我想問一下，買房首付分期，還不上了，能退房嗎？開發(fā)商首付分期是違規(guī)了嗎？

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  本帖最后由 欲水靜舟 于 2011-10-22 13:55 編輯 隨著近兩年商品房市場(chǎng)的快速發(fā)展，貸款購(gòu)房者因?yàn)檫@樣那樣的原因還不了貸款或是因房屋質(zhì)量問題退房的情況越來(lái)越多，隨之而來(lái)的糾紛也逐漸凸現(xiàn)。由于貸款購(gòu)房涉及到開發(fā)商、消費(fèi)者、銀行三方，其過程相對(duì)比較繁瑣，貸款購(gòu)房人退房難成了困擾購(gòu)房人的一塊心病。下面介紹一下還不起買房貸款首付房款能不能退？ 王先生買房時(shí)交給開發(fā)商２０％的買房貸款首付款，余下款項(xiàng)由開發(fā)商擔(dān)保在銀行辦了８成２０年貸款。半年后，王先生所在單位效益突然急速下滑轉(zhuǎn)入虧損，一年后他開始無(wú)力負(fù)擔(dān)每個(gè)月的購(gòu)房款。這時(shí)他向開發(fā)商提出退房并要求開發(fā)商退還他已交付的兩成首付款和一年來(lái)所付貸款本金。但開發(fā)商說(shuō)：開發(fā)商作為擔(dān)保人，在王先生還不起銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)向擔(dān)保人追償貸款。這樣一來(lái)，開發(fā)商只收取了客戶２０％的首付款，而８０％的銀行貸款以及利息要一次性還清，這就意味著開發(fā)商要貼錢為客戶還完貸款，因此這些損失理當(dāng)由還不起款的業(yè)主負(fù)責(zé)，２０％的首付款不能退，一年來(lái)所付貸款本金更不能退，這不是克扣業(yè)主首付款，而是在擔(dān)保、還款、欠款、銀行追款乃至最終拍賣等一系列環(huán)節(jié)中存在著太多的變數(shù)，開發(fā)商會(huì)受損失，這樣的損失必須由王先生承擔(dān)。另外，業(yè)主在交完首付款后入住，在入住和還不起款期間他占有了房產(chǎn)，那么房屋的折舊以及物業(yè)管理等方面的問題已經(jīng)發(fā)生，即使業(yè)主退房，該套房產(chǎn)也不能再賣到原來(lái)的價(jià)錢，因此，首付款完全可以看做是賠償?shù)馁M(fèi)用。 判斷開發(fā)商的話對(duì)不對(duì)，我們首先應(yīng)弄明白這一退房過程中所涉及到的幾個(gè)法律關(guān)系。王先生與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同后雙方形成了房屋買賣法律關(guān)系，王先生負(fù)有依約支付樓款的義務(wù)，享有收受房屋的權(quán)利，發(fā)展商負(fù)有依約交付房屋的義務(wù)，享有收取樓款的權(quán)利。王先生與銀行簽訂貸款合同后雙方形成了借款法律關(guān)系，銀行負(fù)有發(fā)放貸款的義務(wù)，享有依約收取利息及收回借款的權(quán)利，王先生享有依約獲得借款及使用借款的權(quán)利，負(fù)有按期償還借款本息的義務(wù)。同時(shí)，為獲得借款，發(fā)展商為王先生提供了擔(dān)保，發(fā)展商為保證人，王先生為被保證人，雙方形成了擔(dān)保與被擔(dān)保的法律關(guān)系，發(fā)展商負(fù)有為王先生墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務(wù)。 從王先生買房的情況看，他向發(fā)展商支付了買房貸款首付２成樓款，又辦理了銀行貸款，也就是說(shuō)王先生通過向銀行借款的方式支付了剩余８成樓款，至此王先生已經(jīng)向發(fā)展商付清了全部樓款，付款義務(wù)已履行完畢。王先生因財(cái)務(wù)狀況惡化而停止向銀行還款，其行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)銀行違約，依據(jù)貸款合同的約定，銀行可起訴王先生，也有權(quán)要求發(fā)展商承擔(dān)保證責(zé)任，代王先生一次性償還剩余全部借款本息。發(fā)展商在承擔(dān)了保證責(zé)任后，享有向王先生追償?shù)臋?quán)利。此時(shí)，發(fā)展商應(yīng)通過與王先生協(xié)商或向法院起訴（或提請(qǐng)仲裁）要求王先生將房屋返還發(fā)展商，發(fā)展商應(yīng)退還王先生全部樓款（包括首期款及銀行借款），該款應(yīng)扣除發(fā)展商代王先生償還銀行的剩余全部借款本息及已承擔(dān)的王先生所應(yīng)承擔(dān)的違約金（包括罰息）。 通過以上分析可見，開發(fā)商拒不退還王先生的買房貸款首付款是沒有法律依據(jù)的。王先生應(yīng)該向人民法院起訴，要求法院對(duì)其貸款所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，如果拍賣的結(jié)果達(dá)到了結(jié)清房款的目的（不排除房產(chǎn)升值的可能），甚至拍賣結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房屋本來(lái)的價(jià)值，這時(shí)候，開發(fā)商完全應(yīng)該把買房貸款首付款退給買房人。拍賣結(jié)果不及原來(lái)價(jià)值時(shí)，開發(fā)商才能從買房貸款首付款中扣除相關(guān)部分。 原問題：《個(gè)案分析：還不起買房貸款首付房款能退嗎？》

  回復(fù)于 2023-02-07 05:44:29
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  郝碧佳律師

  月幫助7471人

  要跟開發(fā)商協(xié)商

  回復(fù)于 2022-07-03 17:46:06 咨詢他