你好，我家是2014年簽到回遷合同，一直沒有房照，但是以實(shí)際居住，在2020年才知道房子被開發(fā)商抵押給銀行了，現(xiàn)在已經(jīng)被查封，我想知道，是銀行的抵押權(quán)優(yōu)先還是回遷戶的債權(quán)優(yōu)先

律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  房產(chǎn)證辦不下來(lái)的原因有哪些？1、開發(fā)商沒有拿到土地使用證或者沒有繳清土地出讓金沒有土地證，就是屬于五證不全了，后續(xù)即使繼續(xù)開工，也屬于違建，房產(chǎn)證沒可能下來(lái)。2、開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或者被取消資質(zhì)開發(fā)商破產(chǎn)，項(xiàng)目就會(huì)爛尾，如果找不到新的開發(fā)商接盤開發(fā)，房產(chǎn)證也很難下來(lái)。3、項(xiàng)目仍然處于抵押狀態(tài)這種情況屬于在建工程抵押，一般沒什么問題，但如果開發(fā)商沒有及時(shí)還清抵押貸款，抵押就不能解除，購(gòu)房者即使簽了合同也無(wú)法備案，不但貸款下不來(lái)，辦理房產(chǎn)證也不可能了。4、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收未通過項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收，表明項(xiàng)目達(dá)到了交房標(biāo)準(zhǔn)，是辦理房產(chǎn)證的必要條件。5、開發(fā)商未繳納契稅現(xiàn)在的新房契稅一般都是由開發(fā)商代收，然后統(tǒng)一上繳稅務(wù)機(jī)關(guān)，拿到完稅證明。實(shí)際上很多開發(fā)商都不會(huì)及時(shí)上繳契稅，比如收房時(shí)交契稅，兩年后再辦理房產(chǎn)證。打個(gè)時(shí)間差，免費(fèi)使用這筆資金是常有的事。6、商品房面積出現(xiàn)誤差，沒有完成“多退少補(bǔ)”商品房面積差基本上都會(huì)有，一般不會(huì)超出3％的紅線，但也需要補(bǔ)交或退回房款。如果這個(gè)問題沒有解決，房屋終面積就無(wú)法確認(rèn)，產(chǎn)權(quán)登記也辦不下來(lái)。7、代辦流程出現(xiàn)問題如果代辦人員出現(xiàn)違規(guī)操作，房產(chǎn)證也有可能無(wú)法辦下來(lái)。房產(chǎn)證辦不下來(lái)要怎么辦？1、協(xié)商解決帶上合同等，找開發(fā)商協(xié)商要求承擔(dān)違約責(zé)任，如果雙方分歧不大，達(dá)成一致意見后，雙方簽訂協(xié)議，約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式和處理方式，并由開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行賠償。2、發(fā)律師函如果協(xié)商不成，可以委托律師向開發(fā)商發(fā)律師函。律師函可以對(duì)對(duì)方起到催告和警示作用，催促對(duì)方積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，比司法途徑要便捷許多，但律師函沒有強(qiáng)制性，如果對(duì)方拒不賠償，還是需要提起訴訟。3、提起訴訟如果經(jīng)過協(xié)商和發(fā)函，開發(fā)商還是拒不解決問題的話，可以到法院起訴，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同或者要求解除合同，同時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任。 原問題：《求大神幫忙，我們家老房子是九十年代的回遷房一直未辦理房產(chǎn)證》

  回復(fù)于 2022-10-28 19:19:24