益陽市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范農(nóng)村村民住房建設(shè)管理，改善農(nóng)村居住環(huán)境，維護(hù)村民合法權(quán)益，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設(shè)和管理，適用本辦法。益陽市城市規(guī)劃區(qū)、沅江市城市規(guī)劃區(qū)、縣城和其他建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以及沿城、沿路、沿水地段等重點控制區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法，由市人民政府、區(qū)縣(市)人民政府(管委會)另行制定。

前款所稱的沿城，是指城鎮(zhèn)建成區(qū)周邊;沿路，是指交通干線兩側(cè);沿水，是指河流、湖泊、水庫周邊。

第三條 本辦法所稱村民，是指戶口在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村且享有本村集體經(jīng)濟(jì)組織土地承包經(jīng)營權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)組織其他權(quán)益，履行本集體經(jīng)濟(jì)組織成員義務(wù)的成員。

本辦法所稱住房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在本集體經(jīng)濟(jì)組織提供的宅基地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋，不包括生產(chǎn)用房。

第四條 市、區(qū)縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是農(nóng)村村民住房建設(shè)的主管部門，城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的管理與服務(wù)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設(shè)的具體管理工作。

村民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，根據(jù)本辦法的規(guī)定負(fù)責(zé)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的相關(guān)工作。

第五條 嚴(yán)格執(zhí)行“規(guī)劃先行、先批后建、一戶一宅、建新拆舊”的農(nóng)村村民住房建設(shè)管理原則。

第六條 全面推行“節(jié)約集約用地、相對集中居住、按圖建設(shè)施工、引導(dǎo)統(tǒng)一建筑風(fēng)格”的農(nóng)村村民住房建設(shè)模式。

第七條 積極發(fā)展農(nóng)村住房產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)村民建設(shè)“節(jié)能省地、綠色環(huán)保、優(yōu)質(zhì)價廉”的產(chǎn)業(yè)化住房。堅持建設(shè)與保護(hù)并重，做好傳統(tǒng)村落和特色村莊的保護(hù)與開發(fā)工作。

第二章 規(guī)劃與建筑設(shè)計

第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點規(guī)劃，切實發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，引導(dǎo)村民嚴(yán)格按照住房建設(shè)選址規(guī)劃建設(shè)住房。

第九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府編制村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與村民自然集中居住區(qū)提質(zhì)改造、扶貧移民開發(fā)、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、農(nóng)村土地綜合整治和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等項目建設(shè)統(tǒng)籌推進(jìn)。規(guī)劃報批前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論，確保規(guī)劃符合農(nóng)村實際、方便生產(chǎn)生活。

集中居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)當(dāng)因地制宜、規(guī)模適當(dāng)。平原地區(qū)宜以行政村或者以幾個村民小組聯(lián)合規(guī)劃村民集中居住區(qū)。丘陵地區(qū)宜以幾個村民小組聯(lián)合或者以自然村落為單位規(guī)劃村民集中居住區(qū)。山區(qū)宜以自然村落或者以村民小組為單位規(guī)劃村民集中居住點。

第十條 編制村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)將沿城、沿路和沿水地段劃定為村民住房建設(shè)重點控制區(qū)。其中，銀城大道、G234益沅段、G536益桃段、G536益湘段、G319、長常高速益陽段和益陽繞城高速等七條主干道兩側(cè)用地界線起向外延伸二百米范圍內(nèi)和皇家湖常年水位線起向外延伸五百米范圍內(nèi)的區(qū)域，為全市統(tǒng)一劃定的村民住房建設(shè)重點控制區(qū)域。其他沿城、沿路、沿水地段的村民住房建設(shè)重點控制區(qū)域，由各區(qū)縣(市)人民政府(管委會)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況在規(guī)劃中確定。

第十一條 大力推進(jìn)農(nóng)村村民新建住房適度集中連片，控制單戶分散選址;特殊情況確需分散選址建設(shè)住房的，經(jīng)過規(guī)劃定點審批時，優(yōu)先使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他未利用土地。享受農(nóng)村危房改造扶持政策的村民新建住房和納入項目建設(shè)拆遷范圍的拆遷安置戶，應(yīng)當(dāng)按照集中連片的居住模式建設(shè)住房。

第十二條 市、區(qū)縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織編制村民住房建筑設(shè)計示范圖集，供各村莊建設(shè)住房時選擇使用。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會選擇當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)村民接受的村民住房建筑設(shè)計示范圖，列入當(dāng)?shù)卮迕褡》拷ㄔO(shè)規(guī)定的申請和審批內(nèi)容予以推廣使用。村民集中居住區(qū)內(nèi)新建住房和分散選址新建住房，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一采用的村民住房建筑設(shè)計示范圖建設(shè)施工，逐步形成當(dāng)?shù)刈》拷ㄖL(fēng)格。

第十三條 村民住房建筑設(shè)計應(yīng)當(dāng)遵循安全、適用、經(jīng)濟(jì)和特色的原則，在建筑風(fēng)格和面積控制方面遵守以下規(guī)定：

(一)體現(xiàn)新中式風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)五大要素，即青瓦頂、花格窗、封火墻、穿斗架、灰白色。山區(qū)突出馬頭墻、花格窗，丘陵區(qū)突出搭子墻、穿斗架，湖區(qū)突出披首頭、外走廊的民居特點。布局以“一”字型為主體，“L”型、三回合為輔，戶型以單體、雙聯(lián)、聯(lián)排等為主，著力形成益陽農(nóng)村住房的地域特色;

(二)適當(dāng)控制占地面積和建筑面積。農(nóng)村村民新建住房占地面積限一百平方米以內(nèi)，建筑面積控制在三百平方米以內(nèi);占用非耕地且采用單體戶型的，可以建生活附屬用房，生活附屬用房占地面積、建筑面積限二十平方米以內(nèi)。

第三章 建設(shè)用地

第十四條 村民一戶只能使用一處宅基地。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住房辦理土地使用權(quán)證。

第十五條 村民住房建設(shè)用地實行計劃管理。區(qū)縣(市)人民政府(管委會)每年應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排農(nóng)村村民住房建設(shè)用地計劃指標(biāo)，保障村民住房建設(shè)用地需求。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)不足的，可以通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛項目折抵指標(biāo)和舊村改造置換指標(biāo)解決。

第十六條 村民住房建設(shè)涉及占用農(nóng)用地的，區(qū)縣(市)人民政府(管委會)根據(jù)省、市人民政府下達(dá)的農(nóng)村建設(shè)用地占用農(nóng)用地計劃指標(biāo)和農(nóng)村村民住房建設(shè)的實際需要，于每年年初一次性向市人民政府申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由區(qū)縣(市)國土資源管理部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府逐宗落實到戶，落實情況按年度向省、市國土資源管理部門備案。跨村、組土地調(diào)換不到位的，應(yīng)該使用國有建設(shè)用地，由各區(qū)縣(市)人民政府(管委會)一次性或分批次報省、市人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)。

第十七條 村民住房建設(shè)確需使用耕地的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)縣(市)人民政府(管委會)統(tǒng)籌補(bǔ)充，實行先補(bǔ)后占、占補(bǔ)平衡，不得向村民收取耕地開墾費。村民自行復(fù)墾或開發(fā)的零星分散耕地，經(jīng)區(qū)縣(市)國土資源管理等部門確認(rèn)并納入年度土地利用現(xiàn)狀變更后，可專項用于村民住房建設(shè)用地占補(bǔ)平衡。

第十八條 村民委員會、村民小組應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織村民采取收回承包經(jīng)營權(quán)、調(diào)換、流轉(zhuǎn)或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)确绞?，收回村民住房建設(shè)定點規(guī)劃區(qū)內(nèi)已經(jīng)承包到戶的土地，用于村民住房建設(shè)。

第四章 申請、審批和批后管理

第十九條 村民住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點規(guī)劃，遵循先審批后建設(shè)的程序要求。符合下列情形之一的，可以批準(zhǔn)新建住房：

(一)因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，或者因建設(shè)公共設(shè)施以及其他項目建設(shè)，需要搬遷的;

(二)現(xiàn)有住房危舊或人均住房面積少于四十平方米，需要新建或者擴(kuò)建住房的;

(三)已結(jié)婚或者達(dá)到法定結(jié)婚年齡，確需分戶建房的;

(四)自愿放棄原分散居住的宅基地，申請到集中居住區(qū)新建住房的;

(五)經(jīng)依法批準(zhǔn)回原籍落戶或外來人口遷入，成為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員后享有土地承包經(jīng)營權(quán)或本集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益，需要新建住房安家的;

(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十條 農(nóng)村村民申請建設(shè)住房，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

(一)將原住房出賣、出租或贈與他人后，申請建設(shè)住房的;

(二)原住房雖因項目建設(shè)被拆除，但已經(jīng)得到貨幣化補(bǔ)償安置或住房安置的;

(三)申請的選址土地權(quán)屬有爭議的;

(四)違法違章占地建設(shè)住房未處理結(jié)案的;

(五)法律法規(guī)規(guī)定不得批準(zhǔn)的其他情形。

第二十一條 村民符合住房建設(shè)申請條件，經(jīng)村民小組、村民委員會同意，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核確認(rèn)，在自愿原則下可以購買本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)村民的住房，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同生效并自住房實際交付后三十日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)的變更登記。

第二十二條 村民申請新建、改建、擴(kuò)建和翻建住房，應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

(一)住房建設(shè)申請報告;

(二)戶口簿、家庭成員身份證明(結(jié)婚證、離婚證);

(三)擬建住房的建筑設(shè)計圖紙(當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一采用的住房建筑設(shè)計示范圖)，以及按照示范圖紙建設(shè)施工的書面承諾;

(四)原宅基地的建設(shè)用地使用權(quán)證(沒有原宅基地使用權(quán)證和分戶建設(shè)住房的不需提交);

(五)區(qū)縣(市)統(tǒng)一規(guī)定的其他資料。

第二十三條 村民申請建設(shè)住房，按照下列程序辦理：

(一)申請。申請人的申請經(jīng)本村民小組同意后，提交村民委員會審查。村民委員會對符合條件的申請應(yīng)當(dāng)在村務(wù)公示欄公示，時間不少于七天。公示期滿無異議或者異議不成立的，村民委員會在申請報告上簽署同意意見，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

(二)審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到村民住房建設(shè)申請之日起五個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位和人員到現(xiàn)場勘查。經(jīng)調(diào)查核實，對符合批準(zhǔn)條件的申請，應(yīng)當(dāng)依職權(quán)依法作出許可決定，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證;對超出權(quán)限的其他審批事項，報區(qū)縣(市)規(guī)劃、國土資源等部門審批。涉及占用林地的，報林業(yè)部門審批;涉及占用農(nóng)用地的，按照本辦法第十六條的規(guī)定審批。

縣級以上審批機(jī)關(guān)可以通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會，將行政許可決定文書(證件)委托送達(dá)給住房建設(shè)申請人;決定不予許可的，應(yīng)當(dāng)退回申請材料，并將不予許可的理由以書面形式告知申請人。

(三)放線。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在申請人取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、農(nóng)村集體土地建設(shè)用地批準(zhǔn)書后五個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位和人員到現(xiàn)場實施定位放線，確定用地四至和面積。

(四)建設(shè)施工。申請人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照審批要求施工，并按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)污水排放、化糞池、生活垃圾收集等設(shè)施，不得擅自移動用地四至、擴(kuò)大用地面積和變更戶型、建筑風(fēng)格。

申請人取得本辦法規(guī)定的相關(guān)許可后，應(yīng)當(dāng)自批準(zhǔn)之日起二年內(nèi)將住房建成，原住房須拆除的應(yīng)及時拆除。

(五)竣工驗收。新建住房竣工后，申請人應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)申請竣工驗收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府村民住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)收到驗收申請后五個工作日內(nèi)，組織村民委員會、村民小組到現(xiàn)場驗收新建住房的位置、質(zhì)量、面積和建筑風(fēng)格等是否符合要求，原有住房應(yīng)當(dāng)拆除的是否已經(jīng)拆除。驗收合格的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府村民住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)出具驗收合格意見。

(六)登記發(fā)證。申請人持產(chǎn)權(quán)所有人身份證明、新建住房的規(guī)劃建設(shè)用地審批文件和竣工驗收文件，到區(qū)縣(市)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理宅基地使用權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)登記。

第五章 保障措施

第二十四條 農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作在市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由各區(qū)縣(市)人民政府(管委會)負(fù)責(zé)組織實施。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)村民住房建設(shè)的綜合管理工作，對區(qū)縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門農(nóng)村住房建筑設(shè)計示范圖集編制、村民住房建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管和農(nóng)村住房建筑工匠培訓(xùn)等工作履行指導(dǎo)、監(jiān)督職責(zé)。

市規(guī)劃部門對農(nóng)村村民住房建設(shè)的規(guī)劃編制工作進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，對規(guī)劃實施情況和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證核發(fā)等工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

市國土資源管理部門對村民住房建設(shè)用地管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)村民住房建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批相關(guān)工作。

市交通運輸、水務(wù)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財政等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的相關(guān)工作。

第二十五條 區(qū)縣(市)人民政府(管委會)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設(shè)管理工作，并按照《湖南省實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》的規(guī)定，將鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點規(guī)劃以及農(nóng)村村民住房建筑設(shè)計示范圖集的編制和管理等經(jīng)費納入本級財政預(yù)算。

區(qū)縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(規(guī)劃)部門負(fù)責(zé)農(nóng)村住房建筑設(shè)計示范圖集編制、村民住房建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管和農(nóng)村住房建筑工匠培訓(xùn)等工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點規(guī)劃的編制工作，對需占用農(nóng)用地的村民住房建設(shè)申請實施鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃審批。

區(qū)縣(市)國土資源管理部門負(fù)責(zé)村民住房建設(shè)用地審批工作、村民住房宅基地使用權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)登記工作;村民住房建設(shè)用地申請涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報市國土資源管理部門辦理。

區(qū)縣(市)交通運輸、水利、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財政等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好農(nóng)村村民住房建設(shè)的相關(guān)工作。

第二十六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村民住房建設(shè)定點規(guī)劃的編制工作;負(fù)責(zé)將鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會選定的村民住房建筑設(shè)計示范圖列入村民住房建設(shè)申請和審批內(nèi)容，并報區(qū)縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案;統(tǒng)一受理村民住房建設(shè)申請，對不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可申請依法進(jìn)行審批。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)村民委員會開展村民住房建設(shè)管理工作，發(fā)現(xiàn)村民委員會違法審批村民住房建設(shè)申請，應(yīng)當(dāng)及時制止或者責(zé)令糾正。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)本辦法的規(guī)定，組織對村民住房建設(shè)進(jìn)行現(xiàn)場勘查、放線和日常監(jiān)督檢查等工作時，區(qū)縣(市)規(guī)劃、建設(shè)、國土資源管理等部門派駐鄉(xiāng)鎮(zhèn)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合，發(fā)現(xiàn)村民住房建設(shè)違反規(guī)劃、用地和建筑安全法律規(guī)定時，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行處理或者報告區(qū)縣(市)有關(guān)部門查處。

第二十七條 任何單位和個人在辦理農(nóng)村村民住房建設(shè)審批和權(quán)屬登記時，不得違法收取費用。

第六章 法律責(zé)任

第二十八條 村民未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或者未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容和要求進(jìn)行住房建設(shè)的，依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)進(jìn)行處理。

第二十九條 村民未取得農(nóng)村集體土地建設(shè)用地批準(zhǔn)書或者未按照用地許可的內(nèi)容和要求進(jìn)行住房建設(shè)的、以及將農(nóng)村集體土地買賣或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓給他人建設(shè)住房的，依照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)進(jìn)行處理。

第三十條 按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除原有住房、退還原有宅基地使用權(quán)而拒不履行的，按照非法占用土地處理。

第三十一條 有下列情形之一的，依法收回土地使用權(quán)：

(一)自用地批準(zhǔn)之日起二年內(nèi)沒有動工建設(shè)的;

(二)采取欺騙手段取得住房建設(shè)規(guī)劃許可的;

(三)非法批準(zhǔn)占用土地建設(shè)村民住房的。

第三十二條 行政機(jī)關(guān)及其工作人員在村民住房建設(shè)管理中違反本辦法規(guī)定玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第三十三條 街道辦事處內(nèi)村民住房建設(shè)管理，國有農(nóng)場、林場、漁場職工在場內(nèi)建設(shè)住房，參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條 各區(qū)縣(市)人民政府(管委會)可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。

第三十五條 本辦法自2016年7月1日起施行。