珠海經(jīng)濟特區(qū)城市更新管理辦法

第一章 總則

第一條 為了促進土地節(jié)約集約利用，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善城市功能、提升城市形象，規(guī)范城市更新活動，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合珠海經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新活動。

第三條 本辦法所稱城市更新，是指由符合規(guī)定的主體，對符合條件的城市更新區(qū)域，根據(jù)城市相關(guān)規(guī)劃和規(guī)定程序，進行整治、改建或者拆建。

城市更新包含整治類、改建類和拆建類三種類型。

第四條 具有以下情形之一的城市建成區(qū)依照本辦法規(guī)定，可列為城市更新區(qū)域，實施城市更新：

(一)危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的;

(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善的;

(三)環(huán)境惡劣，妨害公共衛(wèi)生或者社會治安的;

(四)土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要進行功能轉(zhuǎn)換或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的;

(五)經(jīng)市人民政府(以下簡稱市政府)批準(zhǔn)的其他情形。

第五條 城市更新遵循政府推動、市場運作，公益優(yōu)先、利益共享，文化傳承、綠色低碳，分類指導(dǎo)、有序推進的原則。

第六條 城市更新應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和城市更新計劃管理制度。

城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù)，以城市更新中長期計劃、年度計劃和項目實施方案對城市更新項目進行統(tǒng)籌、監(jiān)督和管理。

第七條 城市更新由市政府相關(guān)職能部門、區(qū)人民政府(以下簡稱區(qū)政府)、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體申報、實施。

鼓勵有社會責(zé)任、有品牌、有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)實施城市更新項目。

橫琴新區(qū)和經(jīng)濟功能區(qū)管理機構(gòu)履行區(qū)政府的職責(zé)。

第八條 本市建立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機制，領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對全市城市更新工作重大事項進行決策。

市城市更新行政主管部門(以下簡稱市城市更新部門)負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督全市城市更新工作。

區(qū)政府作為轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體，依據(jù)本辦法規(guī)定履行城市更新管理相關(guān)職責(zé)，結(jié)合城市更新年度計劃，明確目標(biāo)、責(zé)任，積極推進城市更新工作。

第九條 市發(fā)展和改革行政主管部門負責(zé)擬定城市更新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策，并對涉及政府投資的城市更新項目實施計劃管理。

市財政主管部門負責(zé)按照計劃安排核撥市本級城市更新項目資金。

市國土行政主管部門負責(zé)擬訂城市更新相關(guān)的土地管理政策，以及城市更新過程中的土地使用權(quán)出讓、收回和收購工作。

市規(guī)劃行政主管部門(以下簡稱市規(guī)劃部門)負責(zé)擬訂城市更新相關(guān)的規(guī)劃管理政策，統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃管理，制定城市更新相關(guān)技術(shù)規(guī)范，組織編制全市層面城市更新專項規(guī)劃。

征地和城市房屋征收管理部門負責(zé)城市更新過程中的土地使用權(quán)和地上房屋征收工作。

第十條 市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)保障開展組織實施城市更新的工作經(jīng)費。

城市更新涉及政府投資項目的，根據(jù)政府投資項目管理的相關(guān)規(guī)定實施。

第十一條 國土執(zhí)法、林業(yè)執(zhí)法及城市管理行政執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)加大工作力度，依法嚴格查處城市更新單元范圍內(nèi)的違法建設(shè)行為。

第十二條 市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)積極爭取和利用國家政策性資金和貸款，引導(dǎo)金融機構(gòu)探索新模式、新產(chǎn)品，保障城市更新項目的資金需求。

第十三條 市城市更新部門應(yīng)當(dāng)建立誠信體系，對企業(yè)事業(yè)單位、社會團體、其他組織和個人參與城市更新活動的信用記錄信息進行管理和依法公布。

第十四條 市城市更新部門、市政府相關(guān)職能部門、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)積極開展城市更新政策的宣傳，加強引導(dǎo)。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會和村民委員會等應(yīng)當(dāng)根據(jù)職能積極維護城市更新活動的正常秩序。

第二章 規(guī)劃與計劃

第一節(jié) 城市更新規(guī)劃

第十五條 實施城市更新應(yīng)當(dāng)以城市更新單元為基本單位，以城市更新單元規(guī)劃為依據(jù)，確定規(guī)劃要求，協(xié)調(diào)各方利益，落實城市更新目標(biāo)與責(zé)任。

第十六條 市規(guī)劃部門依據(jù)全市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，組織編制全市城市更新專項規(guī)劃，指導(dǎo)城市更新單元劃定、單元規(guī)劃編制和城市更新計劃制定。

全市城市更新專項規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為五年，并與近期建設(shè)規(guī)劃相銜接，明確全市城市更新的重點區(qū)域及其更新方向、目標(biāo)、類型、時序、總體規(guī)模和更新策略。

區(qū)政府可根據(jù)實際需要，在全市城市更新專項規(guī)劃指導(dǎo)下組織編制本轄區(qū)范圍的城市更新專項規(guī)劃。

第十七條 劃定城市更新單元應(yīng)當(dāng)綜合考慮所在區(qū)域社會、經(jīng)濟、文化關(guān)系的延續(xù)性，結(jié)合道路、河流等自然要素和產(chǎn)權(quán)邊界等因素，并符合以下條件：

(一)符合全市城市更新專項規(guī)劃;

(二)符合基本生態(tài)控制線、一級水源保護區(qū)、綠地綠線、歷史文物保護紫線、水域岸線藍線、公共服務(wù)設(shè)施橙線、道路紅線、城市基礎(chǔ)設(shè)施黃線等城市控制性區(qū)域管制要求;

(三)符合相對成片的要求，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施相對完整;

(四)符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求。

一個城市更新單元可以包括多種城市更新類型。

第十八條 劃定城市更新單元時涉及下列情形的，依照以下規(guī)定分別處理：

(一)政府社團用地、特殊用地，不單獨劃定為城市更新單元;

(二)除通過城市更新實現(xiàn)用地清退外，被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農(nóng)田保護區(qū)用地不劃入城市更新單元;

(三)未出讓的國有建設(shè)用地在符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀的前提下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新單元規(guī)劃進行置換，與補公用地整合使用;

(四)舊工業(yè)區(qū)及其異地配套的生活用地可作為一個更新單元統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè);

(五)香洲區(qū)城中舊村應(yīng)當(dāng)整村劃定城市更新單元。

本辦法所稱城中舊村，是指在我市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民保留使用的國有建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域;補公用地，是指無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地，不計入拆建類城市更新項目用地紅線范圍內(nèi)。

第十九條 編制、修訂控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新單元范圍，制定城市更新單元的規(guī)劃指引，明確城市更新單元范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)配置的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的類型和規(guī)模。

第二十條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)控制性詳細規(guī)劃所確定的強制性內(nèi)容要求制定，由市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后實施。

未制定控制性詳細規(guī)劃地區(qū)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)分區(qū)規(guī)劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規(guī)劃，報市政府批準(zhǔn)后實施。城市更新單元規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入控制性詳細規(guī)劃的制定。

城市更新單元規(guī)劃對控制性詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容作出調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由市規(guī)劃部門上報市政府批準(zhǔn)后實施，相應(yīng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入控制性詳細規(guī)劃并予以公布。

第二十一條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)城市更新單元內(nèi)更新項目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo);

(二)城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局;

(三)城市更新單元概念性布局規(guī)劃及單元城市設(shè)計指引;

(四)與城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃強制性內(nèi)容及城市更新專項規(guī)劃內(nèi)容的銜接說明;

(五)控制性詳細規(guī)劃未覆蓋或者對控制性詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容作出調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)補充公共服務(wù)設(shè)施論證、交通影響評價、城市更新經(jīng)濟評估等技術(shù)報告;

(六)符合控制性詳細規(guī)劃，但按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進行交通影響評價的，應(yīng)當(dāng)補充交通影響評價報告;

(七)文物、歷史街區(qū)、歷史建筑和城市文脈資源的保護方案以及城市景觀風(fēng)貌保護評估;

(八)其他應(yīng)當(dāng)予以明確的內(nèi)容。

第二十二條 因用地整合的需要，城市更新單元規(guī)劃中的補公用地可以在同一控制性詳細規(guī)劃編制單元范圍內(nèi)進行等用地面積異地置換，整合集中。

因規(guī)劃需要，補公用地超出同一控制性詳細規(guī)劃編制單元進行異地置換的，應(yīng)當(dāng)按程序報市政府批準(zhǔn)。

第二十三條 鼓勵在人口集聚的更新區(qū)域減少住宅功能，向城市人口密度低的區(qū)域覆蓋建設(shè)指標(biāo)。

第二十四條 城市更新單元內(nèi)的權(quán)益人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定形成申報主體，由申報主體委托有資質(zhì)的規(guī)劃編制單位編制城市更新單元規(guī)劃，并按程序向規(guī)劃行政主管部門申報。

規(guī)劃行政主管部門按照本辦法及相關(guān)規(guī)定程序，對城市更新單元規(guī)劃予以審批。

本辦法所稱申報主體，是指城市更新單元規(guī)劃的申報單位。

第二節(jié) 城市更新計劃

第二十五條 市城市更新部門可以根據(jù)需要依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合全市城市更新專項規(guī)劃，制定城市更新中長期計劃，報市政府批準(zhǔn)實施。

第二十六條 區(qū)城市更新行政主管部門(以下簡稱區(qū)城市更新部門)應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新單元規(guī)劃的編制、申報、審批和實施情況，制定城市更新年度計劃，年度計劃包括申報計劃和實施計劃。

申報計劃應(yīng)當(dāng)包括更新單元范圍、現(xiàn)狀建設(shè)情況、更新方向、更新類型、實施方式、補公用地規(guī)模、投資總額等內(nèi)容。

實施計劃應(yīng)當(dāng)包括更新單元范圍、更新類型、規(guī)劃設(shè)計條件、實施方式、實施主體、投資總額、開工時間等內(nèi)容。

本辦法所稱實施主體，是指項目各項建設(shè)手續(xù)的申辦單位。

第二十七條 區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)于每年十一月底前向市城市更新部門上報下一年度城市更新年度計劃。

市城市更新部門對各區(qū)城市更新年度計劃進行匯總，并對計劃執(zhí)行情況進行監(jiān)督和考核。

第二十八條 城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)實施后，實施主體應(yīng)當(dāng)按程序制訂城市更新項目實施方案，經(jīng)區(qū)城市更新部門審核后，報市城市更新部門備案。

城市更新項目實施方案應(yīng)當(dāng)包括更新單元內(nèi)項目實施主體、基本情況、投資計劃、建設(shè)進度安排、搬遷補償安置措施、監(jiān)管措施等內(nèi)容。

第二十九條 市城市更新部門對區(qū)城市更新部門申報的城市更新項目實施方案進行匯總后，納入城市更新實施方案項目庫。

第三十條 城市更新年度計劃和項目實施方案實行常態(tài)申報和動態(tài)調(diào)整機制，符合條件時可以隨時進行申報，批準(zhǔn)后及時納入城市更新年度計劃和城市更新實施方案項目庫。

第三十一條 區(qū)城市更新部門對城市更新實施方案進行動態(tài)監(jiān)管，對已竣工驗收的城市更新項目，核實后報市城市更新部門調(diào)整出城市更新年度計劃和城市更新實施方案項目庫。

第三十二條 城市更新項目實施主體自更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)未簽訂土地出讓協(xié)議，或者超過土地出讓協(xié)議約定的開工時間一年仍未開工，申請延期未獲批準(zhǔn)的，由區(qū)城市更新部門報原批準(zhǔn)機關(guān)撤銷城市更新優(yōu)惠政策，調(diào)整出城市更新年度計劃和城市更新實施方案項目庫。

被撤銷規(guī)劃條件和城市更新優(yōu)惠政策的，城市更新行政主管部門在批準(zhǔn)撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該用地更新單元規(guī)劃申報等事項。

第三章 城市更新實施

第一節(jié) 整治類城市更新

第三十三條 整治類城市更新是指對更新單元內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境進行更新完善，以及對既有建筑進行節(jié)能改造和修繕翻新等，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

第三十四條 鼓勵符合本市規(guī)定條件的老舊小區(qū)實施綜合整治更新，全面提升宜居水平。

老舊小區(qū)整治更新辦法由市政府另行制定。

第三十五條 整治類城市更新項目的實施方式包括：

(一)權(quán)利主體實施：由更新單元范圍內(nèi)的權(quán)利主體申報、實施。

(二)政府組織實施：因城市規(guī)劃和管理需要的，由鎮(zhèn)街組織實施。

整治類城市更新項目納入改建類、拆建類城市更新單元范圍的，與改建類、拆建類城市更新項目一并申報和實施。

第三十六條 采取權(quán)利主體實施的，應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報和實施。

城市更新單元內(nèi)建筑物為單一權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意;共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意。

建筑物由業(yè)主區(qū)分所有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意方可啟動。

城中舊村整治的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)居民大會、村民大會或者社區(qū)股份合作公司的股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決，并獲得占全體成員或者股東人數(shù)三分之二以上同意方可啟動。

第三十七條 采取政府組織實施的，應(yīng)當(dāng)征詢更新單元范圍內(nèi)相關(guān)權(quán)益人意見。

第三十八條 整治類更新項目的費用依法由區(qū)政府、權(quán)利人或者其他相關(guān)人共同承擔(dān)。

涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境的，區(qū)政府給予適當(dāng)財政補貼。

第三十九條 整治類更新項目一般不加建附屬設(shè)施，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能和消防安全等規(guī)范的要求。

本辦法所稱附屬設(shè)施，主要包括下列情形：

(一)符合《商店建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的倉儲部分和輔助部分的功能用房;

(二)符合《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的公共用房和服務(wù)用房的功能用房;

(三)符合《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的公共部分和輔助部分的功能用房。

第四十條 整治類更新項目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，取得城市更新單元規(guī)劃和項目實施方案批復(fù)文件后，方可實施整治。

依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)建設(shè)、環(huán)保、水務(wù)、消防等許可的，實施主體取得許可后方可實施整治。

第二節(jié) 改建類城市更新

第四十一條 改建類城市更新是指以國有土地使用權(quán)證登記的宗地為單位，對更新單元內(nèi)已確權(quán)登記的原有建筑物改變使用功能，并可在不全部拆除的前提下進行局部拆除或者加建。

涉及臨時改變舊工業(yè)建筑使用功能的，由市政府另行制定管理規(guī)定。

第四十二條 改建類更新項目應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃功能和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。

第四十三條 具有以下情形之一的，不得實施改建類城市更新：

(一)文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑;

(二)標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物改建后不符合保護要求的;

(三)危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆建區(qū)域內(nèi)的建筑物;

(四)改建后不符合城市景觀、公共安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求，或者無法滿足相關(guān)配套要求的;

(五)未經(jīng)場地環(huán)境風(fēng)險評估和無害化治理的污染場所;

(六)其他法律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改建的情形。

第四十四條 改建類城市更新項目的實施方式包括：

(一)權(quán)利主體實施：由更新單元范圍內(nèi)的權(quán)利主體申報、實施。

(二)政府組織實施：市政府通過征收、收購等方式對建筑物進行整合、收儲并通過公開方式確定實施主體實施，或者成立、授權(quán)城市更新實施機構(gòu)直接實施。

改建類城市更新項目納入拆建類城市更新單元范圍的，應(yīng)當(dāng)與拆建類城市更新項目一并申報和實施。

第四十五條 實施改建類城市更新，應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報和實施。

城市更新單元內(nèi)建筑物為單一權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意;共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有人同意。

建筑物由業(yè)主區(qū)分所有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主同意。

第四十六條 改建類更新項目在符合城市規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的條件下，可增加建筑面積，增加的總建筑面積不得超過原合法建筑面積的百分之三十，建筑密度不得超過百分之五十。

其中，加建附屬設(shè)施的，增加的總建筑面積不超過原合法建筑面積的百分之十、不大于一千平方米，且總占地面積不超過原合法基底面積的百分之十、不超過二百平方米的，由市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后實施。

其他情形的，應(yīng)當(dāng)按照提高項目容積率或者變更規(guī)劃功能的規(guī)定程序辦理。

第四十七條 改建類更新項目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，取得城市更新單元規(guī)劃和項目實施方案批復(fù)文件后，方可實施改建。

改建類更新項目應(yīng)當(dāng)按照程序規(guī)定依法辦理土地變更手續(xù)、規(guī)劃許可變更手續(xù)、施工許可和規(guī)劃條件核實、房地產(chǎn)變更登記等手續(xù)。

第三節(jié)  拆建類城市更新

第四十八條 拆建類城市更新是指通過對城市更新單元內(nèi)原有建筑物進行拆除并重新規(guī)劃建設(shè)的方式實施城市更新。

第四十九條 拆建類城市更新項目實施方式主要包括：

(一)權(quán)利主體自行實施：包括更新單元內(nèi)的單一權(quán)利主體自行實施，或者多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個權(quán)利主體后由其實施;

(二)市場主體單獨實施：更新單元內(nèi)的權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場主體后由其實施;

(三)合作實施：更新單元內(nèi)的權(quán)利主體與非原權(quán)利主體的市場主體簽訂合作協(xié)議，形成單一主體合作實施;

(四)政府組織實施：市政府通過征收、收回、收購等方式對更新單元內(nèi)的用地進行整合、收儲并通過公開方式確定實施主體實施，或者成立、授權(quán)城市更新實施機構(gòu)直接實施。

村集體經(jīng)濟組織采取自行實施方式進行城中舊村改造的，應(yīng)當(dāng)成立單項房地產(chǎn)開發(fā)全資子公司實施。涉及該全資子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按前款第二項、第三項處理。

村集體經(jīng)濟組織采取市場主體單獨實施或者合作實施方式進行城中舊村改造的，應(yīng)當(dāng)通過公平競爭方式確定市場主體后由其實施。

第五十條 實施拆建類城市更新，應(yīng)當(dāng)形成更新意愿后方可申報。

城市更新單元內(nèi)用地為單一權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)取得該主體同意，共有的應(yīng)當(dāng)取得全體共有權(quán)利人同意。

建筑物由業(yè)主區(qū)分所有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意方可啟動。

城市更新單元包含多宗已供建設(shè)用地的，符合本條第二款及第三款規(guī)定的，用地總用地面積應(yīng)當(dāng)不小于更新單元范圍用地面積的三分之二。

城中舊村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)居民大會、村民大會或者社區(qū)股份合作公司的股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決，并獲得占全體成員或者股東人數(shù)三分之二以上同意方可啟動。

第五十一條 拆建類城市更新單元的劃定，除符合全市城市更新專項規(guī)劃外，還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)已供建設(shè)用地的用地面積應(yīng)當(dāng)不小于一萬平方米，本辦法第五十二條規(guī)定的除外;

(二)應(yīng)當(dāng)劃定拆除范圍、重建范圍和補公用地，可根據(jù)需要劃定規(guī)劃保留范圍;

(三)補公用地應(yīng)當(dāng)不小于三千平方米且不小于已供建設(shè)用地面積的百分之十五，控制性詳細規(guī)劃或者其他規(guī)劃、相關(guān)規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定。

本辦法所稱拆除范圍，是指需拆除地上原有建筑物的區(qū)域;重建范圍，是指按照城市規(guī)劃實施的項目建設(shè)區(qū)域;規(guī)劃保留范圍，是指未納入拆除范圍、按照城市規(guī)劃予以保留的改建類或者整治類建筑物區(qū)域。

城中舊村和老舊小區(qū)拆建更新另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十二條 已供建設(shè)用地的用地面積不足一萬平方米但具有以下情形之一的，可以劃定城市更新單元進行拆建類城市更新，但應(yīng)當(dāng)就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內(nèi)容進行專項研究和說明：

(一)舊工業(yè)區(qū)改造為科技孵化器等市政府鼓勵發(fā)展的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目;

(二)位于海島的城市更新項目;

(三)城中舊村更新項目;

(四)其他因公共利益需要拆建的項目。

第五十三條 本辦法第五十二條第一、二、三項應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃的需要提供適量補公用地，或者提供不少于計容積率總建筑面積百分之十的建筑用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他城市公共利益項目。

具體補公用地的面積和規(guī)劃功能、建筑功能等要求在更新單元規(guī)劃條件中確定。

第五十四條 拆建類城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)由單一權(quán)利主體進行申報和實施。

更新單元范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)當(dāng)通過以下方式形成單一主體：

(一)權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司;

(二)權(quán)利主體與實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議;

(三)權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購。

城中舊村更新的，村集體經(jīng)濟組織可以作為單一權(quán)利主體進行申報。

第五十五條 搬遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、有償、合理的原則，約定補償方式，補償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件等相關(guān)事項。

搬遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷后附著于原房地產(chǎn)的義務(wù)和責(zé)任的承擔(dān)作出約定。沒有約定的，相關(guān)義務(wù)和責(zé)任由實施主體承擔(dān)。

實施主體應(yīng)當(dāng)及時將已簽訂的搬遷補償安置協(xié)議報區(qū)城市更新部門備案。

第五十六條 拆建類更新項目應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，取得城市更新單元規(guī)劃、項目實施方案批復(fù)文件和簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，方可實施拆建。

拆建類城市更新項目實施主體應(yīng)當(dāng)按基本建設(shè)程序辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)，實施項目開發(fā)建設(shè)。在項目工程竣工驗收之前不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但符合條件的可以依法辦理銀行貸款抵押或者預(yù)售。

第五十七條 城市更新單元規(guī)劃確定的獨立占地的補公用地項目，或者位于已批準(zhǔn)動工建設(shè)的更新項目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排，與城市更新項目同步實施。相關(guān)部門可以委托城市更新項目實施主體代為建設(shè)，在建設(shè)完成后按照土地使用權(quán)出讓合同和項目實施監(jiān)管協(xié)議將產(chǎn)權(quán)移交政府。

第五十八條 拆建類城市更新項目實施完成后，市行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門對項目的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入進行監(jiān)管，保證城市更新單元規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向落實到位。

對于享受市政府鼓勵產(chǎn)業(yè)政策的更新項目，實施完成后實際進駐的產(chǎn)業(yè)經(jīng)市行業(yè)主管部門認定不屬于市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，由市行業(yè)主管部門責(zé)令改正。

第四章 文物、歷史街區(qū)和歷史建筑的保護

第五十九條 城市更新單元內(nèi)已公布為文物保護單位，或者登記為不可移動文物的建筑物、構(gòu)筑物，在城市更新活動中應(yīng)當(dāng)嚴格按照國家、省文物保護法律法規(guī)的規(guī)定予以保護。

在城市更新單元規(guī)劃的編制和實施時，應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行文物保護單位或者不可移動文物的保護范圍和建設(shè)控制地帶的要求，不損毀、改建、添建或者拆除與文物保護單位、不可移動文物相關(guān)的建筑物以及其他設(shè)施;不改變與不可移動文物原狀直接相關(guān)的建筑立面、結(jié)構(gòu)體系、色彩色調(diào)、基本平面布局和有特色的內(nèi)部裝飾等，保證不可移動文物的完整。

第六十條 歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護，應(yīng)當(dāng)遵循政府主導(dǎo)、公眾參與，統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，有效保護、合理利用、利用服從保護的原則。

第六十一條 市規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)會同市文物行政主管部門，組織對城市更新單元內(nèi)能夠體現(xiàn)城市歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌和地域文化特征的街區(qū)、建筑進行普查，并依據(jù)普查結(jié)果，制定歷史文化街區(qū)和歷史建筑的初步名錄，征求區(qū)政府的意見，經(jīng)市城市規(guī)劃專業(yè)技術(shù)委員會審議并依法報批后，向社會公布。

經(jīng)批準(zhǔn)公布的歷史文化街區(qū)和歷史建筑不得擅自調(diào)整或者撤銷。如因不可抗力因素導(dǎo)致歷史文化街區(qū)和歷史建筑損毀、確已失去保護意義，需要調(diào)整、撤銷的，由市規(guī)劃部門會同市文物行政主管部門提出意見，經(jīng)市城市規(guī)劃專業(yè)技術(shù)委員會審議后，依法報批。

第六十二條 市規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對納入城市更新專項規(guī)劃范圍已批準(zhǔn)確定的歷史文化街區(qū)和歷史建筑建立歷史建筑保護檔案。

第六十三條 城市更新單元內(nèi)存在批準(zhǔn)確定的歷史文化街區(qū)和歷史建筑的，在編制城市更新單元規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)編制歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護規(guī)劃，經(jīng)市城市規(guī)劃專業(yè)技術(shù)委員會審議后，報市政府批準(zhǔn)。

第六十四條 在歷史文化街區(qū)和歷史建筑核心保護區(qū)范圍內(nèi)除建造必需的附屬設(shè)施外，不得進行其他新建、擴建活動。

禁止改變院落布局、街路格局和景觀環(huán)境進行建設(shè)活動。

禁止占用保護規(guī)劃確定保留的園林綠地、河湖水系、道路等。

對現(xiàn)有建筑進行改建時，應(yīng)當(dāng)符合保護規(guī)劃確定的建設(shè)控制要求。新建、擴建、改建道路時，不得破壞歷史建筑或改變歷史建筑的肌理和尺度。

第六十五條 經(jīng)批準(zhǔn)在歷史文化街區(qū)和歷史建筑的建設(shè)控制地帶范圍內(nèi)建造附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在使用性質(zhì)、高度、體量、立面、材料、色彩等方面與歷史文化街區(qū)和歷史建筑風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，不得改變歷史建筑周邊原有的空間景觀特征，不得影響歷史建筑的正常使用。

第六十六條 嚴格控制在歷史建筑上設(shè)置戶外廣告、牌匾、空調(diào)、霓虹燈、泛光照明等外部設(shè)施。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的，應(yīng)當(dāng)與建筑立面相協(xié)調(diào)。改建衛(wèi)生、排水、電梯等內(nèi)部設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)符合該棟建筑的具體保護要求。

第六十七條 對歷史建筑應(yīng)當(dāng)實施原址保護，不得擅自遷移或者拆除。因公共利益需要無法實施原址保護，應(yīng)當(dāng)異地保護或者拆除的，經(jīng)市城市規(guī)劃專業(yè)技術(shù)委員會審議、市政府批準(zhǔn)后，由城市更新項目實施主體按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和市文物行政主管部門的要求組織實施，市規(guī)劃部門和市文物行政主管部門進行驗收。

第六十八條 在實施異地保護、拆除歷史建筑作業(yè)過程中，城市更新項目實施主體應(yīng)當(dāng)做好歷史建筑的測繪、信息記錄等工作，并按照有關(guān)規(guī)定，及時將檔案資料報送相關(guān)檔案機構(gòu)。

市文物行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時對從歷史建筑上拆卸的構(gòu)件進行鑒定。屬于文物的，按照文物管理有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第五章 其他規(guī)定

第六十九條 按照規(guī)劃要求，城市綜合服務(wù)體單獨編制更新單元規(guī)劃的，可以按照如下比例配置公共租賃住房等住宅：用地規(guī)模八萬平方米以上的，按照計容積率建筑面積的百分之二十五配置;用地規(guī)模五萬平方米以上、八萬平方米以下的，按照用地規(guī)模給予建筑面積的百分之二十至百分之二十五配置：

A：配置比例。

B：城市更新單元拆除范圍內(nèi)已供用地總面積，五萬平方米≤B<八萬平方米。

更新單元原用地范圍內(nèi)含住宅功能的，應(yīng)當(dāng)在用地規(guī)模中將該住宅用地予以扣除。

配置住宅中公共租賃住房的比例不得少于住宅建筑面積的百分之十，建成后產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)無償移交政府。

第七十條 城市更新項目在實施過程中應(yīng)當(dāng)按照節(jié)約集約用地、綠色節(jié)能、低碳環(huán)保的原則，推廣使用經(jīng)國家、省、市相關(guān)部門認定的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備，在滿足使用功能的前提下，優(yōu)先使用建筑廢棄物綠色再生產(chǎn)品。

鼓勵城市更新項目按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃、建設(shè)和運營管理，營造宜居環(huán)境，改善能源結(jié)構(gòu)，推廣中水和雨水利用，加強建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節(jié)能減排工作。

第七十一條 規(guī)模較大的城市更新項目可以分期實施。

城市更新項目分期實施的時序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標(biāo)由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。

分期實施的城市更新項目應(yīng)當(dāng)在項目首期優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。

分期實施的城市更新項目需要進行建設(shè)用地分割、合并的，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定要求。

第七十二條 政府為實施城市規(guī)劃，對具有危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等情形的區(qū)域進行拆建類城市更新的，可以按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行征收。

第七十三條 拆建類城市更新項目在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認城市更新項目實施主體，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)規(guī)定的，政府可以依法進行征收。

第七十四條 因單獨建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公共利益需要或者為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地或者收回土地的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由市國土行政主管部門采用置換或者收回的方式調(diào)整，納入土地儲備。

除依法應(yīng)當(dāng)收回的外，市政府可以根據(jù)需要組織土地使用權(quán)收購，城市更新單元內(nèi)的土地使用權(quán)人也可以向市國土行政主管部門申請土地使用權(quán)收購。

舊工業(yè)用地用于商品住宅及其配套商業(yè)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)采取由政府收購?fù)恋厥褂脵?quán)的方式，但按照有關(guān)規(guī)定用于承接城市更新項目異地轉(zhuǎn)移住宅建筑指標(biāo)的除外。

第七十五條 涉及商品住宅開發(fā)的城市更新項目，除城中舊村更新項目外，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以配套建設(shè)公共租賃住房，其配套建設(shè)的公共租賃住房產(chǎn)權(quán)無償歸政府所有。

在公共租賃住房需求較低的區(qū)域，經(jīng)市住房保障部門核準(zhǔn)后，可以按照配建要求、同類房屋市場評估價向政府繳交相應(yīng)費用，由政府統(tǒng)籌異地建設(shè)。

第七十六條 城市更新中由實施主體建設(shè)并將建成后的產(chǎn)權(quán)無償移交政府的，該部分建筑面積不計收地價，但應(yīng)當(dāng)完成裝修、驗收，達到可交付使用的標(biāo)準(zhǔn)。

第七十七條 被依法鑒定為危房、需要拆建的單棟或者零散建筑，但無法按照相關(guān)要求劃入城市更新單元的，依據(jù)城市危房管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十八條 城市更新項目范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑應(yīng)當(dāng)依法接受處理后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。

城市更新項目范圍內(nèi)未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。

第七十九條 在城市更新實施計劃公告后，其城市更新單元規(guī)劃范圍內(nèi)的土地、建筑物不得作為經(jīng)營性場所，規(guī)劃保留的整治區(qū)域及特殊情況的除外。

相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目實施，在一定期限內(nèi)辦理注銷或者地址變更。

第六章 法律責(zé)任

第八十條 相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法追究法律責(zé)任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。

第八十一條 有關(guān)單位和個人在開展城市更新意愿的調(diào)查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計劃申報、城市更新規(guī)劃編制與審批、城市更新項目實施主體確認申請等城市更新活動中，有欺詐、脅迫、虛構(gòu)事實、侵害個人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、行賄等行為的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時查處，并責(zé)令改正;情節(jié)嚴重的，取消其參與城市更新活動的資格;涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。

第八十二條 對城市更新項目實施主體違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)依法追究法律責(zé)任。

第七章 附則

第八十三條 本辦法自2016年12月20日起施行。2012年10月1日珠海市人民政府施行的《珠海市城市更新管理辦法》(珠海市人民政府令第86號)同時廢止。