開(kāi)發(fā)商綁定銷售車位，無(wú)產(chǎn)權(quán)的，合法嗎

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  根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及法學(xué)理論，一般認(rèn)為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售：1、開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車位的建筑面積計(jì)算在內(nèi)的；2、開(kāi)發(fā)商把建在地下車位的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)的；3、根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了車位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車位作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售該車位。具體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有初始產(chǎn)權(quán)的車位（庫(kù)），不能出售，即使又的開(kāi)發(fā)商變相出售，購(gòu)買者無(wú)法辦理所有產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)買這類車位（庫(kù)），必須謹(jǐn)慎，不能聽(tīng)開(kāi)發(fā)商忽悠。如果沒(méi)有上述情況，那么，投資興建該地下車庫(kù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此項(xiàng)有專有使用權(quán)，有權(quán)出售車位。這時(shí)購(gòu)買方可以要求該開(kāi)發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車位銷售許可證或物價(jià)局出具的車位未列入建安成本的證明。在地下車位的權(quán)屬登記方面，事實(shí)上沒(méi)有任何一個(gè)地下空間車位能夠獲得政府單獨(dú)頒發(fā)的所有權(quán)證或者是使用權(quán)證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標(biāo)注部位和建筑面積等信息。一、地下停車位作為商品房產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。二，我國(guó)《物權(quán)法》第 74條對(duì)車位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！比⑷绻叵萝囄粚偃朔拦こ蹋瑒t來(lái)自該車位的收益全部歸投資者。我國(guó)《人民防空法》規(guī)定： “人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！比朔拦こ淌菄?guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者。如果開(kāi)發(fā)商未將地下車位的建筑面積計(jì)算在出售房屋的公攤面積內(nèi)，地下車位的成本未核算在住宅開(kāi)發(fā)成本內(nèi)，則應(yīng)將開(kāi)發(fā)商視為投資者，由其獲取收益，否則收益歸全體業(yè)主共有。四、由于房地產(chǎn)商為車位購(gòu)買者辦理銷售許可證存在諸多的法律障礙等原因，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取以租代賣的方式將車位長(zhǎng)期租給業(yè)主使用。在簽訂此類合同時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意法律規(guī)定的20年最長(zhǎng)租賃期，超出法定最長(zhǎng)租賃期的則超出部分不受法律保護(hù)。 原問(wèn)題：《怎樣確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否合法銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位？》

  回復(fù)于 2022-11-11 09:55:09