買新房合同關(guān)于違約條款咨詢，麻煩解析一下避免被坑

律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；2.房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7.保修責(zé)任；8.乙方使用權(quán)限；9.雙方認(rèn)定的爭議仲裁機構(gòu)；10.違約賠償責(zé)任；11.其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽定上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到什么程度。4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體地加以說明。并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是購房者。在購房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。 看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。陷阱二：合同主體認(rèn)定不明，購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護自己的利益。對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：“最短時間”與“最好” 合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的？不知道。 合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。 比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。對策購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！边@顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95％的價款，只剩5％的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95％的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自己的權(quán)益。 陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中常可以看到這樣的條款， 原問題：《簽購房合同時應(yīng)該避免哪些陷阱》

  回復(fù)于 2022-11-23 00:17:12
• 
  朱明遠律師

  月幫助3979人

  點擊頭像詳細咨詢

  回復(fù)于 2021-12-12 12:05:23 咨詢他