你好我想問(wèn)一下疫情受災(zāi)商戶(hù)被二房東強(qiáng)行不予按國(guó)家政策減免租金的問(wèn)題

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  最高人民法院的司法解釋是全國(guó)各級(jí)法院裁判的重要依據(jù)，它是在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，歸納全國(guó)各級(jí)法院對(duì)某一類(lèi)糾紛的共通問(wèn)題的認(rèn)識(shí)并加以提煉而來(lái)，因此，司法解釋忠于法律而又比法律更具體，對(duì)法院判決起到了很重要的規(guī)范作用。在房地產(chǎn)方面很重要的一個(gè)例子，就是2003年4月最高人民法院公布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》）。在這個(gè)解釋出臺(tái)之前，關(guān)于商品房的買(mǎi)賣(mài)并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)范，只有《合同法》當(dāng)中對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定，而《合同法》中的買(mǎi)賣(mài)合同是針對(duì)所有物品的買(mǎi)賣(mài)所作的規(guī)定，當(dāng)然就不能體現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)的一些特殊性。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的出臺(tái)，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些典型的爭(zhēng)議作出一些規(guī)定，比如商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料能否作為合同的內(nèi)容，又如房屋實(shí)際建筑面積與合同約定不符怎么處理等。今年七月，最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)于一些租賃合同糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的爭(zhēng)議事項(xiàng)作出了規(guī)定。下面，我就來(lái)走馬觀(guān)花的介紹一下：一、 以違章建筑為租賃對(duì)象的租賃合同無(wú)效違章建筑本身就不合法，所以租賃違章建筑的合同也就不合法。這個(gè)規(guī)定可以提醒那些私自搭建了房屋租給別人的房東了，你們自以為穩(wěn)妥的生意在法律上是不受保護(hù)的。但也許有的房東會(huì)想不通：我辛辛苦苦建起來(lái)的房子，就算是違章建筑，也至少能遮個(gè)風(fēng)、擋個(gè)雨，憑什么讓你白得了便宜？這也是人之常情，因此，為了公平起見(jiàn)，司法解釋還規(guī)定了，就算是違章建筑，給別人用了也可以要求支付使用費(fèi)，而且使用費(fèi)一般可以按照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。這不就相當(dāng)于違法建筑合法租賃嗎？如果單從收益上看，是差不多，但是例如合同中的租賃期限、違約金等約定，在租賃物是違章建設(shè)時(shí)就無(wú)效了。二、 一房多租的先后順序如果一位無(wú)良房東為了騙租金，就一間房屋與多個(gè)承租人簽訂了多份租賃合同，而實(shí)際能夠租進(jìn)去的又只有一個(gè)人時(shí)，誰(shuí)先誰(shuí)后？司法解釋出臺(tái)前，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有一致的操作規(guī)則。司法解釋為了解決這個(gè)問(wèn)題，確立了三項(xiàng)優(yōu)先。首先考慮先占者優(yōu)先；沒(méi)有先占者時(shí)，考慮登記優(yōu)先；合同都登記了或者都沒(méi)有登記時(shí)，最后考慮合同成立優(yōu)先，也就是誰(shuí)先簽合同。所以，如果您是承租人，不如考慮在簽訂合同時(shí)就把鑰匙取來(lái)并把門(mén)鎖芯換了吧。三、 固定裝修的處理房屋固定裝修價(jià)值的處理是租賃合同糾紛中很常見(jiàn)的爭(zhēng)議問(wèn)題。所以司法解釋用了很多條款來(lái)處理這個(gè)問(wèn)題。歸納一下，大概有這么幾條原則：第一，合同有效的情況下，看裝修時(shí)是否獲得房東的同意，沒(méi)有獲得同意的，承租人自行承擔(dān)，取得房東同意的，看合同是否正常履行直到期限屆滿(mǎn)，期限屆滿(mǎn)的，承租人自行承擔(dān)，違約導(dǎo)致合同提前終止的，違約一方合理補(bǔ)償。第二，合同無(wú)效的情況下，看雙方對(duì)合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)，按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。例如，一個(gè)違章建筑的出租，如果出租人沒(méi)有告訴承租人這是違章建筑，承租人不知道情況，入住后花了費(fèi)用進(jìn)行裝修，最終又因?yàn)檫`章建筑被拆除而無(wú)法繼續(xù)使用的，裝修費(fèi)用就應(yīng)該由出租人來(lái)承擔(dān)。四、 轉(zhuǎn)租合同的處理《合同法》規(guī)定的是，承租人經(jīng)出租人同意，可以租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。司法解釋針對(duì)這一條款的絕對(duì)性進(jìn)行了修正，規(guī)定出租人明知轉(zhuǎn)租而不反對(duì)即視為認(rèn)可：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持?，F(xiàn)實(shí)中還有一個(gè)問(wèn)題，就是轉(zhuǎn)租關(guān)系中的的出租人（俗稱(chēng)“二房東”）沒(méi)有支付租金導(dǎo)致原出租人解除合同時(shí)，承租人就成為悲慘的受害者人了。因?yàn)槌凶馊艘恢痹谙蚨繓|老老實(shí)實(shí)地付著租金，最終卻要落得被大房東驅(qū)逐的下場(chǎng)。司法解釋為了維護(hù)這些承租人的權(quán)益，特別規(guī)定如果承租人愿意為二房東向大房東墊付租金，大房東就應(yīng)該繼續(xù)履行合同，承租人墊付的租金，可以折抵自己應(yīng)該向二房東支付的租金。五、 對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制《合同法》規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。這條規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是為了穩(wěn)定房屋的現(xiàn)有利用關(guān)系，優(yōu)先保障承租人的居住權(quán)。但是在執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，導(dǎo)致承租人經(jīng)常利用這一規(guī)定撤銷(xiāo)已經(jīng)成立的買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于房屋的流轉(zhuǎn)造成了障礙。司法解釋因此對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作出了限制，規(guī)定以下兩種情況下承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一是房屋共有人之間轉(zhuǎn)讓的，二是出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。其次，司法解釋還給承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限作了從嚴(yán)把握，規(guī)定出租人通知后承租人在十五日內(nèi)未作表示的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而在司法解釋出臺(tái)之間，這一期限一般按三個(gè)月掌握。 原問(wèn)題：《最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋規(guī)定了什么》

  回復(fù)于 2022-12-03 00:27:35