咨詢物業(yè)費(fèi)糾紛問(wèn)題

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  月幫助201720人

  （一）開發(fā)商遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。多數(shù)小區(qū)由于開發(fā)商將商品房屋向業(yè)主交付之前，缺乏政府對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。如慈溪法院在審理一起物業(yè)管理企業(yè)與一小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案中，業(yè)主提出，所在小區(qū)各業(yè)主門口的路燈不亮，為此業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的管理服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)專業(yè)人員檢查后認(rèn)為，是開發(fā)商在電線設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，因電線設(shè)計(jì)是暗線，無(wú)法修復(fù)，要么重新進(jìn)行電線布置，而產(chǎn)生的費(fèi)用要由業(yè)主負(fù)擔(dān)。 （二）老舊小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施陳舊，不能適應(yīng)居民新需求。由于慈溪市尚待翻新的老舊小區(qū)比較多，這些小區(qū)以前是村集體內(nèi)的村民自建房，由于建成時(shí)間比較早，受當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件發(fā)展制約，在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理模式、運(yùn)作機(jī)制方面都無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的要求。 （三）部分業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力差，現(xiàn)代小區(qū)居住理念尚未形成，保護(hù)自己權(quán)利的方式簡(jiǎn)單化，致使物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難。一是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。在慈溪市，不少購(gòu)房者還屬于中低收入家庭，他們或是因?yàn)槭姓ㄔO(shè)、舊城改造搬遷或回遷，住進(jìn)了樓房，改善了居住條件，但超過(guò)他們支付能力的物業(yè)費(fèi)，使他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)產(chǎn)生抵觸情緒。二是業(yè)主消費(fèi)意識(shí)尚未成熟。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權(quán)人。 （四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，與社區(qū)建設(shè)脫節(jié)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的處理渠道不暢。 物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序:（一）完善物業(yè)管理的立法工作 我國(guó)雖然出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但它畢竟僅僅是國(guó)務(wù)院頒布的一個(gè)行政法規(guī)，要盡快改變立法層次低、自相矛盾的現(xiàn)狀，加快全國(guó)性立法，完善地方性立法，廢止過(guò)時(shí)的規(guī)章和條例，明確確立物業(yè)管理的主體、權(quán)利、義務(wù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)及法律救濟(jì)手段，從而為解決物業(yè)管理糾紛提供法律標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。 （二）理清開發(fā)商和物業(yè)管理公司的“父子”關(guān)系 建議對(duì)當(dāng)前這類“父子”關(guān)系的物業(yè)公司進(jìn)行改制，使其真正成為“產(chǎn)權(quán)明確、責(zé)權(quán)明晰、政企分開、管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)，以企業(yè)法人的模式運(yùn)作，走向市場(chǎng)，向市場(chǎng)要效益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。 （三）行業(yè)管理規(guī)范化首先，要對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，提高物業(yè)管理公司的素質(zhì):其次，要督促開發(fā)商成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)開發(fā)商不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，要給予懲罰措施；第三、要打破物業(yè)管理公司的壟斷地位，采用公開招標(biāo)的方式，由業(yè)主自主選擇合適的物業(yè)管理公司； （四）培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng) 首先，對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理公司要逐步做到與房地產(chǎn)行政部門及房地產(chǎn)開發(fā)商分離；其次，推廣和完善物業(yè)管理公司聘用和招投標(biāo)的辦法，要實(shí)行市場(chǎng)的準(zhǔn)入機(jī)制、準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)管理公司的資質(zhì)認(rèn)證，防止不合格的企業(yè)在市場(chǎng)上充數(shù)，保證業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選擇自己滿意的物業(yè)管理公司；第三，應(yīng)當(dāng)確立物業(yè)管理的商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)模式，根據(jù)不同的消費(fèi)層次確立不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率。 （五）明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利，來(lái)自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)也是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。 （六）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同 無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。 （七） 設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì),完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制 應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中增加物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)規(guī)定,明確其性質(zhì)、設(shè)立、職責(zé),要把提高業(yè)內(nèi)管理水平；制定自律規(guī)定及監(jiān)管委員；受理投訴,維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益；向政府提供專業(yè)意見;為公眾咨詢服務(wù)；對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)審查,作為其主要職責(zé) 一）加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。要加強(qiáng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。 （八）嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理。設(shè)立物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，專業(yè)化服務(wù)能力，擁有一定的專業(yè)技術(shù)人員。建立對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理約束機(jī)制，對(duì)于服務(wù)能力差，業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，可責(zé)令其停業(yè)整頓。通過(guò)多種形式、多種渠道督促物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。 原問(wèn)題：《物業(yè)費(fèi)糾紛可以咨詢嗎》

  回復(fù)于 2022-11-28 16:39:07