買的期房停工一年了，眼看要爛尾，找政府和開發(fā)商協(xié)商了，開發(fā)商說沒錢，我想退房不要了，月供還兩年了

律師回復(fù)

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  一、開發(fā)商破產(chǎn)后對已簽訂的商品房買賣合同有影響嗎？簽訂商品房買賣合同，一般是伴隨著首付款的繳納進(jìn)行的。如果此時(shí)開發(fā)商破產(chǎn)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的話，那么商品房買賣合同依然有效。根據(jù)合同要求，該做法屬于開發(fā)商違約，開發(fā)商必須退還購房者的首付款，并承擔(dān)合同中約定的違約處理方法，給予購房者一定的賠償或者是具體的解決方案。二、開發(fā)商能否將業(yè)主已購房源進(jìn)行抵押？只要開發(fā)商與業(yè)主簽訂了商品房買賣合同，開發(fā)商便無權(quán)對已經(jīng)出售的房屋進(jìn)行抵押，無權(quán)隨意處置房屋，尤其是在業(yè)主已經(jīng)對房屋合同進(jìn)行備案，房屋已經(jīng)過戶的情況下，如果開發(fā)商再次抵押房屋，便是一房二賣，情節(jié)相當(dāng)惡劣。三、開發(fā)商能否原價(jià)收回已出售的房屋？如果開發(fā)商破產(chǎn)，購房者利益受損，開發(fā)商的解決辦法是原價(jià)收回已售出的房產(chǎn)的話，這種做法是不合理的。原因一、開發(fā)商要收回業(yè)主的房子，并不是所有的業(yè)主都同意，容易引發(fā)更多的糾紛矛盾。原因二、原價(jià)收回房產(chǎn)，侵犯了業(yè)主的利益，在此期間，房屋升值的收益是要?dú)w業(yè)主所有的，即使收回，也要按市場價(jià)回收。四、業(yè)主在開發(fā)商破產(chǎn)之后可以退房嗎？這種情況當(dāng)然是可以退房的。主要表現(xiàn)在，因?yàn)殚_發(fā)商破產(chǎn)的原因，導(dǎo)致業(yè)主無法完全獲取房屋的全部權(quán)益，或者說是因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е聵I(yè)主無法辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)證，此時(shí)業(yè)主是可以要求退房退款的。五、開發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主可以不給銀行還房貸嗎？在簽訂完商品房買賣合同和與銀行的貸款合同之后，開發(fā)商破產(chǎn)，此時(shí)，業(yè)主與銀行的借貸關(guān)系不因開發(fā)商的變故而變化，房貸還是要繼續(xù)還的，如果不還的話，影響的是自己的征信，甚至可能造成銀行對房屋進(jìn)行公開拍賣的局面。六、破產(chǎn)樓盤的接盤者會不會不受理原購房者的情況？由于開發(fā)商破產(chǎn)而導(dǎo)致爛尾的樓盤，要么是由開發(fā)商自己將土地抵押給其他的開發(fā)商，繼續(xù)開發(fā)，要么是由政府組織，將土地交給其他的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)，無論哪種情況，只要有人接手這個(gè)項(xiàng)目，之前的購房者的利益都會受到保障。舊業(yè)主面對新開發(fā)商，利益不會受損，只是可能會在辦理相關(guān)變更程序的時(shí)候會復(fù)雜一些，緩慢一些，其他的不會有太大的影響。切記，辦理過貸款的，一定要按時(shí)還貸款。七、業(yè)主是否享有開發(fā)商破產(chǎn)后的優(yōu)先清償權(quán)？該問題需要分兩種情況來看：一是如果業(yè)主是全款購房，或者是貸款購房后，在交房前已經(jīng)支付了全部房款，那么開發(fā)商破產(chǎn)，撤離項(xiàng)目的情況下，業(yè)主是可以要求擁有優(yōu)先清償權(quán)的。第二種情況是，如果業(yè)主只是繳納了首付款，在簽訂購房合同后遇到開發(fā)商破產(chǎn)的問題，該種情況下業(yè)主的優(yōu)先清償權(quán)可能得不到認(rèn)可，畢竟開發(fā)商破產(chǎn)后的債主不止購房者。此時(shí)業(yè)主可以要求解除購房合同，返還首付款以及獲得其他賠償。 原問題：《未雨綢繆很重要，買房交完錢開發(fā)商破產(chǎn)了怎么辦》

  回復(fù)于 2022-12-03 01:03:22