(gòu)成債務(wù)承擔，不產(chǎn)生債務(wù)承擔的法律效力。此時，所謂的墊付不成立，購房者仍然沒有付足首付。因此，開發(fā)商所謂的“墊付”僅僅是開發(fā)商以“墊付”之名義，讓購房者先達到辦理銀行按揭貸款的條件，出具一份虛假的首付款足額交納證明，進一步辦妥銀行貸款，以達到資金回籠的目的。而首付實際上并未依照國務(wù)院對于首付比例和限貸的規(guī)定付足。換句話說，開發(fā)商是以一種在法律上并不成立的“墊付”托辭，先與購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，而實際上卻規(guī)避了國務(wù)院規(guī)定的首付比例和限貸政策。這種行為極有可能被司法機關(guān)認定為“以合法形式掩蓋非法目的的無效行為”，而一旦認定為無效的，則合同自始無效，法律后果是開發(fā)商返還購房款、購房者退房。從銀行的角度來看，這種行為還可能被認定為“惡意串通損害第三人利益的無效行為”。在購房者辦理按揭貸款的過程中，因需要開發(fā)商出具購房者已付清全部首付款的證明，但由于開發(fā)商“墊付”的因素，購房者的首付款實際并未付清。如后期購房者未能按期償付按揭貸款，銀行除按照一般的程序拍賣抵押物外，還可以起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商因開具虛假證明而承擔連帶清償責(zé)任原問題：《在法律的角度上首付款的依據(jù)是什么》

回復(fù)于 2022-12-06 04:16:07

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