上海市房屋租賃條例

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市的房屋租賃行為，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其管理適用本條例。

第三條 本條例所稱的房屋租賃，是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。

第四條 房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

房屋租賃應(yīng)當(dāng)依法納稅。

第五條 市房屋行政管理部門主管本市房屋租賃管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門領(lǐng)導(dǎo)。

本市有關(guān)管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本條例。

第二章 租賃范圍和條件

第六條 房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織，但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人。

第七條 房屋承租人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或者約定。

第八條 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)屬證明的;

(二)共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的;

(三)改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的;

(四)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售的條件，并依法取得市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租，商品房預(yù)購(gòu)人不得將預(yù)購(gòu)的商品房預(yù)租。

第十條 將以劃撥方式取得使用權(quán)的土地上建成的房屋出租的，出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家，但按照市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租房屋的除外。

土地收益收繳的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市人民政府另行規(guī)定。

第三章 租賃合同的訂立和登記備案

第十一條 房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面租賃合同。

市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門制訂房屋租賃合同的示范文本，供租賃當(dāng)事人參照使用;其中，公有居住房屋的租賃，可以使用市房屋行政管理部門統(tǒng)一印制的租用公房憑證。

第十二條 房屋租賃合同包括下列主要內(nèi)容：

(一)租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房屋座落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況;

(三)房屋用途;

(四)房屋交付日期;

(五)租賃期限;

(六)租金數(shù)額、支付方式和期限;

(七)房屋使用要求和維修責(zé)任;

(八)房屋返還時(shí)的狀態(tài);

(九)違約責(zé)任;

(十)爭(zhēng)議的解決方式;

(十一)租賃當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

第十三條 房屋的租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定。但下列房屋的租金應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

(一)公有居住房屋;

(二)以行政調(diào)配方式出租的非居住房屋;

(三)政府投資建造的公益性非居住房屋;

本條例施行前按照市人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的私有居住房屋，其租金和租賃關(guān)系的處理辦法由市人民政府另行規(guī)定。

第十四條 房屋的租賃期限由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。

房屋租賃期限屆滿，租賃當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限并且不得超過二十年。

租賃當(dāng)事人對(duì)房屋租賃期限沒有約定，依照法律規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。不定期租賃的當(dāng)事人可以隨時(shí)終止租賃關(guān)系，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限之前書面通知承租人。

公有居住房屋的出租人不得終止租賃關(guān)系，但本條例另有規(guī)定的除外。

第十五條 房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。

房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。

第四章 房屋的交付、使用和維修

第十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定向承租人交付房屋。

出租人未按時(shí)交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內(nèi)交付;逾期仍未交付的，承租人可以解除租賃合同。

出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，承租人可以解除租賃合同。

第十七條 房屋交付時(shí)存在缺陷，影響承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修復(fù)或者減少租金;危及承租人安全的，承租人可以隨時(shí)解除租賃合同。

第十八條 房屋出租前已設(shè)定抵押或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移依法受到限制的，出租人應(yīng)當(dāng)事先書面告知承租人。

第十九條 出租人可以根據(jù)租賃期限、租金支付期限、房屋用途、維修責(zé)任等因素，與承租人約定收取房屋租賃保證金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租賃保證金。

租賃關(guān)系終止時(shí)，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由承租人承擔(dān)的費(fèi)用外，應(yīng)當(dāng)歸還承租人。

第二十條 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。承租人需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

承租人未征得出租人同意改變房屋用途，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。

出租人可以對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行檢查，但不得影響承租人正常使用房屋;承租人對(duì)出租人的檢查應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十一條 出租非獨(dú)立成套的房屋，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確承租人使用房屋合用部位的范圍、條件和要求。

相鄰房屋承租人對(duì)合用部位的使用產(chǎn)生爭(zhēng)議的，承租人的共同出租人應(yīng)當(dāng)按照公平、合理的原則在爭(zhēng)議一方提出解決爭(zhēng)議要求之日起三十日內(nèi)協(xié)調(diào)處理，并出具書面意見。

承租人與相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人或者相鄰房屋承租人對(duì)合用部位的使用產(chǎn)生爭(zhēng)議的，出租人應(yīng)當(dāng)與相鄰房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商處理。

第二十二條 承租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，出租人可以要求承租人恢復(fù)房屋原狀或者賠償損失。

第二十三條 房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定支付租金。

房屋出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定收取租金;除租賃合同另有約定外，不得向承租人收取其他費(fèi)用。

房屋承租人延期支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金的數(shù)額，按照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;租賃合同未約定的，按照拖欠租金額的日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

承租人逾期不支付租金累計(jì)超過六個(gè)月的，出租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。

第二十四條 承租人使用房屋所發(fā)生的水、電、煤、通信、空調(diào)等費(fèi)用，由承租人承擔(dān)，但租賃合同另有約定的，從其約定。

第二十五條 承租人使用房屋獲得的收益歸承租人所有，但租賃合同另有約定的，從其約定。

第二十六條 出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，使房屋處于正常的可使用狀態(tài);承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)通知出租人予以修復(fù)，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，但租賃合同另有約定的，從其約定。

第二十七條 出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取措施減少對(duì)承租人使用房屋的影響。承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋。

第二十八條 承租人按照租賃合同的約定使用房屋，不承擔(dān)房屋自然損耗的賠償責(zé)任。

因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);承租人造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的，出租人可以解除租賃合同。

第五章 轉(zhuǎn)租

第二十九條 房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。

第三十條 有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

(一)承租人拖欠租金的;

(二)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的;

(三)預(yù)租的商品房。

第三十一條 房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人可以解除租賃合同。

公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋不需征得出租人同意，但應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人;未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。

非獨(dú)立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋，不得影響相鄰使用人對(duì)合用部位的正常使用。

第三十二條 房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更;房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除。

第三十三條 房屋轉(zhuǎn)租的租金，由轉(zhuǎn)租當(dāng)事人協(xié)商確定。

第三十四條 房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時(shí)限，不得超過租賃合同中約定的最后租期期日。

第三十五條 房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，但出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租人和接受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)參照適用本條例有關(guān)出租人和承租人的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定。

第三十六條 公有居住房屋轉(zhuǎn)租用于居住的，出租人不得從承租人轉(zhuǎn)租收益中獲取收益。

第六章 租賃關(guān)系的變更和終止

第三十七條 房屋在租賃期間轉(zhuǎn)讓的，房屋的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第三十八條 承租人在租賃期間將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，由房屋承租權(quán)的受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。

公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

第三十九條 房屋承租人交換使用各自承租的房屋，應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意，公有居住房屋的出租人無正當(dāng)理由不得拒絕。

房屋交換使用的雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并分別與出租人簽訂租賃主體變更合同。

公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

第四十條 公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意。

公有居住房屋承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人經(jīng)協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意;協(xié)商不一致的，由出租人在本處有本市常住戶口的共同居住人中確定承租人。

租賃戶名變更后，原承租人的共同居住人仍享有居住權(quán)。

第四十一條 房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

(一)出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同。

(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。

(三)非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。

(四)租賃當(dāng)事人依法分立、合并的，由變更后的當(dāng)事人繼續(xù)履行租賃合同。

前款第(二)項(xiàng)規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。

第四十二條 房屋在租賃期間改建、擴(kuò)建或者拆除重建，致使租賃房屋的面積、部位發(fā)生變化的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人協(xié)商一致，變更租賃合同。

房屋在租賃期間因城市建設(shè)需要拆遷的，租賃關(guān)系按照租賃合同的約定處理;租賃合同未約定的，按照城市房屋拆遷管理的有關(guān)規(guī)定處理。

第四十三條 房屋租賃期間發(fā)生下列情形之一的，該租賃關(guān)系終止：

(一)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)被依法提前收回的;

(二)房屋因社會(huì)公共利益需要被依法征用的;

(三)房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋的。

發(fā)生前款第(一)、(二)項(xiàng)所列情形的，由依法提前收回的部門或者依法征用的單位另行安置承租人;公有居住房屋發(fā)生前款第(三)項(xiàng)所列情形的，由出租人另行安置承租人。

第四十四條 房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

第四十五條 租賃關(guān)系終止時(shí)，出租人有權(quán)收回房屋，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋返還出租人。承租人未經(jīng)出租人同意逾期返還房屋的，出租人有權(quán)追收房屋占用期間的使用費(fèi)。

房屋返還時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)或者租賃當(dāng)事人約定的狀態(tài);不符合的，出租人可以要求承租人恢復(fù)，也可以自行恢復(fù)，由此發(fā)生的合理費(fèi)用由承租人承擔(dān)。

第七章 法律責(zé)任

第四十六條 租賃當(dāng)事人違反本條例第六條、第七條、第八條、第九條、第三十條的規(guī)定，致使租賃合同無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

租賃當(dāng)事人一方未履行本條例規(guī)定的義務(wù)，另一方按照本條例第十六條第二款、第三款，第十七條，第二十條第二款，第二十三條第四款，第二十八條第二款，第三十一條第一款、第二款的規(guī)定解除租賃合同的，未履行規(guī)定義務(wù)的租賃當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

租賃當(dāng)事人一方未履行本條例規(guī)定的義務(wù)，造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十七條 出租人違反本條例第八條第(一)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)的規(guī)定將不得出租的房屋出租或者承租人違反本條例第三十條規(guī)定將不得轉(zhuǎn)租的房屋轉(zhuǎn)租的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。

第四十八條 當(dāng)事人違反本條例第九條規(guī)定預(yù)租商品房的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

第四十九條 出租人違反本條例第十條規(guī)定，未繳納土地收益的，由市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，并可處以未繳納土地收益金額一倍以下的罰款。

第五十條 違反本條例第十三條規(guī)定，擅自調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，退還超過標(biāo)準(zhǔn)收取的租金，并處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第五十一條 市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門的主管人員和其他直接責(zé)任人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十二條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第八章 附則

第五十三條 本市最低收入家庭租賃居住房屋的辦法，由市人民政府另行制定。

第五十四條 本條例自2000年7月1日起施行。《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

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