催交物業(yè)費(fèi)官司2022

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  大多數(shù)法官在討論中主張應(yīng)從最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算，主要理由歸納有五點(diǎn)： 第一，從訴訟時(shí)效制度的價(jià)值取向考慮，訴訟時(shí)效制度的價(jià)值目標(biāo)是平衡保護(hù)當(dāng)事人的利益，在其本身不利于保護(hù)債權(quán)人利益的情形下及在法律對(duì)此無明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)作有利于債權(quán)人的理解和考慮，才能真正實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的權(quán)利平衡。 第二，從連續(xù)性債務(wù)具有整體性、關(guān)聯(lián)性、獨(dú)立性角度分析，盡管各期債務(wù)確實(shí)因時(shí)間經(jīng)過而不斷產(chǎn)生，而不是在合同簽訂時(shí)就已經(jīng)形成，但由于其是在同一合同項(xiàng)下對(duì)一定期間基于同一原因而產(chǎn)生的繼續(xù)性債權(quán)的一次性或統(tǒng)一約定，各期履行的債權(quán)實(shí)際上具有整體性和關(guān)聯(lián)性，分期履行的獨(dú)立性不足以否定其整體性和關(guān)聯(lián)性。 第三，從審判角度考慮，有利于節(jié)約訴訟成本，提高審判效率，更具有可操作性。 第四，與同一筆債務(wù)分期履行一樣，都存在為維護(hù)當(dāng)事人之間的合作關(guān)系而不在每一期債務(wù)履行期限屆滿后即主張權(quán)利的情形，從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日起算訴訟時(shí)效，有利于保護(hù)當(dāng)事人的合理信賴?yán)?，促進(jìn)商業(yè)交易，增加社會(huì)財(cái)富。 第五，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面考慮，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費(fèi)面臨困難的情況下，判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費(fèi)的訴請(qǐng)超過訴訟時(shí)效期間將導(dǎo)致其收費(fèi)不足額，進(jìn)而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低或難以維持，最終受累的還是多數(shù)業(yè)主。 初看物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間自最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算的理由充分，但仔細(xì)推敲，深入分析不難發(fā)現(xiàn)該意見在邏輯上和操作上不可行。除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)是在物業(yè)服務(wù)合同履行完畢或解除或終止后才起訴業(yè)主支付連續(xù)拖欠或間斷拖欠的物業(yè)費(fèi)，便很容易地確定“最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”，否則，在合同履行期間起訴物業(yè)費(fèi)，就無法確定“最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”。事實(shí)上，出于管理和服務(wù)之便，物業(yè)服務(wù)工作具有相對(duì)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，物業(yè)服務(wù)合同履行期限一般較長，少有一年期的，多則幾年甚至十幾年期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都是在合同履行期間提起物業(yè)費(fèi)訴訟，少有拖到物業(yè)服務(wù)合同履行完畢或解除或終止后才提起，除非物業(yè)服務(wù)合同屬一年或兩年短期履行合同。持該意見者會(huì)辯解稱截止到起訴之日，業(yè)主連續(xù)或間斷拖欠的物業(yè)費(fèi)，就是“最后一筆物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”，即為物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間起算日，如此說來一定是被“至上教育”燒環(huán)了腦子。從上述五點(diǎn)理由看得出持該意見的法官既有圖省事的審判思路，也有富商、助商的情結(jié)，有的法官甚至開口閉口都稱“物業(yè)管理費(fèi)”，思維仍停留在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間管理與被管理的關(guān)系上，總是以“官官相護(hù)”的審判思維審理物業(yè)費(fèi)糾紛案件。本文對(duì)應(yīng)作如下反對(duì)意見的分析。 第一，訴訟時(shí)效制度的價(jià)值取向是平衡保護(hù)當(dāng)事人的利益，其首要的立法目的就是督促權(quán)利人行使權(quán)利，通過對(duì)權(quán)利行使在時(shí)間上作些限制，禁止權(quán)利被濫用，以保護(hù)義務(wù)人基于時(shí)間經(jīng)過而享有的認(rèn)為權(quán)利人不再行使權(quán)利的合理信賴?yán)?，避免義務(wù)人受到不正當(dāng)請(qǐng)求或過時(shí)請(qǐng)求的干擾，使義務(wù)人的財(cái)產(chǎn)只為現(xiàn)在及將來的債務(wù)提供擔(dān)保，以維護(hù)法律關(guān)系和社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定，進(jìn)而維護(hù)社會(huì)公共利益。 意見的第一個(gè)理由中稱“在其本身不利于保護(hù)債權(quán)人利益的情形下及在法律對(duì)此無明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)作有利于債權(quán)人的理解和考慮”，讀得出來其意指，在業(yè)主人數(shù)眾多、連續(xù)或間斷拖欠物業(yè)費(fèi)較多的情形下，如果物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間起算點(diǎn)確定為“每一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”，就是“不利于保護(hù)債權(quán)人利益的情形”。這一觀點(diǎn)筆者不敢茍同。 從業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的原因分析，住過商品房的人都知道，既然買得起商品房，就不會(huì)付不起物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主一般不會(huì)拖欠小額的物業(yè)費(fèi)。究拖欠原因，主要有三個(gè)：1、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量有瑕疵為由拒付物業(yè)費(fèi)，以示行使抗辯權(quán)。2、業(yè)主與其承租人、借用人或其他物業(yè)使用人之間存在支付物業(yè)費(fèi)糾紛導(dǎo)致拖欠物業(yè)費(fèi)。3、因業(yè)主的主客觀原因拖欠物業(yè)費(fèi)。三個(gè)原因中，第一個(gè)原因居多（且多為集體拖欠），第二、三個(gè)原因次之。據(jù)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起物業(yè)費(fèi)訴訟，業(yè)主基于第二、三個(gè)原因拖欠物業(yè)費(fèi)，理由不成立的，大多數(shù)案件都能調(diào)解結(jié)案。根據(jù)物業(yè)費(fèi)拖欠的三個(gè)原因分析，主張“物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間自每一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算”不利于保護(hù)債權(quán)人的利益的觀點(diǎn)，沒有事實(shí)依據(jù)。 當(dāng)然，在涉及訴訟時(shí)效問題的案件審理中，確實(shí)有側(cè)重保護(hù)債權(quán)人利益的情形，如債權(quán)人舉證證明主張過權(quán)利或訴訟時(shí)效中斷的事由，出現(xiàn)證據(jù)不充分或證明標(biāo)準(zhǔn)不夠的情形，法官可側(cè)重保護(hù)債權(quán)人的利益，采納或采信其舉證證明的內(nèi)容，《適用訴訟時(shí)效的規(guī)定》第十條規(guī)定的四種情形就是此類情形的審判實(shí)踐總結(jié)。又如義務(wù)人未提出訴訟時(shí)效抗辯的，法官不應(yīng)對(duì)訴訟時(shí)效問題向其釋明及主動(dòng)適用。但在確定物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間起算點(diǎn)上，不能以“訴訟時(shí)效的適用應(yīng)側(cè)重保護(hù)債權(quán)人的利益”為借口，選擇“最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”，否決“每一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”。由于法官作出的裁判，是在向民眾昭示一種正確的法治理念，告訴民眾哪一種行為是符合法律規(guī)范的，哪一種行為是不符合法律規(guī)范的。照此意見裁判，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本不需要在物業(yè)服務(wù)合同履行期間催交物業(yè)費(fèi)，只需等到合同履行完畢或解除或終止后再提起。這樣處理的后果是很嚴(yán)重的，表現(xiàn)在：其一，將連續(xù)拖欠和間斷拖欠兩種情形同等對(duì)待，不從每一筆物業(yè)費(fèi)拖欠之日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間，也就意味著拖欠之日不構(gòu)成違約。直到合同履行完畢的最后才算總帳，表現(xiàn)上對(duì)雙方當(dāng)事人都有利，實(shí)質(zhì)上既使訴訟時(shí)效期間在物業(yè)費(fèi)糾紛案件中起不到督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)行使權(quán)利的訴訟時(shí)效制度之立法目的，也使業(yè)主受到不正當(dāng)請(qǐng)求或過時(shí)請(qǐng)求的干擾，不利于社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定。其二，不利于業(yè)主行使履行抗辯權(quán)。其三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需要依照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”的規(guī)定，在“物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴請(qǐng)業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)前”經(jīng)書面催交”，只需要在物業(yè)服務(wù)合同履行完畢或解除或終止后的兩年訴訟時(shí)效期間主張權(quán)利即可。該意見無形中使該條規(guī)定成了擺設(shè)。第二，意見的第二個(gè)理由從連續(xù)債務(wù)的整體性、關(guān)聯(lián)性和獨(dú)立性角度分析，認(rèn)為物業(yè)費(fèi)雖不同于其他約定分期還款、分期交貨的借款之債、買賣之債等，整體性和關(guān)聯(lián)性大于獨(dú)立性，反之，物業(yè)費(fèi)的獨(dú)立性大于整體性和關(guān)聯(lián)性，但該獨(dú)立性不足以否定其整體性和關(guān)聯(lián)性。分析得出的結(jié)論是物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間起算點(diǎn)確定問題，可以適用《適用訴訟時(shí)效的規(guī)定》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。”的規(guī)定。按照該司法解釋者的立法或?qū)W理解釋，該條款適用的要件是，簽訂合同之時(shí)同一筆債務(wù)已發(fā)生，且約定了分期履行，整體性和唯一性是該債務(wù)的根本特征。因此，給付每一期債務(wù)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起算，是同一筆債務(wù)具有唯一性和整體性的根本要求?？梢娺m用本條時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：1、本條是對(duì)給付分期履行債務(wù)中的某一期債務(wù)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間起算點(diǎn)的規(guī)定，而非對(duì)給付全部債務(wù)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間起算點(diǎn)的規(guī)定，后者當(dāng)然應(yīng)從最后一期履行期限屆滿之日起算訴訟時(shí)效期間。第二，本條適用的情形是對(duì)同一筆債務(wù)約定分期履行。史尚寬先生即認(rèn)為，這種債權(quán)屬于普通債權(quán)分期給付，而非定期金債權(quán)，“至普通債權(quán)之定有給付期間或以一債權(quán)分作數(shù)期給付者，不包括在內(nèi)”。相較而言，物業(yè)費(fèi)、租金不是在簽訂合同之時(shí)就發(fā)生，當(dāng)事人雖約定分期履行，但屬于定期給付債權(quán)。物業(yè)費(fèi)雖都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)這一原因及因時(shí)間經(jīng)過而產(chǎn)生，基于對(duì)同一合同項(xiàng)下產(chǎn)生的債權(quán)，但性質(zhì)上不屬同筆債權(quán)，因此不符合適用該條款的要件。該理由對(duì)物業(yè)費(fèi)與借款、買賣等其他分期履行的債權(quán)性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清或有意混淆，錯(cuò)誤地以《適用訴訟時(shí)效的規(guī)定》第五條的規(guī)定作為物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效期間確定的法律依據(jù)。第三，物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間自最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算，省去審查和計(jì)算每期物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效中斷、重新起算的麻煩，確實(shí)比起自每一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算訴訟時(shí)效期間節(jié)約訴訟成本，提高審判效率。但筆者不以為然。如上所述，行使分期給付物業(yè)費(fèi)的某一期物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)，按此意見，首先必須確定“最后一期物業(yè)費(fèi)的履行期限屆滿之日”，但不等到物業(yè)服務(wù)合同履行完畢或解除或終止，是不容易確定的，僅此就不具有可操作性。第四，依意見的第四個(gè)理由，言下之意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期限內(nèi)為維護(hù)當(dāng)事人的合作關(guān)系，不便于在每一期物業(yè)費(fèi)履行期屆滿后即主張權(quán)利，只好等到合同履行完畢或解除或終止，最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿后才向當(dāng)事人主張或起訴。這一意見對(duì)于短期物業(yè)服務(wù)合同來說是可行的，但對(duì)于絕大多數(shù)長期的物業(yè)服務(wù)合同來說是不現(xiàn)實(shí)的。除非全部業(yè)主集體拖欠，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在每一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿后即主張權(quán)利，有可能會(huì)影響合作關(guān)系。但某一個(gè)或某一些業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)，仍提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)容忍到最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿后再主張權(quán)利或起訴，豈不會(huì)產(chǎn)生該意見的第五個(gè)理由中提到的“收費(fèi)不足額，進(jìn)而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低或難以維持，最終受累的還是多數(shù)業(yè)主”之后果。實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法忍受到合同履行完畢就迫不急待地主張權(quán)利了。第五，意見的第五個(gè)理由認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費(fèi)困難。這一觀點(diǎn)值得商榷。筆者以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費(fèi)其實(shí)并不難。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)價(jià)。相較法院不知道當(dāng)事人的住址導(dǎo)致送達(dá)成困難而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)知道欠費(fèi)業(yè)主的住址，主張權(quán)利或催交物業(yè)費(fèi)并非難事，可以在公告欄內(nèi)張貼集體催交欠費(fèi)通知，也可以將催費(fèi)通知送達(dá)給業(yè)主，如被拒簽則張貼通知到其門口，保留相應(yīng)的證據(jù)。合同約定按月、季交納物業(yè)費(fèi)，會(huì)給催交增加工作量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可派專人負(fù)責(zé)催交，不必每月或每季必催，只要經(jīng)過催交每期物業(yè)費(fèi)，使連續(xù)或間斷所欠的物業(yè)費(fèi)之請(qǐng)求在相同時(shí)間中斷訴訟時(shí)效期間后，保持在兩年訴訟時(shí)效期間催交一次，使訴訟時(shí)效期間中斷并重新起算，這樣省去每筆物業(yè)費(fèi)單獨(dú)催交的麻煩。當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和水平跟不上，法律意識(shí)不強(qiáng)，不懂得如何主張權(quán)利，催交物業(yè)費(fèi)就會(huì)有困難，但面對(duì)幾個(gè)或部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，主張權(quán)利并不存在困難，麻煩些是事實(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有金鋼鉆就別攬瓷器活。至于“判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費(fèi)的訴請(qǐng)超過訴訟時(shí)效期間將導(dǎo)致其收費(fèi)不足額，進(jìn)而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低或難以維持，最終受累的還是多數(shù)業(yè)主。”的理由，純屬危言聳聽，聽得出來象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)法院的威脅口氣。弦外之音，凡是物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴請(qǐng)物業(yè)費(fèi)，為維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益，法院不得以訴訟時(shí)效期間已超過為由駁回訴請(qǐng)。法院仍支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過訴訟時(shí)效期間的物業(yè)費(fèi)債權(quán)之訴請(qǐng)，恰恰相反，必將損害大多數(shù)業(yè)主的利益，表現(xiàn)在，一方面，剝奪了涉訴業(yè)主的時(shí)效抗辯權(quán)，損害了其時(shí)效利益，另一方面，雖說物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供符合約定質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)的對(duì)價(jià)，但即使其提供符合約定質(zhì)量要求的物業(yè)服務(wù)，也不因此理所當(dāng)然地取得超過訴訟時(shí)效期間的物業(yè)費(fèi)債權(quán)，更不能以其超過訴訟時(shí)效期間的物業(yè)費(fèi)債權(quán)未得到保護(hù)為由，不提供符合約定質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)或拒不提供物業(yè)服務(wù)，這一抗辯權(quán)既無法律依據(jù)，也不符合合同約定。 筆者自以為是地認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間起算的一般原則是自權(quán)利人得以行使權(quán)利（請(qǐng)求權(quán)）時(shí)起算，即采取“權(quán)利被侵害主義”。我國就是采取這一起算原則，法律依據(jù)是《民法通則》第一百三十七條中規(guī)定的“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算”。在分期履行定期物業(yè)費(fèi)的合同中，在每期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿，業(yè)主沒有依照合同約定的履行期間支付物業(yè)費(fèi)，就是一種違約行為，同時(shí)也侵害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的債權(quán)，已經(jīng)造成了債權(quán)被侵害的事實(shí)，應(yīng)從此時(shí)開始承擔(dān)違約責(zé)任，訴訟時(shí)效期間也應(yīng)當(dāng)從此時(shí)開始計(jì)算。如果訴訟時(shí)效期間從最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算，必然會(huì)得出業(yè)主沒有依約履行前幾期的債務(wù)，并沒有侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費(fèi)債權(quán)的結(jié)論。這顯然與事實(shí)不符。當(dāng)然，租金、物業(yè)費(fèi)等定期金分期給付債務(wù)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效問題，一直是理論界和實(shí)務(wù)界爭論頗多的法律問題，期待最高法院對(duì)此作出統(tǒng)一規(guī)定。在司法解釋出臺(tái)之前，計(jì)算其訴訟時(shí)效期間，確定起算日為“每一期物業(yè)債履行期限屆滿之日”優(yōu)于“最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”。 （作者單位：南寧市中級(jí)人民法院） 原問題：《[轉(zhuǎn)載]如何起算物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間》

  回復(fù)于 2022-11-11 12:23:34