您好，律師。我想請(qǐng)教一下物業(yè)服務(wù)合同糾紛的事

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  物業(yè)合同糾紛有以下情形：（一）業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜的情形1、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，此時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)如下事項(xiàng)承擔(dān)舉證責(zé)任：（1）將車停放在車位或車庫的事實(shí)；（2）盡到了該盡的防范義務(wù)，如車門鎖、報(bào)警裝置的完好性等；（3）車輛的價(jià)值。2、物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是：（1）小區(qū)內(nèi)治安狀況的總體情況?？傮w情況良好，可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒有過錯(cuò)的。如果總體情況不好，正如前文所述，經(jīng)常有打架斗毆，失竊失盜現(xiàn)象發(fā)生，就可以認(rèn)定物業(yè)公司有過錯(cuò)。（2）各種制度是否健全及遵守情況。（3）必要的設(shè)施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。比如，小區(qū)與外界通道是否設(shè)置了門衛(wèi)及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門衛(wèi)對(duì)所有進(jìn)出人員進(jìn)行登記是不可能的。（4）在主通道及統(tǒng)一停車車位或車庫周圍設(shè)置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監(jiān)控設(shè)施、單獨(dú)的值班室及值班人員等等。防范程度應(yīng)當(dāng)與業(yè)主支付的服務(wù)費(fèi)對(duì)等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對(duì)住宿顧客的人身、財(cái)物的安保注意義務(wù)是一樣的。（二）小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊、搶劫，造成業(yè)主人身傷害、財(cái)產(chǎn)受損的情形1、此時(shí)物業(yè)公司一般應(yīng)從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務(wù)：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)；（2）從事保安服務(wù)的人員按國(guó)家有關(guān)規(guī)定具備職業(yè)資格；（3）健全的保安服務(wù)制度；（4）按制度履行注意義務(wù)的記錄或證明，如值班日志、重大事故報(bào)告記錄等；（5）為履行安保義務(wù)所采取的措施、配備的設(shè)施及必要的宣傳等。（三）業(yè)主無過錯(cuò)、物業(yè)公司無違約無過錯(cuò)的情形的處理小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主人身被傷害、居家內(nèi)財(cái)物被盜被搶，很多情況下，業(yè)主本身沒有過錯(cuò)，而物業(yè)公司也能證明按合同全面履行了注意義務(wù)，也無明顯過錯(cuò)。此時(shí)，業(yè)主訴訟到法院要求物業(yè)公司賠償，是很難勝訴的。面對(duì)此種情形，法院也不能簡(jiǎn)單駁回了事，多做做法律宣傳和調(diào)解工作，達(dá)到業(yè)主撤訴或雙方調(diào)解而息訴的目的。對(duì)物業(yè)公司是不是可以不收或少收物業(yè)服務(wù)費(fèi)；對(duì)業(yè)主而言，“利之所歸，損之所歸”，即財(cái)物損失的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主本人承擔(dān)，這是民法一個(gè)被普遍遵守的原則。業(yè)主人身及財(cái)物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。二、常見的物業(yè)合同糾紛（一）一個(gè)是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺(tái)后，“物業(yè)管理費(fèi)”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費(fèi)”5個(gè)字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對(duì)于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個(gè)矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問題，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。（二）目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。 原問題：《物業(yè)合同糾紛有哪些情形，常見的物業(yè)合同糾紛》

  回復(fù)于 2022-05-19 18:23:44
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  朱明遠(yuǎn)律師

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