房屋買賣返還款問題

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  　　針對您的所陳述的內(nèi)容作提煉以下主要事實：　　1、房屋買賣合同主體：出賣人家公司、買受人您本人。甲公司實際控制人為該公司法定代表人的姐姐?！　?、2011年，姐姐在信用社貸款使用訴爭房屋進行了抵押，但其償還該筆貸款?！　?、補充協(xié)議主體：甲公司法定代表人的姐姐、您本人。補充協(xié)議中設(shè)定了第三人即甲公司的義務(wù)，即如2014年10月前沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶，甲公司雙倍賠償您本人購房款80萬，同時約定了甲公司法定代表人的姐姐承擔(dān)連帶責(zé)任?！　?、2014年甲公司破產(chǎn)。從您的陳述來看沒有申報債權(quán)?！　?、2014年11月您起訴至法院，要求姐姐履行補充協(xié)議，賠償您八十萬元?！　‖F(xiàn)在做簡要分析如下：　　1、如果出賣人取得了訴爭房屋的權(quán)屬證書，該房屋買賣合同有效?！　?、補充協(xié)議有效。補充協(xié)議從性質(zhì)上來看，可以認定為姐姐對房屋買賣合同的擔(dān)保。從合同法中關(guān)于債務(wù)承擔(dān)的規(guī)定來看，也可視為姐姐對甲公司的債務(wù)承擔(dān)。這要看補充協(xié)議條款的具體約定?！　⊙a充協(xié)議約定的雙倍返還八十萬元，約定過高?！　∽罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。　　因此，要看被告是否主張該約定的賠償數(shù)額過高，并且要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任?！　?、雙倍返還購房款是在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規(guī)定。而該解釋規(guī)定的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的房屋買賣合同出現(xiàn)違約情況時對買受人承擔(dān)雙倍返還購房款的條件。本案中不適用該解釋的規(guī)定?！　?、您所主張甲公司實際控制人為姐姐，房屋實際擁有人為姐姐，需要承擔(dān)舉證責(zé)任?！　∥餀?quán)法第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此即使您購買的房屋實際出資人為姐姐，但房屋權(quán)屬證書登記的所有權(quán)人為甲公司，該房產(chǎn)仍會被認定為歸甲公司所有。　　從您陳述內(nèi)容來看，甲公司向您出具的房產(chǎn)證不能確定是否為甲公司單獨所有您所購買的房屋產(chǎn)區(qū)。另外，也有可能是開房公司辦理的大產(chǎn)權(quán)證。這需要看到具體的材料和房產(chǎn)證原件才能做出定論。案件審理中，法院也會就訴爭房屋的權(quán)屬進行核實并做出認定。　　關(guān)于對判決結(jié)果的預(yù)測：　　由于沒有參加本案的審理，僅就你所提供的材料進行判斷。本案中最重要的證據(jù)是您和姐姐簽訂的補充協(xié)議。如果您主張姐姐履行補充協(xié)議的約定，根據(jù)補充協(xié)議約定的具體條款，要求其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或者要求姐姐對甲公司的債務(wù)進行承擔(dān)，會得到法院的支持。雙倍返還購房款的請求可能會根據(jù)您的損失情況有所調(diào)整?！　×硗猓谂袥Q中，法院應(yīng)當(dāng)對本案所涉及的合同有效性作出認定。相應(yīng)的法律依據(jù)是合同法、擔(dān)保法、物權(quán)法。具體條文就不一一列舉了。 原問題：《關(guān)于房產(chǎn)買賣后協(xié)議賠償?shù)膯栴}》

  回復(fù)于 2022-08-26 10:29:37