我們居住的是六七十年代的福利性直管公房，現在房管部門以危房為由要求騰退。直管公房騰退是否有補償

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  劉培軍 南京大學法學院 案情介紹： 母親李某與大兒子王甲一起與85年承租房管局公房。（其丈夫已于85年去世）王甲86年結婚，同年，其妻劉某的戶口遷入。87年王甲的兒子王小某出生，并做了相應的戶口變更。當時戶口本上戶主為李某，其他家庭成員為王甲、劉某以及王小某。 99年房改，以李某的名義購買了該承租公房的全部產權。王某、劉某在《購買直管公有住房申請表》簽名同意李某購買。在購買過程中，實際利用了李某的工齡并享受了相應的優(yōu)惠。（因李某工齡最長，依據當時的房改政策，工齡越長，享受的優(yōu)惠越大，但最長不超過25年）產權證上只寫了李某一個人的名字。2000年 李某去世，戶口做了相應變更。戶主由李某更改為王甲。王乙自85年父親去世后一直獨自居住。現李某的小兒子王乙認為整個房產屬于李某的遺產，要求繼承，理由在于房產證上登記的只有李某的名字。而王甲則認為房屋應屬于李某與王甲一家共有，析出王甲一家的部分之后才屬于李某的個人財產。雙方為此發(fā)生糾紛，訴訟 至法院。 第一：不動產登記效力的絕對性不絕對。 雙方爭執(zhí)的一個焦點問題在于，不動產登記是否是認定房產所有權的唯一憑證。不管是《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規(guī)定還是《物權法》的相應條文，我們都可以得出結論，不動產登記在我國具有公信力?！段餀喾ā返谑邨l前句明確規(guī)定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明?！奔热蝗绱?，在 本案中，是否應該直接依據公信力原則，而認定爭議房屋屬于李某所有，整個房屋屬于遺產呢？個人以為：不盡然。其實在《物權法》中的同一條也是做了明確規(guī)定的?！段餀喾ā返谑邨l同時規(guī)定：“不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準?！币簿褪钦f，如果有證據證明不動產登記簿發(fā)生了錯誤，那么應該容許權利人通過舉證來主張自己的權利。 既然《物權法》含有公信力原則，同時規(guī)定權利人又能通過舉證推翻登記簿，會不會同一個案件得出截然相反的答案。答案同樣是否定的。公信力通常與善意取得聯(lián)系在一起，因為善意第三人信賴登記簿的公示，即便實際情況與登記簿不相符合，法律也對該善意第三人給與保護。這也可以稱之為不動產效力的絕對效力。但我們 需要注意的是，公信力的對象是其他人，甚至在一定意義上來說，限定在善意第三人的范圍之內。只有存在善意第三人利益需要保護的情況下，法律才會考慮到社會交易的成本以及社會的穩(wěn)定，做出不利于實際權利人的判決，同時給與其相應的救濟；在不存在善意第三人利益需要保護的情況下，法律規(guī)定實際權利人可以通過舉 證來證明權利的歸屬從而解決爭端是很合理的。實際上，這種做法也是一直存在的。最常見的是在婚姻案件之中。比如夫妻雙方在婚后所購買的房產，如果不存在約定的話，按《婚姻法》應屬于夫妻共同財產，即便登記時只登記了一方姓名，只要不存在善意第三人，在離婚時同樣應認定該房產為夫妻共同共有，而不考慮不動產 登記簿只登記了一個人。在繼承案件也是如此，在被繼承人死亡之后，某一方繼承人擅自對遺產做了變更登記，在不涉及善意第三人的情況下，析產時同樣應認定遺產屬于共同共有。這在《婚姻法》以及《繼承法》的法條、司法解釋以及相應的司法實踐中都可以得到證實。 也就是說，不動產登記效力的絕對性并不是絕對的。在存在善意第三人的利益需要保護的前提下，維護不動產登記的絕對化是絕對必要的，但在不涉及善意第三人的情形下，則應該根據不動產的實際情況來認定產權人，允許實際的權利人通過舉證來否認登記權利人的權利。即便房產此時只登記在一人的名義下，如果有證據證明 該不動產實際上屬共同財產的話，仍然應認定為共有財產。由于本案所爭議的房產并不涉及善意第三人，屬于單純的析產糾紛，應容許實際的權利人通過舉證來證明自己的權利。 第二：應根據實際情況認定所有權人。 在本案的現有證據中，能否推出王甲屬于實際權利人呢？由于爭議房產屬房改公房，需要結合房改的相應政策，考查考察爭議房產的來源以及國家的相關政策、法規(guī)，才能做出全面的判斷。 公有住房的出售對象特定性使其明顯區(qū)別于一般的私房買賣, 它主要是針對困難戶、特困戶或租賃公有住房的家庭, 帶有很強的政策傾向, 這是由公有住房原有的福利性決定的。職工家庭成員作為全社會的一分子, 均享有社會福利, 所有的家庭成員均直接享有承租權, 而不是從戶主那兒取得承租權。這體現在最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第119 條的規(guī)定: “承租戶以一人名義承租房屋的, 在租賃期內, 該承租人死亡, 該戶共同居住人要求按原租約履行的, 應當準許。”其次從馬克思主義再生產理論的角度來看, 這也是為社會主義勞動力再生產所必需?！皠趧恿Φ纳a與再生產是和人口的生育以及維持人的生物體的生存聯(lián)系在一起的,另一方面也是和人的欲望的滿足以及個 人的全面發(fā)展聯(lián)系在一起的, 包括勞動者體力和精力的恢復, 勞動者的訓練和培養(yǎng), 以及勞動力的延續(xù), 這就要求勞動力的再生產只能以家庭為單位。”當原本分配給勞動者作為再生產生活資料一部分的公有住房出售給勞動者時, 出售的對象自然應該是勞動者的家庭。相關的原則在南京市房改的實施方案中也有體現?！赌暇┦凶》恐贫雀母飳嵤┓桨浮罚暇┦腥嗣裾?1992-6-14）第四部分 “買房給優(yōu)惠”中明確約定“職工以優(yōu)惠價格購買公房，以戶為單位，每戶限購一次。”《南京市出售公有住房實施細則》（市政府令(1995)47號及附件） 第二條也明確規(guī)定“凡具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口，以自住為目的的中低收入職工，均可向房屋產權單位申請購買住房。購買公有住房堅持自愿的原則，以戶為單位，每戶限購一套?！痹凇赌暇┦谐鍪酃凶》繉嵤┘殑t》中，同時對購房所能享受的折扣做了規(guī)定，第十三條明確規(guī)定“每戶購房時，按一人工齡計算，每一年工齡給予成本價1.2％ 的折扣。工齡可以新分房職工、承租人或其同戶籍中工齡最長的一人（其配偶不得在其他戶籍中作為最長工齡人）計算”。這點從《購買直管公有住房申請表》也可以得到證實。直管公房買賣中家庭協(xié)商證明是必備條件，而普通商品房則不存在這項要求。只有全部共住人同意，才有資格購買房改房也從側面證實了房改是國家給予居民的一種優(yōu)惠。這種優(yōu)惠只給予給困難家庭，而非個人。 本案中李某自86年開始就一直與王甲一家居住在一起。該爭議房產的實際居住者是四人，即：李某、王甲、劉某以及王小某。四人的戶口都在該爭議房產之內。另外，該爭議房產的取得實際上也是利用了所有家庭成員的資格。根據《南京市出售公有住房實施細則》 第十條的規(guī)定；“職工購買公有住房，以戶為單位，按建筑面積計算。。。家庭成員較多的也可按人均建筑面積24平方米為控制標準。超過購房控制標準10平方 米以下的（含10平方米）部分，不享受現住房和工齡折扣，再超過的部分，按市場價購買。” 該爭議房屋實際面積達到50㎡左右，遠遠超過規(guī)定的24㎡，很顯然，李某個人是不可能買到如此大面積的公房的，而且當初購買的價格也正是由于考慮到同住的王甲夫妻的情況才享受了現在的購房優(yōu)惠。 物權法中有“誰投入誰受益”的利益?zhèn)€體化原則。該原則要求不論以何種形式的投入——只要具有貨幣價值——都應得到相應的權益。該爭議房產中所有共住人的權 益實際上已經轉化為購房的優(yōu)惠。王甲一家理應與名義所有人李某一樣享有對該房屋的產權。如果認為房產證上的所有人是獨有產權人的話，也是與房改的目的不相符合的。國家房改目的在于“緩解居民住房困難，不斷改善住房條件?！保ā赌暇┦凶》恐贫雀母飳嵤┓桨浮罚暇┦腥嗣裾?1992-6-14）），相關的表述在《南京市住房制度改革實施方案》、《南京市進一步深化住房制度改革的實施方案》、《南京市房改領導小組關于調整 2000年度房改有關政策的通知》等文件中都有體現。若認為以誰的名義登記就屬于誰所獨有，則可能出現名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人實際的居住困難。《南京市已購公有住房上市出售試行辦法》 中第七條也明確規(guī)定“出售后將形成新的住房困難的”公房不得出售。該爭議房產應認定為李某與王甲一家所共有，李某僅是所有人的一個代表。 第三：房改房產權應屬于共同共有。 關于房改房的產權是按份共有還是共同共有一直存在爭議，個人以為，可以對比按份共有與共同共有來予以辨別。按份共有最大的特點在于按份共有人無條件地享有分割請求權, 可提出共有關系廢止的請求, 將整個共有物進行分割, 以形成單獨所有權。房屋作為家庭的一項重大財產，最主要的特性在于維持家庭的共同生活的需要。如果將房改的房產作為按份共有財產，則按份共有人可以隨時處置自己的應有部分,如果家庭成員中一人將自己的應有部分轉讓于家庭成員以外之人, 此人將與其他家庭成員一起居住在該已購公房中,對整個家庭的安定生活將造成極大的影響。這不但違反常理，也是與房改證詞以及相關法律相違背的。第一, 如前所述, 公有住房的銷售對象是家庭, 每一個家庭成員對購置公有住房均有貢獻, 這就決定了購買公有住房后的產權應歸家庭成員共有。在日常生活之中，每個成員共同對房產享有權利并承擔相應的義務。第二，家庭購得房產之后的處分應征得全體共住人的同意。正是由于將房改房作為共同共有財產，《南京市已購公有住房上市出售試行辦法》 中第七條明確規(guī)定“出售后將形成新的住房困難的”公房不得出售。 房改房在解決了很大部分困難民眾的住房問題的同時，也遺留了一些問題。這些問題的解決既需要考慮現在的法律法規(guī)，跟需要結合當初的實際情況，以期做出公正合理的判決。 原問題：《以個人名義購買的房改房產權繼承糾紛如何解決》

  回復于 2022-12-04 03:21:05