南京市人民政府關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)的意見

南京市人民政府關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)的意見
（寧政發(fā)[2013]103號(hào)）
各區(qū)人民政府、市府各委辦局、市各直屬單位：
根據(jù)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（中發(fā)〔2013〕1號(hào)）、《省委省政府關(guān)于推進(jìn)體制機(jī)制改革創(chuàng)新進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展活力的意見》（蘇發(fā)〔2013〕1號(hào)）精神，為進(jìn)一步鼓勵(lì)、引導(dǎo)和規(guī)范我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐，現(xiàn)就引導(dǎo)我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)提出如下意見：
一、總體要求
深入貫徹落實(shí)黨的十八大精神，以農(nóng)村土地承包法律法規(guī)為依據(jù)，以維護(hù)和發(fā)展農(nóng)民土地承包權(quán)益為核心，堅(jiān)持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變的宗旨，建立“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、農(nóng)民自愿、依法有償”的流轉(zhuǎn)機(jī)制，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)，依據(jù)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，不斷創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制，合理配置農(nóng)村土地資源，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收。
（一）堅(jiān)持依法自愿、有償有序。在穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)民采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等形式，自愿進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)制或限制流轉(zhuǎn)，不得擅自壓低流轉(zhuǎn)價(jià)格或挪用農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。
（二）堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)。在尊重農(nóng)民意愿、發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用的基礎(chǔ)上，制定促進(jìn)農(nóng)村承包土地有序流轉(zhuǎn)的政策，定期發(fā)布農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，及時(shí)公布流轉(zhuǎn)信息，指導(dǎo)農(nóng)民自主選擇流轉(zhuǎn)方式，維護(hù)雙方權(quán)益。
（三）堅(jiān)持科學(xué)評(píng)估、平等協(xié)商。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格原則上由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)根據(jù)土地質(zhì)量、產(chǎn)出水平、物價(jià)變動(dòng)、地理位置等因素，合理評(píng)估，協(xié)商定價(jià)，并對(duì)政策性補(bǔ)貼、流轉(zhuǎn)期滿后地上物權(quán)補(bǔ)償、土地征占應(yīng)得補(bǔ)償?shù)臍w屬作出明確約定。
（四）堅(jiān)持程序規(guī)范、合同管理。規(guī)范承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序，嚴(yán)格流轉(zhuǎn)合同管理，及時(shí)調(diào)解流轉(zhuǎn)糾紛，確保流轉(zhuǎn)有序規(guī)范。流轉(zhuǎn)合同中必須明確土地的位置、面積、用途，流轉(zhuǎn)形式、時(shí)限、價(jià)格及支付方式、流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系等。
二、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制
（五）全面開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記。健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度，強(qiáng)化對(duì)各類土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)保護(hù)。在總結(jié)試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，全面開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，利用3-5年時(shí)間，全市基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)民承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。特別是對(duì)納入“1115”規(guī)劃的地塊，要優(yōu)先實(shí)施確權(quán)登記。
（六）引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)結(jié)合優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，成片集中流轉(zhuǎn)承包地，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)農(nóng)村承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社等經(jīng)營(yíng)主體流轉(zhuǎn)；鼓勵(lì)符合條件的社會(huì)資本和工商企業(yè)租賃農(nóng)民承包地投資農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，興辦或聯(lián)辦農(nóng)業(yè)企業(yè)；引導(dǎo)農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，聯(lián)合組建農(nóng)村土地股份合作社，探索發(fā)展多形式、多途徑、多領(lǐng)域的農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式。
（七）發(fā)揮村組集體在推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用。推動(dòng)村組集體加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的組織、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)。鼓勵(lì)農(nóng)民自愿將剩余承包期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一次性流轉(zhuǎn)；鼓勵(lì)長(zhǎng)期外出、遷入城鎮(zhèn)并有穩(wěn)定職業(yè)和固定住所的農(nóng)民自愿有償讓渡土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；外出務(wù)工農(nóng)民可將承包土地委托給村組集體或土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)組織代為流轉(zhuǎn)；鼓勵(lì)有條件的村組集體結(jié)合農(nóng)田基本建設(shè)，引導(dǎo)和協(xié)調(diào)農(nóng)民采取互利互換方式，解決承包地塊細(xì)碎化問題。
（八）探索建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)準(zhǔn)入制度。探索建立嚴(yán)格的工商企業(yè)租賃農(nóng)民承包耕地準(zhǔn)入和監(jiān)管制度，切實(shí)防止農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)“非農(nóng)化”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給集體經(jīng)濟(jì)組織以外農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體的，在流轉(zhuǎn)合同簽訂前，出讓方可申請(qǐng)村組集體和土地承包管理部門提供幫助，對(duì)受讓方的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力、資信情況、履約能力、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等進(jìn)行核查。
（九）加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范。推廣使用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)示范合同，建立流轉(zhuǎn)租金預(yù)付制度；在土地流轉(zhuǎn)面積較大地區(qū)，建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度；堅(jiān)持流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)屬性，原則上不得改變基本農(nóng)田的地形、地貌。特別是“1115”規(guī)劃確定的永久性糧田，必須加以嚴(yán)格保護(hù)。采取轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案；采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，受讓方與發(fā)包方重簽承包合同，并辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更登記手續(xù)；采取互換方式流轉(zhuǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)至村組集體辦理承包合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)證書變更及備案手續(xù)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同期限原則上以雙方協(xié)商為主，與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限相銜接，最長(zhǎng)不得超過二輪承包的剩余期限。
三、確立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格
（十）實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)制度。根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地常年收益、基礎(chǔ)設(shè)施配套、地理位置等不同情況，堅(jiān)持因地制宜，分類指導(dǎo)，合理確定全市及各區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，保障農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的收益。原則上2013-2014年，對(duì)全市規(guī)模流轉(zhuǎn)農(nóng)民承包土地并從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的耕地，流轉(zhuǎn)價(jià)格不低于600元/畝。各區(qū)據(jù)此制定區(qū)級(jí)指導(dǎo)價(jià)，并根據(jù)水田、旱地、養(yǎng)殖水面等不同土地類型或轄區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的具體實(shí)際，制定分類指導(dǎo)價(jià)或片區(qū)指導(dǎo)價(jià)。
（十一）完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的基礎(chǔ)性作用，采用協(xié)商、競(jìng)標(biāo)等方式，綜合考慮稻谷實(shí)物折價(jià)、農(nóng)地單位收益、農(nóng)用地分級(jí)估價(jià)、土地供求情況等因素，合理確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。
（十二）建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格遞增機(jī)制。原則上流轉(zhuǎn)期限超過3年的，應(yīng)確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格遞增幅度。各區(qū)可指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方按綜合物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況或約定3年遞增10%的比例，測(cè)算并確定合同期內(nèi)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格遞增幅度。
四、健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系
（十三）建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。在鎮(zhèn)街農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心全覆蓋的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)鎮(zhèn)街土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)，健全村級(jí)流轉(zhuǎn)信息員隊(duì)伍，加快推進(jìn)市、區(qū)、鎮(zhèn)街土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，一次錄入、同步發(fā)布，實(shí)現(xiàn)市、區(qū)和鎮(zhèn)街服務(wù)終端信息共享，為流轉(zhuǎn)雙方提供有效服務(wù)。農(nóng)民及相關(guān)當(dāng)事人可選擇在鎮(zhèn)街或區(qū)進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易。規(guī)模流轉(zhuǎn)單宗面積超過100畝以上的，應(yīng)在區(qū)、鎮(zhèn)街農(nóng)經(jīng)部門指導(dǎo)下實(shí)施流轉(zhuǎn)，由鎮(zhèn)街農(nóng)經(jīng)站將流轉(zhuǎn)合同報(bào)區(qū)農(nóng)經(jīng)部門備案。鼓勵(lì)有條件的區(qū)、鎮(zhèn)街以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)為依托，探索建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，開展物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等交易。
（十四）完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)功能。農(nóng)村土地承包管理部門要以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)平臺(tái)為依托，及時(shí)提供流轉(zhuǎn)信息發(fā)布、流轉(zhuǎn)面積核實(shí)、價(jià)格評(píng)估測(cè)算、權(quán)屬變更以及關(guān)系協(xié)調(diào)等服務(wù)，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商約定流轉(zhuǎn)價(jià)格、流轉(zhuǎn)年限、流轉(zhuǎn)費(fèi)支付方式、合同解除、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范和違約責(zé)任等，并依法落實(shí)流轉(zhuǎn)合同備案、審查登記等制度，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)檔案管理，定期檢查流轉(zhuǎn)合同履行情況。
（十五）加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解工作。落實(shí)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法》，健全村協(xié)商、鎮(zhèn)街調(diào)解、區(qū)仲裁、司法保障的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛調(diào)處體系。按照協(xié)商為先、調(diào)解為主、仲裁為輔的原則，積極化解農(nóng)村土地承包矛盾，維護(hù)好農(nóng)民土地承包合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。各區(qū)在完善仲裁委員會(huì)組織制度和運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)仲裁庭建設(shè)，依法對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛案件進(jìn)行調(diào)查、審理、仲裁；鎮(zhèn)街成立調(diào)解機(jī)構(gòu)、村設(shè)立調(diào)解員，負(fù)責(zé)本區(qū)域范圍內(nèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中權(quán)屬爭(zhēng)議、合同爭(zhēng)議等糾紛的協(xié)商、調(diào)解。
五、保障措施
（十六）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及價(jià)格，關(guān)系到農(nóng)業(yè)改革發(fā)展大局和廣大農(nóng)民群眾的切身利益。各區(qū)政府要高度重視，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，制定并落實(shí)好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策措施；鎮(zhèn)街是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的責(zé)任主體，要健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，積極履行好信息發(fā)布、合同指導(dǎo)、流轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、糾紛調(diào)處等職責(zé)。
（十七）落實(shí)扶持政策。各級(jí)各部門要進(jìn)一步加大對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的扶持力度，鼓勵(lì)土地集中成片流轉(zhuǎn)，加快土地整理、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。要圍繞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃和農(nóng)業(yè)“1115”規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育，大力扶持土地股份合作，對(duì)連片流轉(zhuǎn)土地開展土地綜合整治的地區(qū)，指導(dǎo)組建土地股份合作社，促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。要落實(shí)好中央關(guān)于農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作經(jīng)費(fèi)納入地方財(cái)政預(yù)算的政策，市財(cái)政安排農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作經(jīng)費(fèi)，以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
（十八）依法加強(qiáng)監(jiān)管。市農(nóng)委要認(rèn)真做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和監(jiān)督等工作，依法維護(hù)好、發(fā)展好農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)益；市國(guó)土局等部門要加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，防止流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地改變用途；各級(jí)農(nóng)經(jīng)部門要認(rèn)真做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)前的信息核實(shí)、流入方資格核查、流轉(zhuǎn)合同登記、備案及流轉(zhuǎn)后跟蹤服務(wù)等工作。各相關(guān)部門要注重總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)研究新情況、解決新問題，推動(dòng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和價(jià)格形成機(jī)制不斷完善。
本意見自2013年5月1日起施行。
南京市人民政府
2013年4月9日