你好，房屋售后維修

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  一、房屋維修的概念　　房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維修包括對(duì)非損壞房屋的維護(hù)和對(duì)損壞房屋的修理。 　　所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因引起的。 　　在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對(duì)房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對(duì)房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。 　　按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。 　　首先，按維修對(duì)象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。 　　其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護(hù)，是指對(duì)房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來的等級(jí)。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。 　　第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修。恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。 　　二、房屋維修的特點(diǎn)　　1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作 　　房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。 　　2.房屋維修量大面廣、零星分散 　　量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。 　　3.房屋維修技術(shù)要求高 　　房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。 　　三、房屋維修管理的概念　　房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。 　　房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應(yīng)的物業(yè)管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對(duì)房屋維修過程實(shí)施管理，做到在確保質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個(gè)房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財(cái)力，最大限度地節(jié)約維修成本，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 　　從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。 　　從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項(xiàng)目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的房屋維修管理目標(biāo)而開展的管理工作，包括組織開展對(duì)企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開展對(duì)技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理。所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊(duì)伍，為組織好維修項(xiàng)目的施工而以項(xiàng)目施工過程為對(duì)象開展的管理工作，包括編制項(xiàng)目施工計(jì)劃并確定施工項(xiàng)目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)施工過程實(shí)施組織和控制并做好項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是委托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動(dòng)的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)維修項(xiàng)目施工過程實(shí)施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。我們把這種情況下的施工項(xiàng)目管理稱作房屋維修施工項(xiàng)目的內(nèi)部監(jiān)理。 原問題：《夢幻西游里房屋維修是什么意思？》

  回復(fù)于 2022-11-03 17:21:45