房產(chǎn)糾紛，賣(mài)家不肯過(guò)戶(hù)

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  2005年 3月 15日，甲某與乙某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方約定：甲某自愿將其所有的一套商品房，作價(jià) 250000 元出售給乙某，簽訂協(xié)議之日乙某預(yù)付房款 20000 元，余款 230000 元于同年 6 月 20 日前甲某交付房屋時(shí)一次性支付。甲某承諾在 7月 20 日之前協(xié)助乙某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，乙某按約付清了房款，甲某也交付了房屋。后甲某反悔，不想把房子賣(mài)給乙某。 2005 年 7 月 20 日，乙某依約要求甲某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)遭甲某拒絕，乙某于同年 9 月 10 日訴至法院要求：法院認(rèn)定二人之間的房屋購(gòu)買(mǎi)合同有效并判令甲某協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。甲某辨稱(chēng)：因雙方當(dāng)事人未到房管部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，其也就不應(yīng)協(xié)助乙某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。本案涉及的法律問(wèn)題：1、房屋買(mǎi)賣(mài)交易未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是否有效。在房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。這種看法在認(rèn)識(shí)上存在一個(gè)誤區(qū)，有必要加以糾正。房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否有效，取決于房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是,依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是,合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無(wú)須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬第二種情況，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記并不是合同生效的要件，而是物權(quán)變動(dòng)的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的登記。另?yè)?jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。再據(jù)最高人民法院法發(fā)（1993）37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。本案中甲某與乙某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示。故本案應(yīng)依據(jù)我國(guó)《民法通則》《合同法》及相關(guān)司法解釋?zhuān)J(rèn)定甲某與乙某的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。 原問(wèn)題：《房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)方不肯辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，我該怎么辦》

  回復(fù)于 2023-02-03 21:32:54