商業(yè)學(xué)校及擴大舊城改建項目能拆遷嗎

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  自市政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（深府〔2004〕177號，下稱“城中村改造暫行規(guī)定”）和《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》（深府〔2007〕75號）以來，我市相繼開展了城中村和工業(yè)區(qū)升級改造工作。廣東省政府于2009年8月出臺了《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，下稱“省三舊改造意見”），進一步明確了廣東省三舊改造的相關(guān)政策，市政府按其相關(guān)規(guī)定制定頒布了《深圳市城市更新辦法》（市政府令第211號，下稱“更新辦法”），該辦法自2009年12月1日起施行。 一、從“舊城改造”到“城市更新” 更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(qū)內(nèi)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等),根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動。 更新辦法將城市更新的目標明確為進一步完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，改變了舊城改造只是簡單的拆除重建或穿衣戴帽物質(zhì)形態(tài)改變的觀念，更注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵。更新辦法為不同現(xiàn)狀和不同改造需求的區(qū)域提供了相應(yīng)的選擇,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結(jié)合,而且盡可能以綜合整治為主。 二、兩個新概念 （一）城市更新實行年度計劃管理制度 更新辦法規(guī)定“城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度”。我市的城市更新年度計劃包括城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實施計劃兩部分，將每一年度的城市更新單元規(guī)劃編制和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新項目做出計劃安排,強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進行。 在已經(jīng)完成的2010年年度計劃申報工作基礎(chǔ)上，市更新辦調(diào)整了更新單元規(guī)劃制定計劃管理模式，年度計劃不再采用一年一報的形式，而是常態(tài)申報的形式。 （二）城市更新單元 在更新辦法中首次提出城市更新實行城市更新單元規(guī)劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規(guī)劃的制定程序進行了規(guī)定。城市更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素,劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元,制定城市更新單元規(guī)劃。 城市更新不再以項目為單位,而是更新單元為單位進行規(guī)劃，可綜合考慮單元內(nèi)的規(guī)劃和配套設(shè)施安排，尤其是對單元內(nèi)存在多個更新項目的，可以平衡各項目利益，保證配套設(shè)施落地，有效避免了以前按項目進行規(guī)劃的弊端。按照以前做法，舊改規(guī)劃按項目進行，如某一片區(qū)內(nèi)有兩個更新項目，按規(guī)劃需安排一所學(xué)校時，由于無法平衡項目間利益，往往兩個項目都不愿意接收學(xué)校落地，造成公共設(shè)施建設(shè)困難，無法實現(xiàn)完善城市功能的改造目標。 三、三方面突破 更新辦法主要明確了城市更新項目的工作程序、地價繳納標準、城市更新計劃管理等內(nèi)容，在保持與原城中村用地改造地價政策延續(xù)的基礎(chǔ)上，對特區(qū)內(nèi)外的城中村地價標準進行了統(tǒng)一，并主要是在以下三個方面進行了較大的突破： （一）改造對象從城中村（舊村）擴大到所有符合改造條件的建成區(qū) 按照城中村改造暫行規(guī)定，“城中村”僅覆蓋規(guī)劃國土部門已劃定的原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地、農(nóng)村住宅建成區(qū)、老屋村三類，我區(qū)大量原農(nóng)村工業(yè)建成區(qū)域和舊城未納入改造范圍；而且從我區(qū)城市建設(shè)的現(xiàn)狀來看，原農(nóng)村建成區(qū)域并未形成獨立街區(qū)，大多數(shù)地區(qū)是舊村和舊城犬牙交錯，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設(shè)的規(guī)律。 因此，更新辦法把符合改造條件的全部建成區(qū)納入更新對象，并按照城市規(guī)劃和城市建設(shè)的規(guī)律進行改造，其突破意義是非常重大的。 （二）在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮市場的配置作用，變事先確定為事后確認 更新辦法出臺前，根據(jù)城中村改造暫行規(guī)定和我區(qū)相關(guān)文件精神，舊城舊村改造主要由社區(qū)集體股份公司引入合作開發(fā)商、或街道選擇開發(fā)商報區(qū)政府備案確定。確定后，改造主體方可開展拆遷談判工作，拆遷補償完成后辦理相關(guān)行政許可手續(xù)。 更新辦法在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮了市場的配置作用，改造主體主要通過“收購”、“協(xié)議”等民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，由企業(yè)或個人完成補償收購后報區(qū)政府確認的方式產(chǎn)生。這種做法執(zhí)行了廣東省“三舊”改造文件的相關(guān)規(guī)定。 （三）協(xié)議出讓作為一種可選的方式重新明確下來 按照市政府城中村改造暫行規(guī)定，我市在城市更新項目上一開始采取的就是協(xié)議出讓方式。但由于國家規(guī)定經(jīng)營性土地須通過招標、拍賣和掛牌等形式公開市場出讓，而舊改用地該采用何種方式出讓卻規(guī)定不明確。2008年底開始市國土部門要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項目都要統(tǒng)一以招拍掛方式出讓土地使用權(quán)。隨后，南山光大木材廠地塊、我區(qū)的回龍埔舊村地塊、寶安寶城26區(qū)地塊以及福田錦龍新村地塊，在2008年底、2009年上半年通過掛牌方式進行了土地使用權(quán)出讓?？紤]到城市更新項目用地的特殊性及其土地使用權(quán)出讓的可操作性，2009年9月，廣東省出臺了省三舊改造意見，該意見明確可以采用簽訂補充協(xié)議或者補簽出讓合同的土地出讓形式，更新辦法重新明確可以采用協(xié)議出讓這種形式。 另外，按照更新辦法的相關(guān)規(guī)定，政府主導(dǎo)收購?fù)恋卣麄涞某鞘懈赂脑祉椖浚漤椖客恋厥褂脵?quán)應(yīng)通過招拍掛方式出讓。 四、主要辦理程序 （一）城市更新單元規(guī)劃制定計劃：區(qū)政府對轄區(qū)更新項目進行篩選，根據(jù)城市規(guī)劃、業(yè)主意愿等情況制定年度計劃報規(guī)劃國土委員會，并由市政府批準；單一主體的片區(qū)還可直接向規(guī)劃國土委員會申報。 （二）土地及房屋確權(quán)登記，此項程序主要是針對更新單元范圍的土地和房屋進行確權(quán)處理，具備合法登記的土地及房屋、權(quán)屬清晰的更新單元直接辦理后續(xù)手續(xù)。 根據(jù)省三舊改造意見，為完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續(xù)，該意見規(guī)定了簡易的特殊處理方式。但是，歷史用地手續(xù)的完善須在2012年前完成，2012年之后該簡易處理方式不再執(zhí)行。 （三）城市更新單元規(guī)劃的編制和報批，由區(qū)政府組織申報單位編制單元規(guī)劃草案，單元規(guī)劃符合法定圖則的由市規(guī)劃國土委員會轄區(qū)管理局批準，突破法定圖則的由城市規(guī)劃委員會批準。 （四）企業(yè)、個人協(xié)議收購更新單元內(nèi)物業(yè)，收購?fù)瓿珊笙騾^(qū)城改辦申請辦理改造實施主體確認手續(xù)。 （五）改造單位辦理項目用地規(guī)劃行政許可，補簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補充協(xié)議，補繳地價。 （六）更新項目開發(fā)建設(shè)。 五、補繳地價標準 更新辦法第三十六條至第三十九條規(guī)定了拆除重建項目按照原有用地權(quán)屬和用途分成四類情況，分別按相應(yīng)標準補繳地價。 （一）更新項目中城中村部分的用地，特區(qū)內(nèi)外采用統(tǒng)一的地價政策，即新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。 本地價標準所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。 （二）1993年7月前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。 （三）拆除原有工業(yè)區(qū)的項目，改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。 改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途剩余公告基準地價標準計算地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標準計算應(yīng)繳納的地價。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的（主要是指市政府2006年的257、258號文所規(guī)定的政策和項目），從其規(guī)定按照基準地價計算應(yīng)繳地價。 （四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價。 另外，更新辦法規(guī)定城市更新單元規(guī)劃和土地出讓合同涉及的公共設(shè)施用地的拆遷，政府均不作補償。結(jié)合我區(qū)的城市建設(shè)實際，區(qū)政府2010年出臺了《龍崗區(qū)城市更新拆除重建類項目推進若干措施》（深龍府〔2010〕010號），即按市政府161號令的標準適當補償公共設(shè)施用地上的拆遷。 原問題：《拆除重建政策》

  回復(fù)于 2022-12-02 05:55:14