新疆律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)操作指引

新疆律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)操作指引
目錄
第一章 總 則
第二章 一般規(guī)定
第三章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管
第四節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記
第四章 律師辦理國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓特殊業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）
第二節(jié) 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓
第五章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 對(duì)擬設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同
第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記
第四節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
第六章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)出租業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 對(duì)擬設(shè)定出租的建設(shè)用地使用權(quán)的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出租合同
第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出租登記
第七章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)投資合作業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 對(duì)擬投資的建設(shè)用地使用權(quán)及投資合作項(xiàng)目的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)投資合作合同
第三節(jié) 投資合作中建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
第四節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)投資合作常見問題處理
第八章 附則
第一章 總 則
一、制定目的
為規(guī)范律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關(guān)司法解釋，結(jié)合土地法律服務(wù)實(shí)務(wù)，特制定本指引供律師及相關(guān)人士在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。
二、主要概念
2．1 土地權(quán)屬，是指土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的歸屬。
2．2 土地所有權(quán)，是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2．3 土地使用權(quán)，是指土地使用權(quán)人依法對(duì)土地加以利用的權(quán)利。
2．4 劃撥土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。
2．5 出讓土地使用權(quán)，是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國(guó)家支付相應(yīng)出讓金后取得的土地使用權(quán)。
2．6 建設(shè)用地使用權(quán)，是指利用土地營(yíng)造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施建設(shè)的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)分為國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。
2．7 國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)，是指公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用國(guó)有土地的權(quán)利。
2．8 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體土地建設(shè)用地主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。
三、律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)
3．1 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，2007年10月1日起施行）。
3．2 《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）（1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過，1999年10月1日起施行）。
3．3 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱《民事訴訟法》）（第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議修訂，2008年4月1日起施行）。
3．4 《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱《行政訴訟法》）（第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議通過，1990年10月1日起施行）。
3．5 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議第二次修正）。
3．6 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）（2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修正）。
四、律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的基本原則
4．1 忠誠(chéng)負(fù)責(zé)原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國(guó)家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。
4．2 專業(yè)精湛原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)具備相應(yīng)業(yè)務(wù)能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
4．3 勤勉敬業(yè)原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。
五、律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容
5．1 擬制、審查、修改合同。
5．2 出具法律意見書、風(fēng)險(xiǎn)告知書。
5．3 策劃涉地項(xiàng)目的業(yè)務(wù)操作方案。
5．4 對(duì)涉地項(xiàng)目相關(guān)情況出具盡職調(diào)查報(bào)告。
5．5 代表當(dāng)事人參加談判、簽約、履約交割。
5．6 接受項(xiàng)目雙方當(dāng)事人的委托，對(duì)涉地交易合同的定金、保證金、價(jià)款予以監(jiān)（托）管服務(wù)。
5．7 為涉地項(xiàng)目的項(xiàng)目法人擔(dān)任專項(xiàng)法律顧問或全過程法律服務(wù)。
5．8 對(duì)發(fā)生爭(zhēng)端的涉地項(xiàng)目，接受當(dāng)事人的委托代理申請(qǐng)行政裁決、仲裁或訴訟。
六、本操作指引的適用范圍
律師從事土地法律實(shí)務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。律師代理有關(guān)訴訟案件時(shí)，也可以參考本指引。
七、特別說明
本指引旨在向律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，而非強(qiáng)制性規(guī)定，供律師在實(shí)踐中參考。
第二章 一般規(guī)定
第1條 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念界定
建設(shè)用地使用權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。
建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指建設(shè)用地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H使用人發(fā)生變更的行為，包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和投資合作等形式，又可分為出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
第2條 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)
2．1 《中華人民共和國(guó)中外合作企業(yè)法》（以下簡(jiǎn)稱《中外合作企業(yè)法》）。
2．2 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）。
2．3 《中華人民共和國(guó)公司法》（以下簡(jiǎn)稱《公司法》）。
2．4 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）。
2．5 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）。
2．6 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。
2．7 《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答》。
2．8 《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問題的解釋》。
2．9 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》。
2．10 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
2．11 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)用建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。
2．12 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。
第三章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)的調(diào)查與審核
第3條 律師應(yīng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓前土地權(quán)屬調(diào)查
律師為客戶辦理受讓建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查，內(nèi)容包括：
3．1 轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證。
3．2 建設(shè)用地使用權(quán)證的內(nèi)容與土地登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致。
3．3 轉(zhuǎn)讓人是否是建設(shè)用地使用權(quán)證上載明的建設(shè)用地使用權(quán)人。
3．4 擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式。
3．5 轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，是否符合出讓合同的有關(guān)約定：
（1）是否已經(jīng)支付全部土地出讓金。
（2）是否已經(jīng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)：屬于房屋建設(shè)工程的，是否已經(jīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，是否已經(jīng)依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
3．6 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限。
3．7 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的，是否已按出讓合同的約定對(duì)土地進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，是否屬于閑置土地。
3．8 轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，是否按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人們政府審批。
3．9 擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)是否存在地上建筑物，以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)登記情況。
3．10 建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物是否已經(jīng)出租。如已出租，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附著物已經(jīng)出租，租賃合同尚未解除且承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移后不影響原租賃合同的效力，新的建設(shè)用地使用權(quán)人及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。
3．11 擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有無設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利。
3．12 凡需在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同前征得他人同意的，該同意的意思表示應(yīng)為書面形式。
3．13 審查擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)有無下列禁止轉(zhuǎn)讓的情形：
（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物權(quán)利的；
（2）已被國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（5）以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
3．14 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
3．14．1 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定的項(xiàng)目的。
3．14．2 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的。
3．14．3 按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。
3．14．4 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而建設(shè)用地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。
3．14．5 暫時(shí)難以確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。
3．14．6 根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)用地使用權(quán)不宜出讓的。
3．14．7 縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
第4條 律師應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)（受）讓方主體資格進(jìn)行調(diào)查
4．1 擬轉(zhuǎn)（受）讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)（受）讓人屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。
4．2 擬轉(zhuǎn)（受）讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)（受）讓人屬于國(guó)有公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
第5條 律師應(yīng)提示委托人轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：
（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人雙方的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍。
（3）土地所有權(quán)性質(zhì)、建設(shè)用地使用權(quán)獲得方式和使用期限；是否需補(bǔ)交土地出讓金，由哪一方補(bǔ)交。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃用途和規(guī)劃條件。
（5）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限。
（6）建設(shè)用地使用權(quán)的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式。
（7）該建設(shè)用地上是否存在地上建筑物、其他附著物，及其處理方式。
（8）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)。
（9）合同履行過程中發(fā)生不可抗力的處理。
（10）擔(dān)保。
（11）違約責(zé)任。
（12）爭(zhēng)議的解決方式。
（13）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。
第6條 律師應(yīng)提示委托人注意的事項(xiàng)
6．1 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
6．2 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)提示委托人及時(shí)辦理與該建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件相應(yīng)的變更手續(xù)。
6．3 律師要提示委托人關(guān)注擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途及土地規(guī)劃條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，如受讓人需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途及土地規(guī)劃條件的，律師應(yīng)提示委托人，對(duì)此應(yīng)當(dāng)征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照相關(guān)規(guī)定重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。
6．4 律師應(yīng)根據(jù)代理立場(chǎng)選擇最有利的付款方式
6．4．1 律師在代表轉(zhuǎn)讓人利益時(shí)，應(yīng)盡量采取一次性付款的方式以降低交易風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。
6．4．2 律師在代表受讓人利益時(shí)，應(yīng)盡量采取分期付款方式。可約定合同簽訂后支付一部分價(jià)款，土地達(dá)到約定交付條件、實(shí)際交付受讓人使用時(shí)支付一部分價(jià)款，剩余價(jià)款于建設(shè)用地使用權(quán)證辦理完成時(shí)支付。
第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管
第7條 律師可提示委托人采取保證交易安全的方法
為保障交易的安全性，律師可建議委托人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或向公證處提存，盡量不要選擇中介機(jī)構(gòu)代收代付轉(zhuǎn)讓價(jià)款。待建設(shè)用地使用權(quán)證過戶至受讓人名下后再行支付給轉(zhuǎn)讓人。
第8條 律師應(yīng)提醒委托人注意國(guó)家優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實(shí)申請(qǐng)成交價(jià)格，土地行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核和登記。申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第9條 律師事務(wù)所辦理委托監(jiān)管業(yè)務(wù)的操作流程
轉(zhuǎn)讓雙方在簽署建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，可將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款和建設(shè)用地使用權(quán)證交由監(jiān)管方同意管理，待建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即受讓人的建設(shè)用地使用權(quán)證出證后，在由監(jiān)管方通知轉(zhuǎn)讓雙方同時(shí)領(lǐng)證、領(lǐng)款。其流程一般為：
（1）監(jiān)管方與轉(zhuǎn)讓雙方簽訂《監(jiān)管協(xié)議》。
（2）監(jiān)管方收取資料：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或當(dāng)事人身份證明；建設(shè)用地使用權(quán)證或申請(qǐng)權(quán)屬登記的收件收據(jù)；建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
（3）受讓人轉(zhuǎn)讓價(jià)款劃到監(jiān)管賬戶。
（4）辦理過戶登記手續(xù)。
（5）土地登記管理部門轉(zhuǎn)移登記，出具新的建設(shè)用地使用權(quán)證。
（6）通知轉(zhuǎn)讓雙方領(lǐng)證、領(lǐng)款。
（7）三方辦理交接、領(lǐng)證、領(lǐng)款、結(jié)案。
第10條 律師事務(wù)所在辦理委托監(jiān)管業(yè)務(wù)中應(yīng)注意的要點(diǎn)
10．1 律所及律師在辦理委托監(jiān)管業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)設(shè)立專門賬戶，用于存放委托監(jiān)管資金，不得與事務(wù)所或個(gè)人賬戶混淆，防止出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
10．2 律所及律師在辦理委托監(jiān)管業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)妥善保管委托人所交付的資料，并在辦理完成之后及時(shí)歸還委托人，防止因資料丟失而承擔(dān)法律責(zé)任。
10．3 律所及律師在辦理委托監(jiān)管業(yè)務(wù)，在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，應(yīng)及時(shí)通知雙方領(lǐng)證領(lǐng)款。
第四節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記
第11條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理登記
11．1 未登記的轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力。建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記。建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
11．2 律師應(yīng)特別提示委托人，其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地登記管理部門轉(zhuǎn)移登記，不得對(duì)抗第三人。為防止轉(zhuǎn)讓人一地多售等行為侵害買受人，應(yīng)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記。配合受讓人辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是轉(zhuǎn)讓人的合同義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)積極配合受讓人辦理該項(xiàng)手續(xù)。
第12條 律師代辦登記需注意的要點(diǎn)
律師代辦建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，要取得并向土地登記機(jī)構(gòu)出具當(dāng)事人的授權(quán)委托書，并按有關(guān)規(guī)定辦理授權(quán)委托書的公證手續(xù)。律師要認(rèn)真審核登記材料是否齊全、真實(shí)，并在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署后15日內(nèi)及時(shí)辦理。律師對(duì)原件要妥善保管，辦理完畢及時(shí)歸還當(dāng)事人，以免因丟失承擔(dān)責(zé)任。
第四章 律師辦理國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓特殊業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）
第13條 概念界定
13．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)公司將符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人，并辦理國(guó)有建設(shè)用地等變更登記手續(xù)，從而由受讓方取得房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益的行為。
13．2 在建工程轉(zhuǎn)讓，是指建設(shè)單位（轉(zhuǎn)讓方）以變更在建工程的建設(shè)主體和建設(shè)用地使用權(quán)主體的方式，在滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件下，將在建工程項(xiàng)下的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程所有權(quán)和繼續(xù)建設(shè)的相關(guān)權(quán)利一并讓與受讓方，并由受讓方支付對(duì)價(jià)的民事法律行為。
第14條 律師應(yīng)告知委托人房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）的基本條件
14．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）的基本條件
14．1．1 按照《國(guó)有建設(shè)用地出讓合同》約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地出讓金，并取得《建設(shè)用地所有權(quán)證》。
14．1．2 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
14．1．3 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
14．1．4 取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
14．1．5 取得《建筑工程施工許可證》。
14．2 限制轉(zhuǎn)讓的范圍
14．2．1 以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地的，不符合前述在建工程轉(zhuǎn)讓基本條件的。
14．2．2 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
14．2．3 建設(shè)用地所有權(quán)被依法收回的。
14．2．4 房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）權(quán)利主體屬共有狀態(tài)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
14．2．5 權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
14．2．6 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形（如建設(shè)在集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地之上的工程）。
第15條 律師應(yīng)提示委托人房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）備案需提交的主要資料
15．1 轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)報(bào)告。
15．2 發(fā)展和改革委員會(huì)立項(xiàng)批復(fù)和建設(shè)計(jì)劃。
15．3 紅線定點(diǎn)批文及規(guī)劃方案意見書。
15．4 建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地使用證及土地出讓合同。
15．5 工程建設(shè)總平面圖。
15．6 建設(shè)主管部門拆遷批文及安置清單和安置情況說明。
15．7 建設(shè)主管部門對(duì)工程初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件。
15．8 受讓方公司財(cái)務(wù)報(bào)表（上一季度資產(chǎn)負(fù)債表及銀行當(dāng)月對(duì)賬單）和銀行資信證明。
15．9 轉(zhuǎn)、受讓方企業(yè)開發(fā)（僅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
15．10 工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議原件。
15．11 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和開發(fā)項(xiàng)目不得再轉(zhuǎn)讓的保證書。
15．12 該轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目未抵押的依據(jù)。
第16條 律師應(yīng)協(xié)助委托人簽署房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同
16．1 合同簽署應(yīng)注意的事項(xiàng)：
（1）轉(zhuǎn)讓方的名稱與政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目主體是否一致；若屬國(guó)有企業(yè)是否經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，是否通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易；轉(zhuǎn)讓方（非國(guó)有企業(yè)）是否經(jīng)公司章程規(guī)定的權(quán)力機(jī)關(guān)通過。
（2）受讓方是否具備繼續(xù)建設(shè)受讓項(xiàng)目工程的法人資格與實(shí)力；若屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)；若受讓方屬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是否通過國(guó)家商務(wù)部審批與備案。
16．2 合同的主要內(nèi)容：
（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同的詞語(yǔ)定義；
（2）合同文件解釋順序；
（3）項(xiàng)目狀況：坐落地點(diǎn)、界址、占地面積、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)、設(shè)施狀況等；
（4）項(xiàng)目報(bào)建狀況：包括規(guī)劃參數(shù)指標(biāo)（如建筑密度、建筑容積率等）并列明取得的批文、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；
（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）范圍；
（6）轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的構(gòu)成和支付方式；
（7）轉(zhuǎn)、受讓雙方各自承擔(dān)的債權(quán)、債務(wù)范圍；
（8）已完工程的質(zhì)量、工程計(jì)量及工程造價(jià)的確定；
（9）轉(zhuǎn)讓前相關(guān)合同各方（勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工總承包、指定專業(yè)分包、材料設(shè)備供應(yīng)商）的合同解除結(jié)算、債務(wù)承擔(dān)以及原合同的后續(xù)履行銜接；
（10）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的結(jié)算交割（包含工程移交、資料移交、施工現(xiàn)場(chǎng)移交）的條件、期限與程序；
（11）轉(zhuǎn)讓前違約責(zé)任、工程索賠的處理結(jié)果；
（12）雙方對(duì)轉(zhuǎn)讓條件的保證和承諾；
（13）工程保修、保修金的返還；
（14）工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保、履約保函或履約保證金的處理；
（15）在建工程轉(zhuǎn)讓辦理項(xiàng)目主體變更登記的時(shí)間、提供的文件、稅費(fèi)承擔(dān)和變更登記的責(zé)任主體等；
（16）其他常規(guī)性條款，如生效條件、合同附件、爭(zhēng)議解決等事項(xiàng)。
第17條 律師應(yīng)特別提示委托人，考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）相關(guān)事項(xiàng)的處理
17．1 建設(shè)施工合同。施工合同的處理涉及后續(xù)工程的建設(shè)、工程質(zhì)量責(zé)任的區(qū)分、工程整體的竣工驗(yàn)收、工程項(xiàng)目竣工備案、物權(quán)登記等重大事項(xiàng)。根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，施工合同的處理有以下幾種方式：
（1）轉(zhuǎn)、受讓雙方與施工企業(yè)協(xié)商終止原施工合同，對(duì)已完工程進(jìn)行結(jié)算，并約定由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)清償合同終止后包含但不限于工程價(jià)款、各項(xiàng)洽商增價(jià)、索賠、保修金、履約保函、履約保證金、違約金等一切債務(wù)的給付責(zé)任；
（2）轉(zhuǎn)、受讓雙方與施工企業(yè)協(xié)商終止原施工合同，對(duì)已完工程進(jìn)行結(jié)算，并約定由受讓方承擔(dān)清償合同終止后包含但不限于工程價(jià)款、各項(xiàng)洽商增價(jià)、索賠、保修金、履約保函、履約保證金、違約金等一切債務(wù)的給付責(zé)任；
（3）轉(zhuǎn)、受讓雙方與施工企業(yè)協(xié)商，由受讓方替代轉(zhuǎn)讓方繼續(xù)履行原施工合同，但轉(zhuǎn)讓方需提供一份受讓方與施工企業(yè)共同認(rèn)可的合同履行情況書面說明和承擔(dān)施工合同剩余債權(quán)債務(wù)的范圍；
（4）如施工企業(yè)既不同意提前解除合同，也不同意由受讓方繼續(xù)履行合同的，可能影響在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)，原施工合同的權(quán)利、義務(wù)仍由轉(zhuǎn)讓方自行承擔(dān)。
17．2 抵押借款合同。抵押借款合同的處理方式有：
（1）轉(zhuǎn)讓方經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓在建工程，提前清償或者將轉(zhuǎn)讓價(jià)款清償銀行貸款，消滅抵押權(quán)。這種方式下受讓方并未承擔(dān)債務(wù)，但為確保抵押權(quán)如期消滅，可要求將相關(guān)款項(xiàng)匯入三方約定的專管銀行帳戶，專項(xiàng)用于清償貸款，以免被轉(zhuǎn)讓方挪作他用。
（2）轉(zhuǎn)讓方經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓在建工程，并由受讓方清償或者提前清償銀行貸款，消滅抵押權(quán)。這種方式下由受讓方承擔(dān)了指定債務(wù)，受讓方應(yīng)將款項(xiàng)匯入貸款銀行確定的帳戶。
（3）轉(zhuǎn)讓方經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓在建工程，并由受讓方替代轉(zhuǎn)讓方繼續(xù)履行原借款合同和抵押合同，消滅原抵押權(quán)，在建工程轉(zhuǎn)讓過戶登記以后重新設(shè)定抵押權(quán)。這種方式下受讓方承擔(dān)了指定債務(wù)，對(duì)各方均有法律風(fēng)險(xiǎn)。
（4）不經(jīng)與貸款銀行協(xié)商，或者貸款銀行不同意轉(zhuǎn)讓在建工程的，受讓方代轉(zhuǎn)讓方先行清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)。這種方式屬于債的代為給付，而不是債的承擔(dān)，雙方應(yīng)約定受讓方代為支付的款項(xiàng)直接抵減在建工程轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)。
17．3 材料、設(shè)施采購(gòu)合同。通常供應(yīng)商已實(shí)際履行材料、設(shè)備供貨義務(wù)的采購(gòu)合同，相關(guān)債權(quán)債務(wù)仍由轉(zhuǎn)讓方自行繼續(xù)履行為常態(tài)，但約定了以標(biāo)的擔(dān)保或未付清全款則所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的合同關(guān)系作為例外處理；對(duì)于受讓方選擇由其履行相關(guān)債權(quán)債務(wù)的合同，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向相關(guān)供應(yīng)商發(fā)出債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移通知，并征得債權(quán)人同意。
17．4 建筑施工機(jī)械、流轉(zhuǎn)器材租賃合同。通常由轉(zhuǎn)、受讓并出租方協(xié)商處理，對(duì)已實(shí)際履行的施工機(jī)械、流轉(zhuǎn)器材的租賃合同予以解除終止，債權(quán)債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方履行；由受讓方與出租方重新簽署租賃合同。
17．5 商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)、受讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的處理方法。
目前法律、行政法規(guī)尚未對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）與商品房預(yù)售合同的關(guān)系作出明確的規(guī)定。一般情況下，在建工程的轉(zhuǎn)讓確定之后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)履行書面通知預(yù)售商品房買受人的義務(wù)，以確定原預(yù)售合同將解除，還是由受讓方繼續(xù)履行；對(duì)于繼續(xù)履行的預(yù)售合同受讓方需對(duì)原件予以審核，并由三方當(dāng)事人簽署預(yù)售合同的承繼協(xié)議。
17．6 勘察、設(shè)計(jì)、工程保險(xiǎn)合同。在基礎(chǔ)工程開工后的時(shí)段，轉(zhuǎn)讓方與勘察方的勘察合同、轉(zhuǎn)讓方與設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)合同的主要義務(wù)均已實(shí)際履行，但根據(jù)合同條款及特點(diǎn)，在繼續(xù)施工的狀態(tài)下設(shè)計(jì)方仍需繼續(xù)履行附隨義務(wù)（包含但不限于參加竣工驗(yàn)收并簽署意見），勘察方、設(shè)計(jì)方仍需對(duì)自己的工作成果承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任，轉(zhuǎn)讓方在合同生效后負(fù)有向受讓方移交與之相關(guān)的包含但不限于合同、履約憑證、來往函件和履約記錄等法律文件之義務(wù)，并負(fù)有書面通知勘察方、設(shè)計(jì)方之義務(wù)；對(duì)于已履行支付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的工程保險(xiǎn)合同，轉(zhuǎn)讓方之材料移交與通知義務(wù)同前述。
17．7 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）有關(guān)稅費(fèi)
17．7．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
17．7．2 房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）受讓方應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括：契稅、印花稅。
17．7．3 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）辦理審批、備案登記過程中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的承擔(dān)由雙方在協(xié)議中約定。
第18條 律師應(yīng)協(xié)助委托人完成房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）過戶登記
18．1 辦理權(quán)屬變更登記所需材料
（1）轉(zhuǎn)讓雙方的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；
（2）國(guó)有建設(shè)用地證書?M房地產(chǎn)權(quán)證；
（3）國(guó)有建設(shè)用地出讓合同；
（4）建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃表；
（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；
（6）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（8）建筑工程施工許可證；
（9）建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；
（10）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書；
（11）工程設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖）；
（12）中標(biāo)通知書、開工報(bào)告；
（13）工程建設(shè)監(jiān)理合同；
（14）建設(shè)工程定驗(yàn)線單；
（15）施工合同書、施工進(jìn)度表；
（16）由開戶銀行出具的工程項(xiàng)目投入資金達(dá)25%以上的書面證明或者質(zhì)檢?M監(jiān)理部門出具的工程項(xiàng)目完成情況證明；
（17）轉(zhuǎn)讓雙方簽署的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同書；
（18）轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人為企業(yè)法人或者其他組織的，還應(yīng)出具委托代理函，委托專人持其有效身份證件前來辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；
（19）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
建設(shè)主管部門受理轉(zhuǎn)讓雙方的登記申請(qǐng)后，將進(jìn)行審核，包括對(duì)轉(zhuǎn)讓雙方申報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）價(jià)格進(jìn)行審核，必要時(shí)，還須到現(xiàn)場(chǎng)勘察，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓雙方申報(bào)的價(jià)格與建設(shè)主管部門核定的價(jià)格有出入的，建設(shè)主管部門有權(quán)將核定的價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)。
18．2 移交手續(xù)
18．2．1 財(cái)產(chǎn)移交。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程、土地上的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施）按合同的約定移交受讓方，現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀的設(shè)施設(shè)備的移交按轉(zhuǎn)讓合同所附的清單移交。
18．2．2 證照、檔案移交。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將與在建工程開發(fā)、建設(shè)有關(guān)的所有相關(guān)證照、檔案包括但不限于相關(guān)批文、施工檔案（包括各項(xiàng)合同）、技術(shù)資料、設(shè)計(jì)圖紙等登記在冊(cè)，移交給受讓方。
18．2．3 建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)移交。不管轉(zhuǎn)讓雙方是否與施工企業(yè)達(dá)成有關(guān)施工合同終止或者繼續(xù)履行及債務(wù)承擔(dān)的協(xié)議，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將在建工程轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知施工企業(yè)。由施工企業(yè)配合轉(zhuǎn)讓方將建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)移交給受讓方。
第19條 律師辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）業(yè)務(wù)操作提示
19．1 律師可接受轉(zhuǎn)讓方或受讓方委托從事的法律服務(wù)的項(xiàng)目或范圍
19．1．1 擬制房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同。
19．1．2 審查房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同，出具法律意見書。
19．1．3 策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）或受讓的方案。
19．1．4 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓或受讓當(dāng)事人一方及項(xiàng)目背景與狀態(tài)出具盡職調(diào)查報(bào)告。
19．1．5 代表項(xiàng)目當(dāng)事人參加談判、簽約、履約交割。
19．1．6 接受項(xiàng)目雙方當(dāng)事人的委托，對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的定金、保證金、價(jià)款予以托管服務(wù)。
19．1．7 對(duì)發(fā)生爭(zhēng)端的在建工程項(xiàng)目，接受當(dāng)事人的委托代理仲裁或訴訟。
19．2 律師提供服務(wù)時(shí)一般應(yīng)注意以下方面內(nèi)容的處理
19．2．1 合同的整理、審查與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
需審查的合同包括：國(guó)有建設(shè)用地出讓合同，房地產(chǎn)抵押貸款合同，勘察、設(shè)計(jì)、施工合同，材料、設(shè)備、設(shè)施采購(gòu)合同，施工機(jī)械、流轉(zhuǎn)器材租賃合同、工程保險(xiǎn)合同、商品房預(yù)售合同、前期物業(yè)管理合同等。
審查內(nèi)容包括：合同效力的合法性，合同內(nèi)容的公平性，合同履行的狀況，違約責(zé)任的預(yù)計(jì)，作為對(duì)比權(quán)衡合同關(guān)系承繼與解除的依據(jù)。還包括審查房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）審批文件，房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵、國(guó)有建設(shè)用地是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空間、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)用途等是否符合受讓方的投資需求，若不符合需求是否具有依法變更的可能，建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證相關(guān)審批手續(xù)是否齊備。
19．2．2 項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)，是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在糾紛或者潛在危機(jī)（如因采光、日照、通風(fēng)、建設(shè)工地噪聲等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，有無抵押登記、是否被查封，導(dǎo)致工期拖延）等；通常與在建工程項(xiàng)目涉及的債務(wù)包括：土地出讓金、行政規(guī)費(fèi)、銀行抵押貸款、工程價(jià)款、客戶資金等，以及因遲延交付產(chǎn)生的違約金等。
19．2．3 規(guī)劃、功能、設(shè)計(jì)變更審批，房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）可能會(huì)有停、緩建發(fā)生，重新開工時(shí)原規(guī)劃、建設(shè)許可的設(shè)計(jì)狀況可能會(huì)出現(xiàn)不符合當(dāng)前的規(guī)劃要求的情況，接盤者需對(duì)原設(shè)計(jì)意見進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案須符合規(guī)劃要求，且必須獲得相應(yīng)批準(zhǔn)；受讓方擬對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、功能、設(shè)計(jì)作調(diào)整、變更，或者原建設(shè)單位存在違規(guī)操作，則在接盤前需對(duì)規(guī)劃、功能、設(shè)計(jì)調(diào)整、變更，預(yù)先向主管部門申請(qǐng)并取得批準(zhǔn)。
19．2．4 若轉(zhuǎn)讓雙方與施工企業(yè)就施工合同處理協(xié)商未果，施工企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）轉(zhuǎn)讓過戶前提起工程價(jià)款訴訟、申請(qǐng)法院查封在建工程的，將發(fā)生房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）無法過戶或者無法及時(shí)過戶的法律風(fēng)險(xiǎn)；如果房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）轉(zhuǎn)讓已完成變更登記，根據(jù)《合同法》和《物權(quán)法》的基本原則，施工企業(yè)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)存在障礙，但會(huì)造成不必要的糾纏，所以要在簽約前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）的原施工企業(yè)是否存在工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)予以澄清；轉(zhuǎn)讓方通常會(huì)將房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押融資手段，如果建設(shè)用地使用權(quán)已作抵押，抵押權(quán)人享有《擔(dān)保法》規(guī)定的拍賣后優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，會(huì)直接影響受讓方的接盤工作可行性。
19．2．5 在建工程施工進(jìn)度、質(zhì)量的估評(píng)，工程質(zhì)量的檢驗(yàn)或質(zhì)量安全鑒定關(guān)系到是否接盤及后續(xù)的竣工驗(yàn)收，施工進(jìn)度用于評(píng)估確實(shí)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)和后續(xù)建造成本；如果前期工程部合格，或者對(duì)于施工中的隱蔽工程沒有做好相應(yīng)的驗(yàn)收工作等，將使工程項(xiàng)目不能通過竣工驗(yàn)收，使接盤者承受巨大損失；工程現(xiàn)狀一定時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，不同時(shí)點(diǎn)的地上建筑具體構(gòu)成可能會(huì)不完全相同，因此雙方應(yīng)確定現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀的時(shí)點(diǎn)，并通過現(xiàn)場(chǎng)拍攝、文字描述、列舉清單等方式予以固定。
19．2．6 轉(zhuǎn)讓價(jià)格的構(gòu)成和支付方式，房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）的轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般由兩部分構(gòu)成：一部分是受讓方直接支付給轉(zhuǎn)讓方的凈資產(chǎn)（包含建設(shè)用地使用權(quán)）的對(duì)價(jià)，另一部分是受讓人承擔(dān)的指定債務(wù)；與房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）有關(guān)的指定債權(quán)債務(wù)，項(xiàng)目現(xiàn)狀是房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）的轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）將不可避免地涉及大量與房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）有關(guān)的合同的處理，一般轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)上充分考慮抵減此項(xiàng)因素后，約定選擇由受讓方承擔(dān)全部或者部分債權(quán)、債務(wù)的處理方式；支付方式可由雙方約定，一般將合同簽訂、構(gòu)成現(xiàn)場(chǎng)移交、構(gòu)成資料移交和變更登記、審批文件移交等作為支付對(duì)價(jià)的里程碑式參照依據(jù)。
19．2．7 聲明與保證條款，該條款目的是為了防范風(fēng)險(xiǎn)、救濟(jì)違約和處理法律糾紛。該條款主要表述和保證當(dāng)事人雙方主體適格、誠(chéng)信履約以及意思表示真實(shí)。尤其是有關(guān)對(duì)價(jià)的條款，轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)只包括轉(zhuǎn)讓標(biāo)的陳述的財(cái)產(chǎn)和合同約定的債權(quán)、債務(wù)，絕對(duì)不包括合同條款未約定的以及轉(zhuǎn)讓方隱瞞的債務(wù)。
對(duì)于雙方約定由受讓方承擔(dān)的有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)，如因轉(zhuǎn)讓方出具的合同履行情況不實(shí)，致使受讓方實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)多于雙方的約定，或者實(shí)際承擔(dān)的債權(quán)少于雙方的約定，受讓方有權(quán)向轉(zhuǎn)讓方追償；對(duì)于雙方約定轉(zhuǎn)由受讓方承擔(dān)的有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)，如因部分債務(wù)轉(zhuǎn)移未征得債權(quán)人同意，相關(guān)債權(quán)人仍向轉(zhuǎn)讓方主張債權(quán)，則轉(zhuǎn)讓方在償還給部分債務(wù)后，有權(quán)向受讓方追償。
19．2．8 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓如果通過市場(chǎng)化的拍賣程序，有利于接盤者減少風(fēng)險(xiǎn)；如果是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，需征得債權(quán)人的同意，特別是針對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的享有留置權(quán)（工程價(jià)款法定優(yōu)先權(quán)）、抵押權(quán)或相關(guān)他項(xiàng)權(quán)人，必要時(shí)，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前公告?zhèn)鶛?quán)債務(wù)申報(bào)，以避免在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，權(quán)利人行使撤銷權(quán)或優(yōu)先受償權(quán)。
19．2．9 過渡期條款，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同簽訂后到標(biāo)的交割日之間有一段過渡期。過渡期條款主要規(guī)定當(dāng)事人雙方在過渡期間的權(quán)利義務(wù)，如轉(zhuǎn)讓方妥善管理在建工程，不得有減損房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）利益的任何行為，轉(zhuǎn)讓方在處理與房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）有關(guān)的事項(xiàng)時(shí)應(yīng)征求受讓方同意，受讓方先期進(jìn)入在建工程參加管理等事項(xiàng)。該條款的主要目的是為了促進(jìn)在建工程的交割順利進(jìn)行，以及維護(hù)受讓方在過渡期間的利益。
19．2．10 若房地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建工程）存在未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行建設(shè)或開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可的手續(xù)。
19．2．11 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除。
19．2．12 在建工程資料的完整性，如工程技術(shù)檔案資料（工程竣工報(bào)告、施工管理工作報(bào)告、質(zhì)量自評(píng)報(bào)告；工程量清單、工程結(jié)算書、工程聯(lián)系單、標(biāo)外工程量簽證單；竣工圖、竣工圖說明書；單元、分部、單位工程劃分明細(xì)表，單位工程質(zhì)量評(píng)定表，分部工程質(zhì)量評(píng)定表，各分部的單元工程質(zhì)量評(píng)定表；水泥質(zhì)保單及試驗(yàn)報(bào)告，砂、石料試驗(yàn)報(bào)告，砼、砂漿試驗(yàn)報(bào)告，砼、砂漿質(zhì)量強(qiáng)度匯總分析表，砼、砂漿試驗(yàn)質(zhì)量評(píng)定表，鋼筋質(zhì)保單及試驗(yàn)報(bào)告，砼配送單；隱蔽工程驗(yàn)收單，中間階段產(chǎn)品驗(yàn)收單；施工日志，砼施工日志；個(gè)案工程形成的其他工程資料），專業(yè)工程的相關(guān)資料（消防、暖通、煤氣、電力等方面的審批、報(bào)驗(yàn)資料）。
19．2．13 受讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)范圍，在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間應(yīng)當(dāng)是清晰明確的，對(duì)于轉(zhuǎn)讓之前的任何合同義務(wù)與債務(wù)，無論是繼續(xù)履行還是終止，雙方未約定由受讓方承接的，概由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。
19．2．14 受讓方承擔(dān)債務(wù)的形式，雙方既可以約定由受讓方承擔(dān)原由轉(zhuǎn)讓方在相關(guān)合同中承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，也可以約定與第三方協(xié)商將相關(guān)合同終止，由受讓方承擔(dān)合同終止后本應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)。
19．2．15 合同生效條件，在一般情況下，約定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同和其他合同附件簽署后同時(shí)生效；也可約定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）合同項(xiàng)下變更事項(xiàng)的備案登記、審批完成后生效。
第二節(jié) 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓
第20條 概念界定
項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)企業(yè)的股東將其持有的目標(biāo)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，從而由受讓方間接取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部權(quán)益。以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于一般的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓；其收購(gòu)股權(quán)具有目的的單一性，僅僅為了獲得國(guó)有建設(shè)用地及房地產(chǎn)項(xiàng)目。
第21條 律師盡職調(diào)查
律師盡職調(diào)查也稱審慎調(diào)查（Due Diligence），通常是指，在收購(gòu)過程中買方對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況、法律關(guān)系以及目標(biāo)公司所面臨的機(jī)會(huì)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行的一系列調(diào)查。律師一般接受委托為買方即受讓方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司作法律盡職調(diào)查。目的是使受讓方獲得所要受讓項(xiàng)目公司的全部情況，以便受讓方?jīng)Q定是否收購(gòu)，或在何種條件下收購(gòu)。且盡職調(diào)查是持續(xù)的，貫穿于整個(gè)收購(gòu)過程中的，包括協(xié)商、談判、過渡、交接等過程中。因此也是目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓受讓方常常委托律師進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。
第22條 盡職調(diào)查的范圍和內(nèi)容
22．1 基本調(diào)查范圍
22．1．1 項(xiàng)目公司的主體資格是盡職調(diào)查的首要內(nèi)容。即調(diào)查項(xiàng)目公司設(shè)立的程序、條件、方式等是否符合當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，股東身份及資格是否合法有效，股東是否已足額出資，資產(chǎn)是否已交接并辦理變更登記等。
22．1．2 查驗(yàn)項(xiàng)目公司是否有效存續(xù)，其經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)方式是否合法合規(guī)，項(xiàng)目公司是否正常年檢。項(xiàng)目公司的章程對(duì)公司經(jīng)營(yíng)期限的約定，是否存在提前終止的情形，章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有無限制或反收購(gòu)條款，該等約定是否構(gòu)成收購(gòu)障礙或需要增加收購(gòu)成本。
22．1．3 項(xiàng)目公司的主要財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利也是盡職調(diào)查的重要內(nèi)容。對(duì)于項(xiàng)目公司財(cái)產(chǎn)的調(diào)查主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目公司擁有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)備、土地房屋等固定資產(chǎn)、商標(biāo)、專利等無形資產(chǎn)情況；上述財(cái)產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛或潛在糾紛；項(xiàng)目公司以何種方式取得上述財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，是否已取得完備的權(quán)屬證書，若未取得，取得該等權(quán)屬證書是否存在法律障礙；項(xiàng)目公司對(duì)其主要財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行使有無限制，是否存在擔(dān)保或其他權(quán)利受到限制的情況；項(xiàng)目公司有無租賃房屋、國(guó)有建設(shè)用地等情況以及租賃的合法有效性等。
22．1．4 項(xiàng)目公司的重大債權(quán)債務(wù)通常是客戶特別關(guān)注的內(nèi)容，也常常是陷阱所在。律師應(yīng)核查項(xiàng)目公司金額較大的應(yīng)收、應(yīng)付款和其他應(yīng)收、應(yīng)付款情況，是否真實(shí)有效存在，是否由法律或合同依據(jù)；項(xiàng)目公司將要履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同的合法性、有效性。項(xiàng)目公司需要提供對(duì)外擔(dān)保情況，是否有代為清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)以及代為清償后的追償風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)還必須了解項(xiàng)目公司是否有因環(huán)境保護(hù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)品質(zhì)量、勞動(dòng)安全、人身權(quán)等原因產(chǎn)生的侵權(quán)之債。其中，對(duì)于擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收款的訴訟時(shí)效以及實(shí)現(xiàn)的可能性予以特別關(guān)注。
22．1．5 項(xiàng)目公司的訴訟、仲裁或行政處罰也是應(yīng)當(dāng)予以重視的內(nèi)容。律師應(yīng)當(dāng)核查項(xiàng)目公司是否存在尚未了結(jié)的或可預(yù)見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件；同時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的其他股東是否存在尚未了結(jié)的或可預(yù)見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件，因?yàn)槿绻蓶|存在此類情況，其又不具備被執(zhí)行能力，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；與此相關(guān)聯(lián)，尚需了解項(xiàng)目公司股東所持項(xiàng)目公司股份有無質(zhì)押；此外，還應(yīng)當(dāng)調(diào)查項(xiàng)目公司董事、高管人員是否存在尚未了結(jié)的或可預(yù)見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件，因?yàn)槿绱嬖诖祟惽闆r，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響。
22．1．6 項(xiàng)目公司的稅務(wù)、消防、技術(shù)等方面也應(yīng)引起適當(dāng)關(guān)注，必要時(shí)作為盡職調(diào)查的內(nèi)容之一。由于地方政府存在名目繁多的稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼，如果項(xiàng)目公司享受優(yōu)惠政策、財(cái)政補(bǔ)貼等政策，該政策是否合法、合規(guī)應(yīng)當(dāng)關(guān)注，以免今后被追繳。同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目公司是否涉及消防、質(zhì)量和技術(shù)監(jiān)督等方面的違法違規(guī)情況。
22．1．7 項(xiàng)目公司高管人員的聘用合同、普通員工勞動(dòng)合同、社會(huì)保險(xiǎn)的繳納也必須關(guān)注，雖然通過收購(gòu)股權(quán)方式，不涉及勞動(dòng)合同的變更，但也經(jīng)常會(huì)有意想不到的麻煩，有必要了解具體情況，在協(xié)議中針對(duì)不同人員作出妥善安排。
22．2 律師對(duì)項(xiàng)目公司的調(diào)查事項(xiàng)：
22．2．1 項(xiàng)目公司的開發(fā)資質(zhì)。律師應(yīng)核查項(xiàng)目公司是否具備開發(fā)資質(zhì)，具備幾級(jí)開發(fā)資質(zhì)，結(jié)合項(xiàng)目情況，確認(rèn)項(xiàng)目公司是否具有與項(xiàng)目相適應(yīng)的開發(fā)資格和能力。
22．2．2 項(xiàng)目公司是否合法取得國(guó)有建設(shè)用地。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司必查內(nèi)容，這也是客戶受讓項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。關(guān)于土地情況需要核查的是，項(xiàng)目公司是否取得國(guó)有建設(shè)用地；簽約的主體是否真實(shí)有效；其取得土地的方式是協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓還是轉(zhuǎn)讓，國(guó)有建設(shè)用地主體是否已通過多次轉(zhuǎn)讓，土地用途有無變更；是否存在土地開發(fā)限制條件；是否已取得土地權(quán)屬證書，或是否存在取得的法律障礙；土地費(fèi)用包括契稅等是否已支付完畢，土地是否已抵押，如有，相關(guān)的抵押合同對(duì)權(quán)利的限制等。
22．2．3 項(xiàng)目開發(fā)情況亦是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司必不可少的調(diào)查內(nèi)容。除了需了解項(xiàng)目基本概況，包括項(xiàng)目性質(zhì)、容積率等規(guī)劃指標(biāo)外，特別需要關(guān)注的是項(xiàng)目是否根據(jù)進(jìn)展取得了相應(yīng)的政府批文，如建設(shè)規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、建筑施工許可、銷售許可。由于受讓方的目的是取得項(xiàng)目公司名下的國(guó)有建設(shè)用地及開發(fā)權(quán)，因此項(xiàng)目的合法性至關(guān)重要，除了核查項(xiàng)目應(yīng)有的政府批文外，還需特別審查實(shí)際開發(fā)情況與政府批文是否存在不符的情況，與規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)照是否存在變更情況，該等變更是否需要再次報(bào)批，同時(shí)還需審查是否進(jìn)行了在建工程抵押。律師需要特別關(guān)注的是項(xiàng)目公司是否存在違規(guī)操作的問題，已進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)是否存在重大安全或質(zhì)量隱患，特別要說明的是，關(guān)于工程施工質(zhì)量等問題可能非律師專業(yè)知識(shí)所能及，但律師一定要提醒客戶專門核查。
22．2．4 項(xiàng)目公司簽訂的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)的重大合同亦需關(guān)注，如規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、設(shè)備采購(gòu)合同、建筑施工合同，該等合同的簽訂是否履行必要的程序，如招標(biāo)程序，合同內(nèi)容是否全面、詳盡；是否可能存在潛在糾紛；是否有權(quán)利義務(wù)約定不明情況等。
22．2．5 對(duì)于有的項(xiàng)目已進(jìn)行預(yù)售的，律師需審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及相應(yīng)的違約責(zé)任，該等責(zé)任可能造成多大損失等。
22．3 盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)和防范。建議律師事務(wù)所和律師從以下幾方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范：
22．3．1 盡職調(diào)查應(yīng)通過律師團(tuán)隊(duì)共同完成，事先制訂全面調(diào)查方案，明確每個(gè)成員的工作和責(zé)任，負(fù)責(zé)律師應(yīng)把握工作重點(diǎn)和難點(diǎn)，調(diào)查中應(yīng)集思廣益，建立合理有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，從而保證調(diào)查的有效性和針對(duì)性，滿足客戶需求。
22．3．2 律師接受委托開展盡職調(diào)查，應(yīng)向客戶聲明給予客戶的是事實(shí)陳述和法律建議，商業(yè)決策權(quán)力和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由客戶自行承擔(dān)。
22．3．3 對(duì)于未了解的情況，不確定的事實(shí)應(yīng)出具有條件的和保留的意見，并盡可能全面詳細(xì)披露調(diào)查所得并聲明未關(guān)注到的事項(xiàng)。
22．3．4 要善于溝通，包括與被調(diào)查對(duì)象的溝通和與客戶的溝通，爭(zhēng)取理解和支持，同時(shí)務(wù)必做好工作記錄。這是證明律師勤勉盡責(zé)的依據(jù)。
22．3．5 事務(wù)所要建立風(fēng)險(xiǎn)控制和質(zhì)量控制程序，通過內(nèi)部審核程序，把好質(zhì)量關(guān)。
第23條 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
23．1 重要內(nèi)容。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的重要條款有：
（1）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的；
（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付時(shí)間和方式；
（3）公司股權(quán)的交割時(shí)間及方式；
（4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過渡期間的權(quán)利行使及責(zé)任；
（5）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的單方承諾、合同的變更與解除；
（6）違約責(zé)任；
（7）爭(zhēng)議解決方式。
需要特別重視的條款是：公司信息的披露義務(wù)及披露不實(shí)的違約責(zé)任；股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)違約責(zé)任的擔(dān)保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限劃分；股權(quán)轉(zhuǎn)讓生效前后債務(wù)的承擔(dān)；合同的生效及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效；工商變更登記手續(xù)的辦理主體及時(shí)間。
23．2 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓區(qū)別于一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特別條款
23．2．1 鑒于條款。該條款主要表述目標(biāo)公司的情況；股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的主體資格、持有目標(biāo)公司的股權(quán)和轉(zhuǎn)讓該股權(quán)的意愿；股權(quán)受讓方的主體資格、受讓該股權(quán)的意愿；目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況，包括：項(xiàng)目概況，如坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等，土地現(xiàn)狀，如項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)、取得方式及使用期限，項(xiàng)目現(xiàn)狀，如項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)并列明取得的批文，項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（如停建、緩建），項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況等。以便為下一步合同內(nèi)容的闡述奠定一個(gè)事實(shí)基礎(chǔ)。
23．2．2 聲明與保證條款。該條款目的是為了防范風(fēng)險(xiǎn)、救濟(jì)違約和處理法律糾紛。該條款主要表述和保證當(dāng)事人雙方主體適格、誠(chéng)信履約移交意思表示真實(shí)。尤其是有關(guān)價(jià)格的條款，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格與轉(zhuǎn)讓方出資額、目標(biāo)公司的凈資產(chǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有重大關(guān)系。轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)格包括轉(zhuǎn)讓股權(quán)所包含的各種股東權(quán)利和義務(wù)，但不包括出讓方隱瞞的債務(wù)或者應(yīng)當(dāng)披露的事實(shí)。這是判斷當(dāng)事人是否誠(chéng)信履行披露義務(wù)的基礎(chǔ)。應(yīng)當(dāng)要求轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓方的財(cái)務(wù)和資產(chǎn)狀況的真實(shí)性、是否設(shè)定擔(dān)保或存在司法凍結(jié)、是否存在法律上的訴訟、仲裁或行政處罰作出承諾和保證。并就違反承諾和保證所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出約定。
23．2．3 過渡期條款。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，從簽訂之日到股權(quán)交割日之間有一段過渡期。過渡期條款主要規(guī)定當(dāng)事人雙方在過渡期間的權(quán)利義務(wù)，如轉(zhuǎn)讓方妥善經(jīng)營(yíng)和管理目標(biāo)公司，不得有減損目標(biāo)公司資產(chǎn)或其他利益的行為，轉(zhuǎn)讓方簽訂新的重大合同或有重大投資應(yīng)征求受讓方同意，受讓方先期進(jìn)入目標(biāo)公司參加公司經(jīng)營(yíng)管理等事項(xiàng)。該條款的主要目的是為了促進(jìn)股權(quán)交付工作的順利進(jìn)行，以及維護(hù)受讓方在過渡期間的利益。
第24條 律師應(yīng)對(duì)合同簽訂設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)防范措施
24．1 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要風(fēng)險(xiǎn)是轉(zhuǎn)讓無效。導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效的因素有很多，如：轉(zhuǎn)讓主體（出讓方和受讓方）、法律程序、登記手續(xù)的合法性和有效性。又如：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合章程的特別規(guī)定、股權(quán)轉(zhuǎn)讓后沒有及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理變更登記、中外合資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有經(jīng)過外經(jīng)委（商務(wù)部門）審批、國(guó)有股權(quán)出讓沒有經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門審批辦理產(chǎn)權(quán)界定及登記步并根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易中心出具的產(chǎn)權(quán)交割單辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)等情形，均會(huì)造成股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。轉(zhuǎn)讓無效的直接后果就是受讓方不能實(shí)現(xiàn)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。轉(zhuǎn)讓無效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過專業(yè)律師的審慎行事來避免。
24．2 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式中，律師應(yīng)提醒股權(quán)受讓方其面臨的另一重大風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)轉(zhuǎn)讓方原有的、不可知的債務(wù)的承擔(dān)以及承擔(dān)之后向轉(zhuǎn)讓方追償而不得的風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，可要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司情況進(jìn)行披露并承擔(dān)披露不實(shí)的違約責(zé)任，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定轉(zhuǎn)讓方聲明和保證條款。保證的內(nèi)容應(yīng)主要包括已提供的文件與資料均真實(shí)且無遺漏；除已披露的債權(quán)債務(wù)外不存在其他債權(quán)債務(wù)；項(xiàng)目公司未設(shè)定披露外的保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保；公司的財(cái)產(chǎn)完整無瑕疵等。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述保證陳述約定相應(yīng)的違約責(zé)任以及合同解除權(quán)，并由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的擔(dān)保。
24．3 為保障受讓方資金支付的安全，在付款安排上，宜拉長(zhǎng)付款過程，轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方支付一定款項(xiàng)，要注意雙方義務(wù)的對(duì)接。律師可建議受讓方在辦完股權(quán)變更手續(xù)后預(yù)留部分尾款，以抵扣可能的支出。
第五章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)的操作指引
第一節(jié) 對(duì)擬設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的調(diào)查與審核
第25條 律師應(yīng)對(duì)擬設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行前期土地權(quán)屬調(diào)查
律師為客戶辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押手續(xù)提供法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)首先告知抵押（權(quán)）人，在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查，確定該建設(shè)用地使用權(quán)是否具備抵押的法定條件。調(diào)查內(nèi)容包括：
25．1 抵押人是否已經(jīng)領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證。
25．2 建設(shè)用地使用權(quán)證的內(nèi)容與土地登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致。
25．3 抵押人是否是建設(shè)用地使用權(quán)證上載明的建設(shè)用地使用權(quán)人。
25．4 擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式。
25．5 抵押以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，是否已經(jīng)支付全部土地出讓金。
25．6 以通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不得違背該建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定；抵押期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
25．7 抵押以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，土地行政管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)獲得具有審批權(quán)限的土地行政管理部門的批準(zhǔn)，不必再另行辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。
25．8 擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)是否存在地上建筑物、其他附著物，以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)登記情況。
25．9 擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物是否已經(jīng)出租。如已出租，抵押人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人；擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有無已經(jīng)設(shè)置抵押，如有，須先征得原抵押權(quán)人的同意，并應(yīng)將已設(shè)定抵押權(quán)狀況告知新的抵押權(quán)人。
25．10 擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)是否為多個(gè)主體共有。
25．11 凡需在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同前征得他人同意的，該同意的意思表示應(yīng)為書面形式。
25．12 審查擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)有無以下禁止抵押的情形：
（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物權(quán)利的；
（2）已被國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（5）以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；
（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止抵押的其他情形。
25．13 審查擬抵押的以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是否符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定的條件。
第26條 律師應(yīng)提示委托人對(duì)擬抵押建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估
26．1 律師應(yīng)告知抵押權(quán)人建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，以該評(píng)估價(jià)格作為抵押合同的簽訂依據(jù)。
26．1．1 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，簽定抵押合同。
26．1．2 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，由抵押權(quán)人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金額數(shù)額后簽定抵押合同。
26．2 擬擔(dān)保的債權(quán)不能超出擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。建設(shè)用地使用權(quán)抵押設(shè)立時(shí)，擬擔(dān)保的債權(quán)不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。抵押后，如該建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值提高，該建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，否則，超出其余額部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?br/> 第27條 律師應(yīng)提示委托人的注意要點(diǎn)
27．1 律師在代理委托人時(shí)，應(yīng)進(jìn)行如下特別調(diào)查
27．1．1 擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意出資的書面文件。
27．1．2 擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)屬于國(guó)有資產(chǎn)的，律師應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
27．2 律師要合理提示抵押人關(guān)注擬抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的土地用途及土地規(guī)劃條件。以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押的，在抵押合同有效期間，抵押人必須繼續(xù)履行建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。
第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同
第28條 律師應(yīng)提示委托人建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容
28．1 抵押當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式；
28．2 建設(shè)用地使用權(quán)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍；
28．3 土地使用證編號(hào)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同編號(hào)；
28．4 擔(dān)保范圍，如被擔(dān)保債務(wù)的本金、利息、罰金、違約金及有關(guān)稅費(fèi)；
28．5 抵押當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)；
28．6 合同履行過程中發(fā)生不可抗力的處理；
28．7 抵押登記事項(xiàng)辦理；
28．8 違約責(zé)任；
28．9 爭(zhēng)議的解決方式；
28．10 抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第29條 律師應(yīng)提示委托人在抵押合同履行過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)
29．1 抵押合同應(yīng)對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)約定明確。
29．2 抵押合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
29．3 在抵押期間，抵押人的行為使抵押建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人可以要求抵押人停止其行為，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
29．4 抵押權(quán)終止期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)出讓終止期限。
29．5 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。
29．6 轉(zhuǎn)讓抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保。
29．7 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押建設(shè)用地使用權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。
第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記
第30條 律師應(yīng)特別提示抵押（權(quán)）人建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)辦理登記
建設(shè)用地使用權(quán)抵押未經(jīng)土地管理部門抵押登記，不能發(fā)生抵押權(quán)成立并生效的法律效果。異地抵押的，必須到土地所在地的原建設(shè)用地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。抵押人有積極配合辦理抵押登記的義務(wù)。
第31條 律師代辦建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)需注意的要點(diǎn)
31．1 取得并向土地登記機(jī)構(gòu)出具當(dāng)事人的授權(quán)委托書，并按有關(guān)規(guī)定辦理授權(quán)委托書的公證手續(xù)。
31．2 律師要認(rèn)真審核上述材料是否齊全、真實(shí)，并在建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同簽署后15日內(nèi)及時(shí)辦理，律師對(duì)原件要妥善保管，辦理完畢要及時(shí)歸還當(dāng)事人，以免因丟失承擔(dān)責(zé)任。
第四節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
第32條 律師應(yīng)告知委托人抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件
有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押的部分或全部建設(shè)用地使用權(quán)，直至償還全部債務(wù)：
（1）抵押人未按合同規(guī)定履行債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延遲履行協(xié)議的；
（2）抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈(zèng)人、代管人拒不履行債務(wù)或無繼承人、受遺贈(zèng)人代其履行債務(wù)的