房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐銷售
房產(chǎn)糾紛重慶 重慶2025-01-07 13:37
律師回復(fù)
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月幫助201720人開發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈(zèng)送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無(wú)效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購(gòu)買首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對(duì)于花園的權(quán)利也因無(wú)法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會(huì)被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購(gòu)買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無(wú)法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對(duì)贈(zèng)送花園作出了具體確定的說(shuō)明和允諾，并對(duì)買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規(guī)定，如果開發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購(gòu)房者違背真實(shí)意思做出購(gòu)買首層房屋的意思表示，開發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問(wèn)題的最好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問(wèn)題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對(duì)首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。 原問(wèn)題：《開發(fā)商售樓有欺詐行為承擔(dān)什么法律責(zé)任》回復(fù)于 2023-02-08 13:43:26
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房地產(chǎn)商欺詐銷售
如果公安立的是詐騙案，那么涉嫌詐騙行為的銷售商有可能承擔(dān)刑事責(zé)任，但房地產(chǎn)銷售中所簽訂的合同，如果沒有虛構(gòu)主體、或虛構(gòu)事實(shí)等，一般可能還構(gòu)不上刑事詐騙案，很有可能系合同中有欺詐行為，或霸王無(wú)效條款，如是這樣，就是民事欺詐行為，可到法院起訴，開發(fā)商專業(yè)銷售人員欺詐
如果有實(shí)質(zhì)性證據(jù)，例如錄音、錄像或其他文字信息，可以要求對(duì)方退款；如果對(duì)方不退，可以按詐騙處理。法律分析詐騙罪是指以非法占有為目的，采用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法，騙取數(shù)額較大的公私財(cái)物的行為。借款人由于某種原因，長(zhǎng)期拖欠不還的，或者編造謊汽車銷售問(wèn)題，是否存在欺詐銷售
為騙錢而銷售假冒偽劣產(chǎn)品的，一般情況是按生產(chǎn)、銷售偽劣產(chǎn)品罪定罪處罰，而不是詐騙罪。 詐騙罪的構(gòu)成要件為： 1、侵犯的客體是公私財(cái)物所有權(quán); 2、使用欺詐方法騙取數(shù)額較大的公私財(cái)物; 3、主體是達(dá)到法定刑事責(zé)任年齡、具有刑事責(zé)任能力的自然人汽車銷售欺詐行為
經(jīng)協(xié)商，約定價(jià)格為X元，車輛交付。后車輛在行駛過(guò)程中，出現(xiàn)離合器故障、發(fā)動(dòng)機(jī)漏油、碳罐不能使用、隨車不帶千斤頂、電子扇不能運(yùn)轉(zhuǎn)等故障。經(jīng)檢驗(yàn)，該車發(fā)動(dòng)機(jī)不是日本原裝三菱機(jī)，而是東風(fēng)二汽發(fā)動(dòng)機(jī)。因退貨和賠償問(wèn)題未達(dá)成一致，A以B公司在銷售過(guò)程開發(fā)商欺詐，想退房
一個(gè)不到2平方的北陽(yáng)臺(tái)沒有了,公共地下汽車車庫(kù)也沒了。這兩樣都是寫進(jìn)合同里的,有宣傳彩頁(yè)及沙盤照片為證。經(jīng)查規(guī)劃局,開發(fā)商設(shè)計(jì)規(guī)劃里面根本就沒有這兩樣,在賣樓的時(shí)候銷售卻說(shuō)有,當(dāng)時(shí)已經(jīng)建起六七層了,有沒有都應(yīng)該知道了。買房的時(shí)候要求看現(xiàn)場(chǎng),相關(guān)法律熱點(diǎn)
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不怎么專業(yè)，問(wèn)話方式不對(duì)，不怎么好溝通
2024-04-27 13:36:36
來(lái)自用戶 如果有來(lái)生評(píng)價(jià)了 -
崔律師思路清楚，回答直接
2024-04-23 13:24:42
來(lái)自用戶 君冰評(píng)價(jià)了 -
很專業(yè)，解答很清楚，很認(rèn)真，很滿意
2024-04-20 16:46:50
來(lái)自用戶 飛魚評(píng)價(jià)了
