南昌市物業(yè)管理條例

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民

共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房產(chǎn)主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。

建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物價、公安、環(huán)境保護、民政、城市管理行政執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行

職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作。

第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依

法誠信經(jīng)營和服務(wù)，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第六條 市和區(qū)、縣人民政府對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)組織整治改造，逐步推行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求;

(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、共用場地、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

第十二條 下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會決定前款第五項、第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。

新建物業(yè)達到前款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第十四條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面要求后二十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成，其中，業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十。業(yè)主大會籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于十五日。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料(包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件。

第十五條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(三)根據(jù)業(yè)主名冊確認業(yè)主身份;

(四)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單;

(五)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款第一項、第二項和第四項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，可以按照幢或者單元為單位，推選一名業(yè)主負責(zé)收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見，提交業(yè)主大會。

第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、召開業(yè)主大會臨時會議的條件、業(yè)主投票權(quán)的確定方法等事項。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準則，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

第十九條 業(yè)主委員會負責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用;

(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費;

(六)召集業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會換屆和補選;

(七)督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;

(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會不履行前款第二項、第六項職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進行協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會。

第二十條 業(yè)主委員會成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

選舉業(yè)主委員會成員時，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應(yīng)當(dāng)由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議補選。

分期開發(fā)的物業(yè)達到首次業(yè)主大會會議召開條件時，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員，以后各期交付使用時，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選成員。

第二十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)服務(wù)費;

(四)身體健康，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有一定組織能力;

(五)能保證必要的工作時間;

(六)本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提交下列資料：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報告;

(二)業(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(三)業(yè)主委員會成員的基本情況。

業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十三條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要時，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

第二十四條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其成員資格自行終止。

有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會成員資格終止：

(一)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(二)有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(三)任職期間，被依法追究刑事責(zé)任的;

(四)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;

(五)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

(六)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。

第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。

新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十七條 業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān);有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的，可以從經(jīng)營收益中列支。經(jīng)費籌集、管理、使用的辦法由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十八條 物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門負責(zé)組織召集，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政部門等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題;

(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于三個或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬平方米的項目，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：

(一)預(yù)售的，在申請《商品房預(yù)售許可證》前;

(二)現(xiàn)房出售的，在出售之日起三十日前;

(三)非出售的，在交付使用之日起九十日前。

第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費的時間、標(biāo)準和方式。

前期物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的標(biāo)準向物業(yè)所在地區(qū)、縣價格主管部門備案。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二至千分之三的標(biāo)準配置物業(yè)管理用房;三萬平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等基本設(shè)施的房屋。地下室、車庫(棚)、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等，不得作為物業(yè)管理用房。

業(yè)主委員會辦公用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理用房中安排，其建筑面積不少于二十平方米。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項目總體規(guī)劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)項目設(shè)計方案的審查內(nèi)容。

第三十五條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十六條 建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水、電計量器具。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進行整改。

第三十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動工作提供必要的條件。

第四十條 物業(yè)竣工驗收合格且符合合同約定交付條件的，方可交付物業(yè)買受人。物業(yè)交付買受人后，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)買受人交納;已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。

建設(shè)單位送達書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時，由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費用。

建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于二個月。

第四十一條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在其資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)主管部門備案。

第四十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第四十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定并公示。

物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括：

(一)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護和管理;

(二)電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運行服務(wù);

(三)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理;

(四)物業(yè)裝飾裝修的管理;

(五)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;

(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

(七)為業(yè)主提供日常生活服務(wù)和便利;

(八)物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不再續(xù)約的，合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費。

第四十七條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)服務(wù)合同。一方違約，另一方可以依照物業(yè)服務(wù)合同追究違約方的責(zé)任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務(wù)費及其他費用等方式拒不履行合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同。

物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：

(一)本條例第三十八條規(guī)定的資料;

(二)物業(yè)管理用房;

(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料。

新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物。

第四十九條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會做好交接工作，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者其他相關(guān)費用等理由拒不交接;新物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)。

第五十條 物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照公平、合理以及服務(wù)費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準公示，并報物業(yè)所在地區(qū)、縣價格主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的，可以另行收費。

第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運行費用未納入物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。

第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。

第五十三條 房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立投訴受理制度，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第五十五條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責(zé)管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收益和使用情況應(yīng)當(dāng)公示。

第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計的用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用用途。

業(yè)主改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并征得利害關(guān)系人的同意。

第五十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與其簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)破壞或者擅自改變墻體外觀;

(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

(四)侵占綠地、毀壞花草樹木;

(五)亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;

(六)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫;

(七)超過規(guī)定標(biāo)準排放噪音;

(八)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

(九)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設(shè)施;

(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上款規(guī)定的行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關(guān)行政部門。有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極配合。

第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

第六十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費。場地占用費屬于全體業(yè)主所有，主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場地占用費的收取標(biāo)準和使用辦法，由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的，可以由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行制定。場地占用費收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。

機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

第六十二條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金應(yīng)當(dāng)按幢建帳，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用中支出的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，不得從專項維修資金中列支。

住宅專項維修資金管理由市人民政府依照國家和省有關(guān)規(guī)定予以規(guī)范。

第六章 法律責(zé)任

第六十四條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定行政處罰的，由有關(guān)部門依法處罰。

第六十五條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位出售物業(yè)時未向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，處三千元以上一萬元以下罰款。

第六十六條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會成員資格終止或者業(yè)主委員會換屆后，未在規(guī)定的時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的，房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;業(yè)主委員會也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十七條 違反本條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第六十八條 違反本條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五百元以上一千元以下罰款。

第六十九條 違反本條例規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者其他相關(guān)費用等理由拒不交接的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬以下罰款。

第七十條 違反本條例規(guī)定，對未納入物業(yè)服務(wù)費的電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運行費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未定期公布的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

第七十一條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝飾裝修保證金的，由價格主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第七十二條 房產(chǎn)主管部門或者其他行政部門的工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、循私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第七十三條 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

第七十四條 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本，由市房產(chǎn)主管部門制定。

物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市房產(chǎn)主管部門會同市工商行政管理部門制定。

第七十五條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行。

第七十六條 本條例自2010年7月1日起施行。

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