新疆律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)取得業(yè)務(wù)操作指引操作指引

新疆律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)取得業(yè)務(wù)操作指引操作指引
目錄
第一章 總 則
第二章 一般規(guī)定
第三章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)劃撥業(yè)務(wù)操作指引
第四章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓業(yè)務(wù)操作指引
第五章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓業(yè)務(wù)操作指引
第六章 律師辦理國有土地租賃業(yè)務(wù)操作指引
第七章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛業(yè)務(wù)操作指引
第八章 附則
第一章 總 則
一、制定目的
為規(guī)范律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關(guān)司法解釋，結(jié)合土地法律服務(wù)實(shí)務(wù)，特制定本指引供律師及相關(guān)人士在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。
二、主要概念
2．1土地權(quán)屬，是指土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的歸屬。
2．2土地所有權(quán)，是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2．3土地使用權(quán)，是指土地使用權(quán)人依法對(duì)土地加以利用的權(quán)利。
2．4劃撥土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。
2．5出讓土地使用權(quán)，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付相應(yīng)出讓金后取得的土地使用權(quán)。
2．6建設(shè)用地使用權(quán)，是指利用土地營造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施建設(shè)的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)分為國有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。
2．7國有土地建設(shè)用地使用權(quán)，是指公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用國有土地的權(quán)利。
2．8集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體土地建設(shè)用地主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。
三、律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)
3．1《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，2007年10月1日起施行）。
3．2《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）（1999年3月15日第九屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過，1999年10月1日起施行）。
3．3《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）（第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議修訂，2008年4月1日起施行）。
3．4《中華人民共和國行政訴訟法》（以下簡稱《行政訴訟法》）（第七屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議通過，1990年10月1日起施行）。
3．5《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議第二次修正）。
3．6《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修正）。
四、律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的基本原則
4．1忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。
4．2專業(yè)精湛原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)具備相應(yīng)業(yè)務(wù)能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
4．3勤勉敬業(yè)原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。
五、律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容
5．1擬制、審查、修改合同。
5．2出具法律意見書、風(fēng)險(xiǎn)告知書。
5．3策劃涉地項(xiàng)目的業(yè)務(wù)操作方案。
5．4對(duì)涉地項(xiàng)目相關(guān)情況出具盡職調(diào)查報(bào)告。
5．5代表當(dāng)事人參加談判、簽約、履約交割。
5．6接受項(xiàng)目雙方當(dāng)事人的委托，對(duì)涉地交易合同的定金、保證金、價(jià)款予以監(jiān)（托）管服務(wù)。
5．7為涉地項(xiàng)目的項(xiàng)目法人擔(dān)任專項(xiàng)法律顧問或全過程法律服務(wù)。
5．8對(duì)發(fā)生爭端的涉地項(xiàng)目，接受當(dāng)事人的委托代理申請(qǐng)行政裁決、仲裁或訴訟。
六、本操作指引的適用范圍
律師從事土地法律實(shí)務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。律師代理有關(guān)訴訟案件時(shí)，也可以參考本指引。
七、特別說明
本指引旨在向律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，而非強(qiáng)制性規(guī)定，供律師在實(shí)踐中參考。
第二章 一般規(guī)定
第1條 概念界定
1．1建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將一定年限內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
1．2協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門以協(xié)議方式將一定年限內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
1．3招標(biāo)出讓建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
1．4拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、指定地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
1．5掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
1．6出讓方案，是指在土地出讓過程中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門擬定的，供國土資源行政管理部門內(nèi)部審批供地和報(bào)有權(quán)批準(zhǔn)出讓土地的各級(jí)人民政府審批供地的供地方案，主要內(nèi)容包括擬出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、供地時(shí)間和其他條件等。
第2條 主要法律依據(jù)
2．1《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）
2．2《中華人民共和國行政許可法》（以下簡稱《行政許可法》）。
2．3《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）。
2．4《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》。
2．5《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。
2．6《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。
2．7《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》。
2．8《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。
2．9《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》。
2．10《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。
2．11《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。
2．12《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》。
2．13《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》。
2．14《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。
2．15《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》。
2．16《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。
2．17《規(guī)范國有土地租賃若干意見》。
第3條 適用范圍
3．1在建設(shè)用地使用權(quán)的取得過程中，律師的業(yè)務(wù)主要是接受建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)人的委托，代理建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)事宜。律師也可以接受市、縣人民政府及其國土資源行政主管部門的委托，為其對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)的審批提供法律服務(wù)。律師還可以接受建設(shè)用地使用權(quán)人或者市、縣人民政府及其國土資源行政主管部門的委托，就因建設(shè)用地使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛、主持、參加調(diào)解工作，或者代理參加調(diào)解、訴訟。
3．2本編第二章、第三章、第四章和第五章主要從律師接受申請(qǐng)人的委托，代為辦理申請(qǐng)某宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)事宜的角度撰寫的。
第三章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)劃撥業(yè)務(wù)操作指引
第4條 律師接受委托后，應(yīng)當(dāng)審查委托人申請(qǐng)的建設(shè)項(xiàng)目是否屬于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的適用范圍。
4．1依據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，下列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必需的，可以由市、縣以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
4．2 我國國土資源行政主管部門制定并頒布了《劃撥用地目錄》，該目錄不定期調(diào)整。律師應(yīng)當(dāng)特別注意劃撥用地目錄的調(diào)整情況。特別需要說明的是，2008年1月3日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號(hào)）明確指出，國土資源部要嚴(yán)格限定劃撥用地的范圍，及時(shí)調(diào)整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)公用事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。
第5條 律師應(yīng)當(dāng)審查委托單位的申請(qǐng)是否符合申請(qǐng)條件
用地單位提出用地申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
5．1該宗地已取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，并獲得通過。
5．2擬建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過計(jì)劃行政主管部門審批、核準(zhǔn)或備案，取得的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)在有效期內(nèi)，并且項(xiàng)目已列入年度建設(shè)計(jì)劃。
5．3建設(shè)項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《審定設(shè)計(jì)方案通知書》，且均在有效期內(nèi)。
5．4其他行政機(jī)關(guān)規(guī)定的必要文件。例如：新征建設(shè)用地需完成征地補(bǔ)償及安置工作；危舊房改造項(xiàng)目需取得市、區(qū)（縣）兩級(jí)危改辦立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需取得市開發(fā)辦經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批準(zhǔn)文件等。
第6條 律師可代理委托人和擬申請(qǐng)宗地的原所有人或者使用人簽訂征收、拆遷或者使用協(xié)議。
6．1擬申請(qǐng)宗地原為農(nóng)用地或者為農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)辦理征地手續(xù)，和土地所有人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，將該宗地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。
6．2擬申請(qǐng)宗地原為個(gè)人使用的國有建設(shè)用地的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)和使用人簽訂拆遷（搬遷）補(bǔ)償協(xié)議。
6．3擬申請(qǐng)的建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)和相關(guān)單位簽署有關(guān)用地協(xié)議。
6．4擬申請(qǐng)宗地原為其他單位使用，原使用單位因此受到損失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第7條 律師可協(xié)助委托人制作和整理以下申請(qǐng)材料，提交給市、縣國土資源行政主管部門進(jìn)行審批：
7．1申請(qǐng)人的工商營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證書，法定代表人身份證明書及授權(quán)委托書。
7．2劃撥國有建設(shè)用地申請(qǐng)書。
7．3建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。
7．4計(jì)劃主管部門核發(fā)的項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案批準(zhǔn)文件。
7．5規(guī)劃主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附件及附圖，《審定設(shè)計(jì)方案意見書》及附圖。
7．6與原產(chǎn)權(quán)單位或個(gè)人簽訂的用地協(xié)議、征地補(bǔ)償協(xié)議、拆遷（搬遷）補(bǔ)充協(xié)議及相關(guān)土地權(quán)屬證明文件。
7．7其他國土資源行政主管部門要求提交的、與申請(qǐng)事項(xiàng)有關(guān)的材料。例如：新征建設(shè)用地提交政府征地批準(zhǔn)文件及征地部門出具的征地補(bǔ)償及安置完成證明文件；危舊房改造項(xiàng)目提交市、區(qū)（縣）兩級(jí)危改辦立項(xiàng)批復(fù)；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目提交市開發(fā)辦經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)等。
第8條 律師可提示委托人對(duì)申請(qǐng)結(jié)果的處理方式
8．1申請(qǐng)未得到許可的，在接到《不予行政許可決定書》或者得知未予許可后，委托人不服的，律師應(yīng)當(dāng)告知委托人可以依法提起行政復(fù)議或者行政訴訟。
8．2申請(qǐng)被準(zhǔn)予許可的，律師可依據(jù)特別授權(quán)，代理委托人領(lǐng)取《行政許可決定書》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》（存量建設(shè)用地）等許可文書、證件。
第9條 待完成項(xiàng)目用地范圍內(nèi)居民和原用地單位的拆遷安置補(bǔ)償工作后，律師可代理委托人向市、縣國土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理《劃撥決定書》。
第10條 《劃撥決定書》送達(dá)后，律師可代理委托人接受土地，并依法向市、縣國土資源行政主管部門申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。
第11條 律師應(yīng)告知委托人，符合下列情形之一的，已取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可能被收回或終止，但委托人可依法獲得補(bǔ)償：
11．1因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人停止使用原劃撥的國有土地的；
11．2為了實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造或者其他公共利益，需要調(diào)整使用土地的；
11．3為特定項(xiàng)目而設(shè)定的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，當(dāng)該特定項(xiàng)目完成歷史使命，或該特定項(xiàng)目因故無法達(dá)成，或不再需要的，如經(jīng)有關(guān)人民政府核準(zhǔn)報(bào)廢的公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等。
第12條 律師應(yīng)告知委托人處分劃撥建設(shè)用地使用權(quán)受到以下限制：
12．1未經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門批準(zhǔn)并辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其建設(shè)用地使用權(quán)。
12．2對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，國土資源行政主管部門有權(quán)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為不受法律保護(hù)。
第四章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓業(yè)務(wù)操作指引
第13條 律師可指導(dǎo)委托人了解土地出讓信息，提出用地申請(qǐng)
13．1律師應(yīng)當(dāng)熟悉當(dāng)?shù)厝嗣裾捌鋰临Y源行政主管部門公布的辦事程序，了解辦理土地協(xié)議出讓所需要準(zhǔn)備的文件、證件和資料以及相關(guān)稅費(fèi)的繳納情況等。
13．2律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，市、縣國土資源行政主管部門定期或不定期將國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、細(xì)化的地段、地塊信息向社會(huì)公布，同時(shí)明確用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開接受用地申請(qǐng)。相關(guān)信息可以查看相關(guān)市、縣國土資源行政主管部門的網(wǎng)站或中國土地市場(chǎng)網(wǎng)（www．landchina．com）。
13．3律師應(yīng)當(dāng)告知委托人注意搜集并核實(shí)相關(guān)的土地出讓信息。
13．4律師應(yīng)當(dāng)了解委托人對(duì)宗地的具體供地意向。
第14條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，在下列情形下可以采取協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)：
14．1供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，在供地計(jì)劃公布后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。
14．2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開出讓的除外。
14．3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開出讓的除外。
14．4建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。
14．5法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。
第5條 律師在土地申請(qǐng)審批中的工作
5．1律師應(yīng)當(dāng)協(xié)助委托人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，協(xié)助委托人和市、縣國土資源行政主管部門協(xié)商出讓金的底價(jià)。
5．2律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)，國土資源行政主管部門不能出讓建設(shè)用地使用權(quán)。
5．3律師應(yīng)當(dāng)了解該宗土地的出讓方案是否報(bào)經(jīng)相應(yīng)的市、縣人民政府批準(zhǔn)。
5．4在該宗土地出讓方案報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，律師可代理委托人和市、縣國土資源行政主管部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓意向書》。意向書應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示，公示期不得少于5日。
第16條 律師在協(xié)議出讓土地結(jié)果確定后辦理的事項(xiàng)
16．1代理委托人和市、縣國土資源行政主管部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
16．2代理委托人領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，繳納土地出讓金，接收土地。
16．3代理委托人辦理土地登記，領(lǐng)取《建設(shè)用地使用證》。
第五章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓業(yè)務(wù)操作指引
第17條 律師可指導(dǎo)委托人了解土地出讓信息，提出用地申請(qǐng)。
17．1律師代理委托人辦理以招標(biāo)、拍賣、掛牌形式出讓建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)事宜，應(yīng)當(dāng)熟悉當(dāng)?shù)厥?、縣國土資源行政主管部門公布的辦事程序，了解辦理建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓所需的文件、證件和資料以及相關(guān)稅費(fèi)的繳納情況等。
17．2律師應(yīng)當(dāng)了解市、縣國土資源行政主管部門公布的建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，并及時(shí)提供給委托人。上述信息可以在市、縣國土資源行政主管部門的網(wǎng)站和中國土地市場(chǎng)網(wǎng)（www．landchina．com）查詢。
17．3律師應(yīng)當(dāng)核實(shí)國土資源行政主管部門公布的信息的真實(shí)性。
17．4在提出用地申請(qǐng)后，律師要跟蹤了解擬受讓宗地的申請(qǐng)用地情況和市、縣國土資源行政主管部門決定的出讓方式，代理申請(qǐng)人參加招標(biāo)、拍賣、掛牌等程序。
第18條 律師應(yīng)告知委托人，符合下列情形之一的，必須通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)：
（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；
（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
第19條 律師代理申請(qǐng)人參加招標(biāo)、拍賣、掛牌申請(qǐng)階段的工作
19．1律師應(yīng)當(dāng)審查委托人是否具有申請(qǐng)人的資格，是否符合市、縣國土資源行政主管部門在招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓建設(shè)用地文件中要求具備的申請(qǐng)資格。
19．2律師應(yīng)當(dāng)提醒和協(xié)助委托人充分了解擬受讓地塊的情況，包括但不限于宗地的物理現(xiàn)狀、土地性質(zhì)、使用年限、權(quán)屬、用途、規(guī)劃條件及周邊環(huán)境等。
19．3律師代理委托人依照公告的要求提出申請(qǐng)。提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照公告要求的時(shí)間和方式，提交相關(guān)的申請(qǐng)人資質(zhì)證明和申請(qǐng)文件。
19．4律師應(yīng)當(dāng)注意避免出現(xiàn)申請(qǐng)無效的情形。符合下列條件之一的，申請(qǐng)無效：
（1）申請(qǐng)人不具備競買資格的；
（2）未按規(guī)定繳納保證金的；
（3）申請(qǐng)文件不齊全或不符合規(guī)定的；
（4）委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；
（5）法律、法規(guī)或者招標(biāo)、拍賣、掛牌文件規(guī)定的其他情形。
第20條 律師代理委托人參加招標(biāo)活動(dòng)實(shí)施階段的工作
20．1開標(biāo)。律師應(yīng)當(dāng)代理委托人，按照招標(biāo)出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)參加開標(biāo)活動(dòng)，在開標(biāo)活動(dòng)中，要注意檢查標(biāo)箱的密封情況，標(biāo)箱應(yīng)當(dāng)眾檢查密封情況后當(dāng)眾開啟。標(biāo)箱開啟后，律師應(yīng)當(dāng)聽取招標(biāo)主持人宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，對(duì)主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)書面記錄。
20．2律師應(yīng)當(dāng)監(jiān)督評(píng)標(biāo)過程是否公正。監(jiān)督評(píng)標(biāo)的主要工作內(nèi)容包括評(píng)標(biāo)人選是否合乎規(guī)定；評(píng)標(biāo)是否在保密的情況下進(jìn)行；評(píng)標(biāo)結(jié)果和宣讀的投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容是否一致等。
20．3領(lǐng)取《中標(biāo)通知書》。
20．3．1委托人中標(biāo)的，律師可代為領(lǐng)取《中標(biāo)通知書》，應(yīng)注意審查其內(nèi)容是否完備，是否正確無誤。《中標(biāo)通知書》主要內(nèi)容包括：招標(biāo)人與中標(biāo)人的名稱、出讓標(biāo)的、成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及雙方簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等。
20．3．2律師應(yīng)當(dāng)提醒委托人，《中標(biāo)通知書》對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，后者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，均應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第21條 律師代理委托人參加拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán)活動(dòng)的實(shí)施階段的工作
21．1在參加拍賣會(huì)之前，律師可協(xié)助委托人確定出價(jià)的策略，確定最高出價(jià)。
21．2律師應(yīng)當(dāng)代理委托人，按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)參加拍賣活動(dòng)。
21．3在拍賣過程中，律師要注意拍賣程序是否合法，競價(jià)規(guī)則是否符合規(guī)定。
21．4律師應(yīng)當(dāng)注意拍賣是否有底價(jià)。
21．5簽訂《成交確認(rèn)書》。
21．5．1委托人成為買受人后，律師代理委托人與拍賣人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》。
21．5．2律師應(yīng)當(dāng)提醒委托人，《成交確認(rèn)書》對(duì)拍賣人和買受人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結(jié)果的，或者買受人不按約定簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，放棄競得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
第22條 律師代理委托人參加掛牌活動(dòng)實(shí)施階段的工作
22．1律師可代理委托人填寫報(bào)價(jià)單并按照規(guī)定報(bào)價(jià)。
22．2律師應(yīng)當(dāng)注意，競買人報(bào)價(jià)是否存在報(bào)價(jià)無效的情形。符合下列情形之一的，報(bào)價(jià)無效：
（1）報(bào)價(jià)單未在掛牌期限內(nèi)收到的；
（2）不按規(guī)定填寫報(bào)價(jià)單的；
（3）報(bào)價(jià)單填寫人與競買申請(qǐng)文件不符的；
（4）報(bào)價(jià)不符合報(bào)價(jià)規(guī)則的；
（5）報(bào)價(jià)不符合掛牌文件規(guī)定的其他情形的。
22．3律師在代為報(bào)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)注意報(bào)價(jià)是否得到確認(rèn)。對(duì)于未被確認(rèn)的報(bào)價(jià)，應(yīng)當(dāng)查明原因，予以更改或補(bǔ)充，以便得到確認(rèn)。
22．4掛牌截止
22．4．1在參加掛牌截止活動(dòng)之前，律師要協(xié)助委托人確定出價(jià)的策略，確定最高出價(jià)。
22．4．2在公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間，律師應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場(chǎng)，代理委托人參加掛牌截止活動(dòng)，并對(duì)活動(dòng)是否合法進(jìn)行監(jiān)督。
22．5《成交確認(rèn)書》的簽訂及其效力
22．5．1委托人成為買受人后，律師可代理其與掛牌人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》。
22．5．2律師應(yīng)當(dāng)告知委托人：《成交確認(rèn)書》對(duì)掛牌人和買受人具有法律效力。掛牌人改變掛牌結(jié)果的，或者買受人不按規(guī)定簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、放棄競得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
第23條 招標(biāo)拍賣掛牌實(shí)施后的律師代理工作
23．1代理委托人與市、縣國土資源行政主管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
23．2代理委托人辦理土地登記、領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
23．3根據(jù)委托人的特別授權(quán)，律師可代理委托人辦理土地登記。
第24條 律師應(yīng)提醒委托人，符合下列情形的，國土資源行政主管部門可以解除出讓合同：
24．1建設(shè)用地使用權(quán)人延期支付出讓金超過60日，經(jīng)國土資源行政主管部門催繳后仍不能支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的，國土資源行政主管部門有權(quán)解除合同，建設(shè)用地使用權(quán)人無權(quán)要求返還定金，國土資源行政主管部門可請(qǐng)求受讓人賠償損失。
24．2建設(shè)用地使用權(quán)人造成土地閑置，閑置期間滿1年不滿兩年的，應(yīng)依法繳納土地閑置費(fèi)；土地閑置費(fèi)滿兩年未開工建設(shè)的，國土資源行政主管部門有權(quán)無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
24．3建設(shè)用地使用權(quán)人未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，國土資源行政主管部門根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回建設(shè)用地使用權(quán)的處罰。
第25條 律師應(yīng)提醒委托人建設(shè)用地使用權(quán)可能被提前收回
律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要，出讓人可以依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。出讓人提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的出讓金，并對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障建設(shè)用地使用權(quán)人的居住條件。
第26條 建設(shè)用地使用權(quán)期滿的處理
律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所使用土地范圍內(nèi)的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，出讓人和受讓人有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
第六章 律師辦理國有土地租賃業(yè)務(wù)操作指引
第27條 概念界定
國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃屬于國家一級(jí)土地市場(chǎng)，是國有土地有償使用的一種形式，是建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的補(bǔ)充。
第28條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人申請(qǐng)國有土地租賃行為的性質(zhì)
律師在指導(dǎo)、代理委托人申請(qǐng)租賃國有土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知使用權(quán)取得是一個(gè)行政許可的申請(qǐng)過程。由委托人向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出租賃申請(qǐng)，經(jīng)其審批，取得租賃國有土地使用權(quán)。
第29條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，國有土地租賃適用于下列情形：
29．1原有劃撥的建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制或改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的。
29．2對(duì)于新增建設(shè)用地，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥制度。
第30條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，國有土地租賃不適用于下列情形：
30．1對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍然維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。
30．2對(duì)于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。
第31條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，取得國有土地租賃使用權(quán)的方式有下列幾種：
（1）招標(biāo)；
（2）拍賣；
（3）協(xié)議。律師要提醒委托人，采用雙方協(xié)議方式出租國有土地使用權(quán)的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)國土資源行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)國土資源行政主管部門和社會(huì)的監(jiān)督。
第32條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，為新建項(xiàng)目申請(qǐng)國有土地租賃需要符合下列條件：
（1）通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，落實(shí)預(yù)審意見；
（2）取得計(jì)劃行政主管部門立項(xiàng)批文；
（3）取得規(guī)劃行政主管部門用地及建設(shè)規(guī)模的規(guī)劃批準(zhǔn)文件；
（4）取得土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件，且土地權(quán)屬清晰、無爭議；
（5）具備申請(qǐng)國有土地租賃的其他條件。
第33條 律師應(yīng)告知委托人，為新建項(xiàng)目申請(qǐng)國有土地租賃應(yīng)當(dāng)提交以下申請(qǐng)材料：
33．1申請(qǐng)人的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
33．2國有土地使用權(quán)租賃申請(qǐng)表。
33．3土地（年租金）評(píng)估報(bào)告。
33．4建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件及落實(shí)預(yù)審意見的書面材料。
33．5計(jì)劃部門立項(xiàng)批文，即項(xiàng)目建議書批復(fù)和可行性研究報(bào)告批復(fù)的復(fù)印件。
33．6規(guī)劃批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見書及釘樁成果通知單、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
33．7土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件、與權(quán)屬單位的協(xié)議的復(fù)印件及權(quán)屬單位同意申請(qǐng)人辦理土地使用權(quán)租賃的證明文件（近期的出具原件）。
33．8租賃合同及其租賃土地的附圖。其中申請(qǐng)租賃的建筑物有兩種以上用途或地下含經(jīng)營性用途的，提供各類用途的部位分布表及附圖。
33．9特殊情況下的申請(qǐng)材料：
（1）若不按規(guī)劃文件確定的用地范圍整體辦理租賃手續(xù)的，需要提供本次申請(qǐng)租賃土地的面積說明。如為共用宗地分?jǐn)偟模峁┳赓U用地分?jǐn)傉f明；如為分塊租賃的，提供本次擬辦理租賃土地的樁點(diǎn)及測(cè)繪面積。
（2）合作建設(shè)項(xiàng)目須提交合作建設(shè)各方的協(xié)議書，及除申請(qǐng)人外的其他各方同意由申請(qǐng)人辦理土地租賃的證明文件。
（3）如申請(qǐng)人為中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)，需提供有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)中外合資、合作或外商獨(dú)資企業(yè)核發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書及合作、合資企業(yè)合同、章程的批復(fù)。
第34條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，為現(xiàn)狀項(xiàng)目申請(qǐng)國有土地租賃應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（1）已取得房屋所有權(quán)證；
（2）取得國有土地權(quán)屬文件或土地權(quán)屬來源文件，且權(quán)屬清晰、無爭議；
（3）具備申請(qǐng)國有土地租賃的其他條件。
第35條 律師應(yīng)告知委托人為現(xiàn)狀項(xiàng)目申請(qǐng)國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)提交以下申請(qǐng)材料：
（1）申請(qǐng)人的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（2）國有土地使用權(quán)租賃申請(qǐng)表；
（3）土地（年租金）評(píng)估報(bào)告（原件）；
（4）國有土地使用證或土地權(quán)屬行政主管部門出具的權(quán)屬證明文件；
（5）房屋所有權(quán)證；
（6）租賃合同及其附圖；
（7）現(xiàn)有建筑物及面積用途清單及附圖；
（8）特殊情況下的申請(qǐng)材料：如果不按國有土地使用證的用地范圍整體辦理租賃手續(xù)的，需要提供本次申請(qǐng)租賃土地的面積說明。如為共用宗地分?jǐn)偟模峁┳赓U用地分?jǐn)傉f明；如為分塊租賃的，提供本次擬辦理租賃土地的樁點(diǎn)及測(cè)繪面積。
第36條 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人《國有土地租賃合同》的相關(guān)要求
36．1租賃期限。租賃期限6個(gè)月以上的，承租人應(yīng)當(dāng)和市、縣國土資源行政主管部門簽訂書面的租賃合同。短期租賃一般不超過5年，長期租賃最長不得超過20年，期滿可以續(xù)訂。
36．2租賃合同的主要內(nèi)容。租賃合同的主要內(nèi)容包括租賃雙方當(dāng)事人的基本情況；租賃宗地的位置和空間范圍；租賃年限；租金標(biāo)準(zhǔn)、支付期限方式；租賃宗地的性質(zhì)及用途；租賃宗地市政配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任、費(fèi)用及租賃屆滿時(shí)的處置方式；租賃宗地現(xiàn)有建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的處置方式；租賃宗地待建建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物在租賃屆滿時(shí)的處置辦法；違約責(zé)任；爭議的解決方式以及當(dāng)事人的其他權(quán)利和義務(wù)等。
第37條 律師代理委托人提交申請(qǐng)材料，除內(nèi)容符合以上規(guī)定外，形式應(yīng)當(dāng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：
（1）提交的材料齊全、符合法定形式；
（2）原件應(yīng)使用A4紙打印，復(fù)印件統(tǒng)一使用A4紙，圖紙可用A4紙或A3紙縮印，但必須清晰；
（3）全部復(fù)印件均應(yīng)加蓋申請(qǐng)人公章。
第38條 律師可代為領(lǐng)取受理申請(qǐng)文件
律師代理委托人向國土資源行政主管部門提交申請(qǐng)后，當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)領(lǐng)取《行政許可申請(qǐng)受理決定書》，或《行政許可申請(qǐng)不予受理決定書》，或《行政許可申請(qǐng)補(bǔ)正材料告知書》。
第39條 律師可代為及時(shí)更正或補(bǔ)充申請(qǐng)材料
在租賃審批過程中，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)和國土資源行政主管部門保持聯(lián)系，了解審批的進(jìn)程，并根據(jù)行政機(jī)關(guān)的要求，及時(shí)更正、補(bǔ)充提供相關(guān)的材料。
第40條 律師在審批結(jié)果確定后的工作
40．1租賃申請(qǐng)不予許可的，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)領(lǐng)取《不予行政許可決定書》，并告知當(dāng)事人可以依照《行政許可法》的規(guī)定，予以提起行政復(fù)議或者行政訴訟。
40．2租賃申請(qǐng)得到許可的，律師要及時(shí)領(lǐng)取《行政許可決定書》，并代理委托人簽署《國有土地使用權(quán)租賃合同》。
第41條 律師可為委托人履行合同提供協(xié)助
律師在委托人履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)跟蹤，遇到問題及時(shí)和市、縣國土資源行政主管部門溝通，協(xié)商解決。無法協(xié)商的，通過行政復(fù)議、行政訴訟或者民事訴訟的途徑解決。
第七章 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛業(yè)務(wù)操作指引
第42條 律師辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛業(yè)務(wù)的種類
42．1在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的簽訂和履行過程中，律師可以接受建設(shè)用地使用權(quán)人（建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)人）的委托，代理其處理相關(guān)的糾紛，也可以接受市、縣人民政府及國土資源行政主管部門（出讓人）的委托，代理其主持相關(guān)糾紛的調(diào)解，或者參加相關(guān)糾紛的調(diào)解或者訴訟。
42．2律師辦理的具體業(yè)務(wù)，既包括糾紛的調(diào)解，也包括糾紛的訴訟。訴訟一般包括民事訴訟和行政訴訟兩種。
第43條 律師辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛的基本原則
43．1律師辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案件，應(yīng)當(dāng)遵守憲法和法律，堅(jiān)持對(duì)委托人忠誠負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織或者個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國家法律的正確實(shí)施。
43．2律師在辦理案件過程中，既要遵守法律法規(guī)，又要考慮國家政策的要求，還要注意適用中共中央、國務(wù)院及地方各級(jí)人民政府文件等政策性規(guī)定。
第44條 律師應(yīng)當(dāng)對(duì)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》有關(guān)糾紛的性質(zhì)作出認(rèn)定
44．1《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)在法學(xué)理論中尚存在爭議。從司法實(shí)踐看，不是所有的糾紛都作為民事或者行政糾紛處理。糾紛發(fā)生后，律師應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體爭議事實(shí)的不同性質(zhì)，分別依據(jù)民事或者行政程序法律的規(guī)定處理。
44．2在具體糾紛案件的民事或行政性質(zhì)分析上，各地行政機(jī)關(guān)及人民法院可能存在不同的認(rèn)識(shí)，律師在分析不清的情況下，要審慎研究，不要盲目下結(jié)論。
第45條 律師應(yīng)向委托人了解糾紛的具體情況，并收集相關(guān)的證據(jù)
律師接受委托后，應(yīng)當(dāng)了解糾紛的具體情況，收集相關(guān)的證據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)和政策，結(jié)合具體情況，提出解決糾紛的不同法律方案，供委托人自己決策。律師了解、調(diào)查的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：
（1）糾紛產(chǎn)生的階段。查清糾紛產(chǎn)生在合同的簽訂過程中還是履行過程中。
（2）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是否已經(jīng)簽訂。
（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同項(xiàng)下的宗地是否屬于國有建設(shè)用地，是否取得規(guī)劃許可。
（4）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同出讓金的繳納情況。
（5）其他和出讓合同密切相關(guān)的事項(xiàng)。
第46條 《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中民事性質(zhì)的糾紛事項(xiàng)
民事訴訟主要包括以下幾個(gè)方面的爭議：
（1）在招標(biāo)、拍賣或者掛牌過程中發(fā)生的爭議；
（2）因《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是否成立和是否有效而發(fā)生的爭議；
（3）因出讓人沒有按時(shí)交付土地，或者交付的土地不符合出讓合同的約定而產(chǎn)生的糾紛；
（4）因受讓人超過合同約定的期限6個(gè)月仍然沒有繳納土地出讓金，或違反合同約定的條件利用土地，或違反法律法規(guī)的其他強(qiáng)制性規(guī)定致使出讓人行使合同解除權(quán)引起的爭議；
（5）因合同解除后，合同一方或者雙方?jīng)]有及時(shí)退還已經(jīng)繳納的土地出讓金或者承擔(dān)合同責(zé)任的；
（6）其他應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律處理的事項(xiàng)。
第47條 《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中行政性質(zhì)的糾紛事項(xiàng)
行政性質(zhì)的糾紛事項(xiàng)，主要是指市、縣人民政府及國土資源行政主管部門依據(jù)行政法律、法規(guī)作出行政處理或行政處罰的事項(xiàng)。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)此不服的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國行政法復(fù)議法》或《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，提起行政復(fù)議或者行政訴訟。
第48條 律師應(yīng)當(dāng)審查委托人是否簽訂了書面的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》
48．1根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第15條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)當(dāng)采用書面合同形式。依據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)成立。
48．2律師應(yīng)當(dāng)注意：依據(jù)《合同法》第37條的規(guī)定，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》在簽字或者蓋章以前，一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)、對(duì)方已經(jīng)接受的，合同成立。
第49條 律師應(yīng)當(dāng)審查《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的主體是否適格
49．1出讓人應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。其他主體作為出讓人簽訂的《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》無效。但是，在2005年8月1日之前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在起訴前經(jīng)有權(quán)市、縣人民政府國土資源行政主管部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。
49．2法律、法規(guī)對(duì)受讓人沒有特別的規(guī)定，但要注意招標(biāo)、拍賣、掛牌中對(duì)申請(qǐng)人的特殊要求以及對(duì)外商和香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)投資主體投資土地的限制性規(guī)定。
第50條 律師應(yīng)當(dāng)審查《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的是否符合法律規(guī)定
50．1《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的必須是國有建設(shè)用地。農(nóng)村集體土地在沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)之前，不能作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的標(biāo)的。
50．2律師應(yīng)當(dāng)審查出讓的土地是否取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是否符合城市規(guī)劃。
第51條 律師應(yīng)當(dāng)審查出讓方式是否符合法律、法規(guī)及政策的規(guī)定
51．1 2002年7月1日之前，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地允許協(xié)議出讓。
51．2 2002年7月1日至2004年8月31日，建設(shè)用地使用權(quán)出讓要嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的規(guī)定。其中屬于歷史遺留問題范圍的，可以采用協(xié)議出讓的方式，但是必須在2004年8月31日前處理完畢。
51．3自2004年9月1日起，必須嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，不再允許以歷史遺留問題為由，協(xié)議出讓經(jīng)營性土地。
51．4自2007年10月1日起，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第137條的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。
第52條 律師應(yīng)當(dāng)審查以協(xié)議方式出讓的合同中出讓金的約定是否合法
52．1經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。
52．2出讓人或者受讓人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格繳納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由受讓方和受讓方按照過錯(cuò)程度承擔(dān)責(zé)任。
第53條 律師應(yīng)當(dāng)審查合同相關(guān)的出讓方案是否得到有權(quán)人民政府的審批
53．1出讓方案經(jīng)過有權(quán)的人民政府審批以后，出讓人和受讓人才能簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
53．2土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。
第54條 律師應(yīng)當(dāng)審查出讓人是否具有單方面行使解除權(quán)的情形。
54．1以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果受讓人超過出讓合同約定的動(dòng)開發(fā)日期滿2年仍未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)，解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成開發(fā)遲延的，出讓人不享有解除合同的權(quán)利。
54．2受讓方擅自改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請(qǐng)求解除合同的，人民法院會(huì)予以支持。
54．3出讓合同或者補(bǔ)充合同中約定的出讓人行使解除權(quán)的其他條件是否成就。
54．4律師應(yīng)當(dāng)注意：解除權(quán)的條件成就不意味著合同已經(jīng)解除。只有解除通知送達(dá)給對(duì)方后，出讓合同才解除。對(duì)方對(duì)解除合同有爭議的，應(yīng)當(dāng)在合同約定的異議期限內(nèi)向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁或者向人民法院提起訴訟；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除通知送達(dá)之日起3個(gè)月后才提起異議的，仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院不予支持。
第55條 律師應(yīng)當(dāng)注意到，合同有效，但是不一定判決出讓人實(shí)際履行交付土地的義務(wù)。
在土地出讓糾紛審理中，除了依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，法院還要依據(jù)國家政策的規(guī)定。在某些情況下，合同雖然符合法律法規(guī)的規(guī)定，但是違背國家政策，或者存在《合同法》第110條規(guī)定的不能履行的情形的，法院不會(huì)判決出讓人履行合同，只能判決出讓人承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。
第56條 律師代理出讓人處理建設(shè)用地使用權(quán)出讓糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
56．1對(duì)一些受讓人違反合同義務(wù)的行為，律師可提示出讓人直接行使行政處罰權(quán)；在無法依據(jù)行政法律法規(guī)處理時(shí)，使用民事法律法規(guī)處理。
56．2對(duì)于下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)通過行政程序處理：
（1）因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)人閑置土地，致使建設(shè)用地使用權(quán)被無償收回的；
（2）根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依法提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
（3）建設(shè)用地使用權(quán)人改變土地用途而沒有依法辦理相關(guān)手續(xù)的；
（4）其他應(yīng)當(dāng)通過行政程序處理的事項(xiàng)。
56．3律師在指導(dǎo)委托人行使行政處罰權(quán)時(shí)，要嚴(yán)格依照法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。相對(duì)人行政處罰和行政處理等具有行政復(fù)議權(quán)和行政訴訟權(quán)。
第57條 律師在主持或者參加調(diào)解中需要注意的事項(xiàng)
57．1應(yīng)當(dāng)注意我國實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，存在許多禁止性規(guī)定。違反土地法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的調(diào)解內(nèi)容無效。
57．2如果調(diào)解不成，要提醒委托人及時(shí)通過訴訟或者行政復(fù)議程序解決，以免超過有關(guān)訴訟或者行政復(fù)議時(shí)效的規(guī)定而失去勝訴的權(quán)利。
第58條 律師代理民事訴訟的注意事項(xiàng)
律師代理民事訴訟，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按照訴訟程序進(jìn)行。律師應(yīng)當(dāng)按時(shí)提交證據(jù)，按時(shí)出席法庭審理，遵守法律中關(guān)于律師執(zhí)業(yè)的規(guī)定。
第59條 律師代理行政復(fù)議和行政訴訟的注意事項(xiàng)
律師在行政復(fù)議或行政訴訟中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，按時(shí)提交證據(jù)，按時(shí)出庭，履行律師在行政訴訟或行政復(fù)議中作為代理人的義務(wù)。
第八章 附則
第60條 本操作指引目的是為律師辦理相關(guān)案件提供借鑒和經(jīng)驗(yàn)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師事務(wù)所和律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考。