遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例

第一章 總則

第一條 為促進(jìn)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序，保護(hù)國(guó)家和房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他法律、法規(guī)，制定本條例。

第二條 在我省城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)交易，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

本條例所稱房地產(chǎn)交易，是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋典當(dāng)、房屋交換的行為，不包括成片土地的出讓和轉(zhuǎn)讓。

因城市住房制度改革買賣房屋的，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條 房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿平等、協(xié)商一致、公開(kāi)公正、有償互利的原則。

第四條 房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條 省、市、縣(含縣級(jí)市，下同)房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)按照本級(jí)人民政府規(guī)定的職權(quán)，各司其職，密切配合，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理。

市人民政府可以確定有關(guān)部門(mén)組成房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易日常管理工作。

房產(chǎn)、土地、工商、稅務(wù)、物價(jià)、國(guó)有資產(chǎn)管理等部門(mén)按照各自的職責(zé)分工，依法對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

第二章 交易管理一般規(guī)定

第六條 進(jìn)行房地產(chǎn)交易，交易當(dāng)事人必須依法簽訂交易契約或者合同，并持下列文件到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù):

(一)房屋所有權(quán)證及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證;

(二)當(dāng)事人身份證件或者法人資格證書(shū);當(dāng)事人委托他人代理的，應(yīng)該出示委托證明文件;

(三)房地產(chǎn)交易契約或者合同文本;

(四)房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證明材料。

第七條 房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)交易契約或者合同文本。契約或者合同文本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:當(dāng)事人姓名、法人名稱;房屋坐落、面積結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施狀況、占地面積、標(biāo)的物四至界限、用途、交易方式;用地面積、土地使用用途。土地使用權(quán)取得方式;違約責(zé)任及其他相關(guān)事項(xiàng)。

第八條 房地產(chǎn)交易價(jià)格及經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

土地基準(zhǔn)地價(jià)、向居民出售的新建普通商品住宅價(jià)格、拆遷補(bǔ)償房屋價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)。

其他各類房屋的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

政府有權(quán)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)交易價(jià)格和經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)進(jìn)行間接調(diào)控和引導(dǎo)，必要時(shí)，可實(shí)行最高或最低限價(jià)。

第九條 禁止有下列情形之一的房地產(chǎn)進(jìn)行交易:

(一)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

(二)權(quán)屬有爭(zhēng)議或者權(quán)屬證書(shū)與標(biāo)的物不符的;

(三)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

(四)依法應(yīng)收回土地使用權(quán)的;

(五)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)按照國(guó)家法律或有關(guān)政策規(guī)定限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(六)有關(guān)房地產(chǎn)債務(wù)在當(dāng)事人之間未達(dá)成協(xié)議的;

(七)房產(chǎn)管理部門(mén)調(diào)撥給單位或者個(gè)人使用的;

(八)代管房產(chǎn)無(wú)法定所有人簽署委托書(shū)的;

(九)其他依法禁止權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

第十條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)交易，必須由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地進(jìn)行評(píng)估。交易雙方可依據(jù)評(píng)估的價(jià)格協(xié)商議定成交的價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

政府實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員應(yīng)取得房地產(chǎn)評(píng)估資格，并持證上崗。

第十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)、土地、物價(jià)管理部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得虛假申報(bào)。

第十二條 轉(zhuǎn)讓、抵押國(guó)有房產(chǎn)，必須經(jīng)縣以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)審查，并按照審批權(quán)限辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

第十三條 建立房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，除應(yīng)當(dāng)依法到工商行政管理部門(mén)登記外，還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。

第十四條 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;

(三)有與開(kāi)展業(yè)務(wù)相適應(yīng)的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);

(四)有與開(kāi)展業(yè)務(wù)相應(yīng)的專業(yè)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。

經(jīng)市、縣人民政府確定由一個(gè)部門(mén)頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 房地產(chǎn)抵押和房屋典當(dāng)、交換時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣以上房產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理部門(mén)辦理登記手續(xù)。因處分抵押房地產(chǎn)和典當(dāng)、交換房屋而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。

第十七條 發(fā)生房地產(chǎn)交易糾紛，當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商或者當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)調(diào)解解決;可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向房地產(chǎn)所在地人民法院起訴。

第三章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十八條 本條例所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)讓渡給他人的行為。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)的;

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

第二十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第二十一條 企業(yè)兼并、合并涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照本條例規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第二十二條 預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上;

(四)已經(jīng)確定交付和進(jìn)住日期;

(五)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記。

符合以上條件的，由房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)給商品房預(yù)售許可證明。

第二十三條 房產(chǎn)管理部門(mén)直管，單位自管和人民法院依法拍賣的房屋，由拍賣機(jī)構(gòu)拍賣。

第二十四條 房屋所有人轉(zhuǎn)讓與他人共有的房屋，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知共有人。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二十五條 出租人轉(zhuǎn)讓租賃期限未滿的房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。給承租人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由出租人賠償承租人的損失。

第四章 房屋租賃

第二十六條 本條例所稱房屋租賃是指房屋所有人以非國(guó)家定價(jià)租金標(biāo)準(zhǔn)，將其房屋使用權(quán)出租給承租人的行為。

第二十七條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)持租賃契約或者合同，向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房屋租賃期限不得超過(guò)10年，逾期需繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理延續(xù)租賃登記備案手續(xù)。

第二十八條 有下列情形之一的，出租人可以提前解除房屋租賃契約或者合同:

(一)出租人因不可抗力的原因須提前解除契約或者合同的;

(二)承租人違反契約或者合同改變房屋用途的;

(三)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的;

(四)承租人未按照契約或者合同規(guī)定繳納租金，且遲延時(shí)間超過(guò)3個(gè)月的;

(五)承租人損壞房屋或者設(shè)備而不維修、不賠償?shù)?

(六)承租人其他主觀過(guò)錯(cuò)造成須提前解除契約或合同的;

(七)經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)鑒定為危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的。

第二十九條 有下列情形之一的，承租人可以提前解除房屋租賃契約或者合同:

(一)承租人因不可抗力的原因須提前解除契約或者合同的;

(二)出租人未按照契約或者合同規(guī)定履行其對(duì)該房屋的正常維修責(zé)任的;

(三)出租人其他主觀過(guò)錯(cuò)造成須提前解除契約或者合同的;

(四)經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)鑒定為危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的。

第三十條 符合本條例第二十八條(一)項(xiàng)、第二十九條(一)項(xiàng)規(guī)定提前解除房屋租賃契約或者合同的，出租人或者承租人免除賠償責(zé)任。

符合本條例第二十八條(二)(三)(四)(五)(六)項(xiàng)，第二十九條(二)(三)項(xiàng)規(guī)定，提前解除房屋租賃契約或者合同的，承租人或者出租人應(yīng)當(dāng)按照造成的實(shí)際損失支付對(duì)方賠償金。

第三十一條 房屋租賃契約或者合同有效期滿，或者提前中止，出租人、承租人應(yīng)當(dāng)共同對(duì)房屋及設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，雙方無(wú)異議后，簽署書(shū)面意見(jiàn)，15日內(nèi)辦理租賃注銷手續(xù)。

第三十二條 房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定上繳國(guó)庫(kù)。

第五章 房地產(chǎn)抵押

第三十三條 本條例所稱房地產(chǎn)抵押是指房地產(chǎn)抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

第三十四條 共有房屋進(jìn)行抵押時(shí)，除出具房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、共有權(quán)保持證外，須出具房屋共有書(shū)面協(xié)議。

第三十五條 抵押人用已出租的房屋抵押時(shí)，原租賃契約或者合同繼續(xù)有效，但應(yīng)事先通知承租人。抵押人不能清償債務(wù)，抵押房地產(chǎn)被處分或者拍賣時(shí)，租賃期限已滿的，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);租賃期限未滿的，承租人有權(quán)繼續(xù)按原租賃契約或者合同承租。

第三十六條 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的書(shū)面同意，不得對(duì)抵押物拆建、改建、更換租戶、出借、出賣、贈(zèng)與、分割或者以其他形式進(jìn)行處分。抵押期間，抵押權(quán)人不得使用抵押物或者以抵押物與第三者簽訂其他契約或者合同。

第三十七條 抵押人為法人的，其分立、合并、更名，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理變更手續(xù);抵押人為自然人的，一方或雙方死亡，其繼承人或者受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)自取得繼承或者受遺贈(zèng)有效證件之日起15日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理抵押變更手續(xù)。

第三十八條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于繳納土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第三十九條 抵押期滿，抵押人能夠清償債務(wù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于期滿之日起15日內(nèi)，共同到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理抵押注銷手續(xù)。

第四十條 同一處房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押權(quán)的，其抵押價(jià)格之和不得超過(guò)該房地產(chǎn)的總值。清償次序按照登記先后確定，同時(shí)登記的，按照各方債務(wù)額比例清償。

第六章 房屋典當(dāng)

第四十一條 本條例所稱房屋典當(dāng)是指房屋所有人(出典人)將房屋出典給承典人的行為。

第四十二條 典當(dāng)期限內(nèi)，承典人享有占有、使用、收益的權(quán)利，承典人可以將承典房屋轉(zhuǎn)典或出租;但轉(zhuǎn)典或出租期限超過(guò)原典契約定期限的，須經(jīng)出典人同意。

第四十三條 典當(dāng)期內(nèi)由承典人按照契約或者合同負(fù)責(zé)該房屋的維修。對(duì)典期內(nèi)因房屋損壞而造成的人身財(cái)產(chǎn)損失，除不可抗力的原因外，由承典人負(fù)責(zé)。

第四十四條 典當(dāng)期屆滿，出典人退回典價(jià)款，承典人騰退承典房屋，典當(dāng)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在期滿之日起15日內(nèi)共同到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理典當(dāng)注銷手續(xù)。承典人、出典人經(jīng)協(xié)商也可以續(xù)簽典當(dāng)契約或者合同，并在雙方簽訂契約或合同之日起15日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)登記備案。

第四十五條 典期屆滿逾期10年或典契未載明期限經(jīng)過(guò)30年未贖的，視為絕賣。由承典人持原典當(dāng)契約和法院判決書(shū)，向房屋所在地房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

第七章 房屋交換

第四十六條 本條例所稱房屋交換是指房屋所有人或者使用人交換房屋所有權(quán)或者使用權(quán)的行為。

第四十七條 房屋產(chǎn)權(quán)交換，其不等價(jià)部分按照本條例第三章的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第四十八條 房屋使用權(quán)交換，因房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施、面積、用途、區(qū)位等相關(guān)因素，房屋使用價(jià)值有差異的，由有關(guān)部門(mén)測(cè)定差價(jià)，并由受益方按比例向市人民政府規(guī)定的部門(mén)繳納差價(jià)款。具體辦法由市人民政府確定。

第四十九條 房屋使用權(quán)交換，應(yīng)當(dāng)征得房屋所有人的同意。房屋所有人對(duì)使用人正當(dāng)?shù)慕粨Q行為應(yīng)當(dāng)支持。

第八章 稅費(fèi)

第五十條 從事房地產(chǎn)交易，交易當(dāng)事人必須依法納稅。

第五十一條 房地產(chǎn)交易成立后，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繳納交易手續(xù)費(fèi)。交易手續(xù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由省物價(jià)部門(mén)會(huì)同省房產(chǎn)管理部門(mén)確定;國(guó)家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)，除房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)外，其他任何單位和個(gè)人不得收取或者變相收取。

第五十二條 交易手續(xù)費(fèi)的使用，按照省財(cái)政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九章 罰則

第五十三條 對(duì)妨礙阻撓房地產(chǎn)管理人員執(zhí)行公務(wù)、擾亂房地產(chǎn)交易秩序的，由公安機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五十四條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或者起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五十五條 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作人員濫用職權(quán)，玩忽職守，徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第十章 附則

第五十六條 本條例應(yīng)用中的具體問(wèn)題由省人民政府負(fù)責(zé)解釋。

第五十七條 本條例自公布之日起施行。

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