上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法

上海市人民政府令
（第２９號）
《上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法》已經(jīng)１９９６年６月１７日市政府第４８次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自１９９６年７月１日起施行。
市長
一九九六年六月二十一日
上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法
（１９９６年６月２１日上海市人民政府第２９號令發(fā)布）
第一條 （目的和依據(jù)）
為了加強對外商投資企業(yè)使用土地的管理，完善本市土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細(xì)則》、《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細(xì)則》、《上海市實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于本市范圍內(nèi)外商投資企業(yè)使用國有土地或者集體所有土地的管理。但外商投資企業(yè)使用以出讓方式獲得土地使用權(quán)的國有土地的情形除外。
第三條 （管理部門）
上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市外商投資企業(yè)使用土地的主管部門。
浦東新區(qū)和區(qū)、縣土地管理部門依照本辦法和本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，分別負(fù)責(zé)外商投資企業(yè)在浦東新區(qū)和區(qū)、縣范圍內(nèi)使用土地的具體管理工作。
第四條 （用地方式）
除依法應(yīng)當(dāng)以出讓方式獲得國有土地使用權(quán)外，外商投資企業(yè)可以通過下列方式獲得土地使用權(quán)：
（一）縣級以上人民政府征用集體所有土地或者劃撥國有土地使用權(quán)；
（二）中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價入股；
（三）中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件；
（四）依法通過買賣或者其他轉(zhuǎn)讓方式取得國有企業(yè)、集體所有企業(yè)房屋所有權(quán)而獲得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
外商投資企業(yè)可以通過租賃房屋、場地的方式使用土地。
第五條 （使用集體所有土地的限制）
有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依照本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定征用集體所有土地：
（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與外商投資者設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)時，使用本市規(guī)劃城市化地區(qū)范圍內(nèi)的集體所有土地的；
（二）外商投資企業(yè)依法通過買賣或者其他轉(zhuǎn)讓方式取得集體所有土地上的房屋所有權(quán)而獲得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與外商投資者設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)，以本市規(guī)劃城市化地區(qū)范圍外的集體所有土地使用權(quán)作價入股的，其股份不得轉(zhuǎn)讓。
第六條 （土地使用權(quán)價格的評估）
有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對土地使用權(quán)價格進行評估：
（一）中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價入股的；
（二）中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件的。
第七條 （用地申請和審批）
除租賃房屋、場地的情形外，需使用本市國有土地、集體所有土地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，依照本市建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，向土地管理部門提出用地申請。
經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府發(fā)給申請人建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
第八條 （土地使用費的核定）
經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)登記，并按下列規(guī)定辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)：
（一）使用國有土地的，向市房地局辦理，其中在浦東新區(qū)范圍內(nèi)的，向浦東新區(qū)土地管理部門辦理；
（二）使用集體所有土地的，向所在地的區(qū)、縣或者浦東新區(qū)土地管理部門辦理。
外商投資企業(yè)租賃房屋、場地的，應(yīng)當(dāng)持租賃合同向房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案，并按前款規(guī)定向土地管理部門辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)。
第九條 （土地使用費繳納義務(wù)人的確定）
經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向辦理繳納土地使用費核定手續(xù)的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權(quán)作價入股的，應(yīng)當(dāng)由中方合營者繳納；中外合作經(jīng)營企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。
外商投資企業(yè)租賃房屋、場地的，應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用費，但租賃合同中另有約定的，從其約定。
第十條 （土地使用費繳納的起算日期）
土地使用費繳納的起算日期按下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，為取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日；
（二）租賃房屋、場地的外商投資企業(yè)，為租賃合同生效之日。
外商投資企業(yè)在初始用地的當(dāng)年，使用土地不滿６個月的，可以免繳土地使用費；超過６個月的，按６個月計算。
第十一條 （土地使用費繳納的期限）
土地使用費的繳納，每年分兩期進行：
（一）第一期為６月３０日前；
（二）第二期為１２月３１日前。
第十二條 （土地使用費的標(biāo)準(zhǔn)）
土地使用費的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)土地的規(guī)劃用地性質(zhì)和地理環(huán)境條件分類、分級確定。
土地使用費的標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整，由市房地局會同市物價、財政等部門根據(jù)實際情況提出方案，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
土地使用費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的間隔期不少于３年，每次調(diào)整幅度不超過原標(biāo)準(zhǔn)的３０％。
第十三條 （土地使用費標(biāo)準(zhǔn)的適用）
外商投資企業(yè)在初始用地的５年內(nèi)，其土地使用費可以按第一年的標(biāo)準(zhǔn)繳納。自第六年起應(yīng)當(dāng)按當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)繳納。
有下列情形之一的，外商投資企業(yè)可以在整個經(jīng)營期間，按初始用地第一年的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費：
（一）中外合資經(jīng)營企業(yè)的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作價入股的；
（二）中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權(quán)作為合作條件，并在合作合同中約定由中方合作者繳納土地使用費的。
第十四條 （兩類企業(yè)的土地使用費）
本市市區(qū)繁華地段以外的產(chǎn)品出口型和先進技術(shù)型外商投資企業(yè)（以下簡稱兩類企業(yè)），自企業(yè)設(shè)立之日起３年內(nèi)免繳土地使用費，第四年起按兩類企業(yè)的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)繳納。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。
兩類企業(yè)年度考核不合格或者有關(guān)的確認(rèn)證書被依法吊銷的，應(yīng)當(dāng)按一般外商投資企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，補繳當(dāng)年的土地使用費。
本市市區(qū)繁華地段的具體范圍，由市房地局會同市規(guī)劃管理等有關(guān)部門劃定，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第十五條 （緩、減、免繳土地使用費的其他情形）
經(jīng)本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門核準(zhǔn)，外商投資企業(yè)在開始營業(yè)或者投產(chǎn)前，可以按應(yīng)繳納標(biāo)準(zhǔn)的５０％繳納土地使用費。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。
有下列情形之一的，外商投資企業(yè)可以緩繳、減繳或者免繳土地使用費：
（一）因不可抗力造成繳納土地使用費困難，經(jīng)本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門會同級財政部門核準(zhǔn)的；
（二）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使用土地的；
（三）市人民政府規(guī)定的其他情形。
第十六條 （用地要求）
經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，不得買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
第十七條 （用地變更）
外商投資企業(yè)在經(jīng)營期間需改變所使用土地的規(guī)劃性質(zhì)或者用地面積的，應(yīng)當(dāng)報原批準(zhǔn)的規(guī)劃管理部門和土地管理部門審批。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理土地使用權(quán)變更登記，并按本辦法第八條的規(guī)定重新辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)。
外商投資企業(yè)在經(jīng)營期間租賃的房屋、場地的面積和用途或者其他使用情況發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)持租賃變更合同或者新的租賃合同向房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案，并按本辦法第八條的規(guī)定重新辦理繳納土地使用費的核定手續(xù)。
第十八條 （用地終止）
外商投資企業(yè)因經(jīng)營期滿或者其他原因終止使用土地的，應(yīng)當(dāng)持工商行政管理部門的證明文件或者其他有關(guān)證明文件，向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理土地使用權(quán)或者租賃合同的注銷登記手續(xù)，并按當(dāng)年使用土地的時間（其中不滿１個月的，按１個月計算），向本辦法第八條規(guī)定的土地管理部門繳納土地使用費。
第十九條 （土地使用費的使用）
土地管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將收取的土地使用費上繳同級財政部門，專項用于本市城市和鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
第二十條 （非法用地的處罰）
外商投資企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自使用土地或者非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由土地管理部門依照建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
外商投資企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變所使用土地的規(guī)劃性質(zhì)的，由規(guī)劃管理部門依照有關(guān)法律、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第二十一條 （未按期繳納土地使用費的處理）
土地使用費繳納人未按期繳納土地使用費的，由土地管理部門責(zé)令其限期繳納，并自應(yīng)繳納之日起按日加收滯納款額３‰的滯納金。
第二十二條 （復(fù)議和訴訟）
當(dāng)事人對土地管理部門或者規(guī)劃管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十三條 （參照適用）
下列企業(yè)在本市范圍內(nèi)使用國有土地或者集體所有土地的管理，參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行；
（一）香港、澳門、臺灣地區(qū)投資者舉辦的企業(yè)；
（二）適用外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的股份有限公司。
第二十四條 （土地使用費的含義）
本辦法所稱的土地使用費，不包括征地拆遷安置費用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。
第二十五條 （應(yīng)用解釋部門）
本辦法的具體應(yīng)用問題，由市房地局負(fù)責(zé)解釋。
第二十六條 （施行日期和廢止事項）
本辦法自１９９６年７月１日起施行。上海市人民政府１９８６年１０月３０日發(fā)布的《上海市中外合資經(jīng)營企業(yè)土地使用管理辦法》同時廢止。