中華全國律師協(xié)會律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)操作指引

中華全國律師協(xié)會律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)操作指引
（中華全國律師協(xié)會發(fā)布 2013年6月匯編）
目錄
第一章 總則
第二章 房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資方式中的法律服務(wù)
第一節(jié) 房地產(chǎn)通過銀行貸款融資中的法律服務(wù)
第二節(jié) 房地產(chǎn)通過合作開發(fā)融資中的法律服務(wù)
第三節(jié) 房地產(chǎn)通過民間融資中的法律服務(wù)
第三章 房地產(chǎn)新型融資方式中的法律服務(wù)
第一節(jié) 房地產(chǎn)投資基金方式中的法律服務(wù)
第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托方式中的法律服務(wù)
第三節(jié) BT/BOT方式建設(shè)保障性住房的法律服務(wù)
第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款證券化方式中的法律服務(wù)
第四章 附則
第一章 總則
第1條 制定目的
為更好地維護委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)的質(zhì)量和水平，指導(dǎo)全國律師辦理有關(guān)房地產(chǎn)投融資的非訴訟法律服務(wù)，中華全國律師協(xié)會在總結(jié)律師辦理房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定本操作指引。
第2條 適用范圍
本操作指引適用于持有中華人民共和國律師執(zhí)業(yè)證的律師在中華人民共和國境內(nèi)辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)。
2.1本操作指引所稱的保障性住房，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，主要包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房，還包括林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)改造住房、游牧民定居工程住房、農(nóng)村危房改造住房等。
2.2投融資通常是指在貨幣資金的持有者（投資方）和需求者（融資方）之間，直接或間接地進行資金融通的活動。
2.3本操作指引所稱的保障性住房投融資，是指保障性住房的開發(fā)主體，為建設(shè)保障性住房向資金持有者融入資金的活動。融資主體既可以是向中低收入家庭提供保障性住房的政府機關(guān)，也可以是承接保障性住房建設(shè)任務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.4本操作指引所稱的房地產(chǎn)投融資，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投融資活動，也包括其他房地產(chǎn)建設(shè)主體在建設(shè)房屋過程中的投融資活動。
2.5本操作指引是律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律服務(wù)的操作指引。由于保障性住房的投融資屬于房地產(chǎn)投融資中的一種特殊形式，因此，當(dāng)保障性住房的投融資內(nèi)容和其他房地產(chǎn)的投融資內(nèi)容相同時，本操作指引將不再重復(fù)。
此外，本操作指引還涉及商品房的概念。本操作指引所稱的商品房按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍進行定義，即指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成的、向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。
第3條 法律依據(jù)
本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為：
法律類：《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）、《中華人民共和國刑法》（以下簡稱《刑法》）、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《中華人民共和國中國人民銀行法》（以下簡稱《銀行法》）、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》（以下簡稱《商業(yè)銀行法》）、《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》（以下簡稱《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》）、《中華人民共和國信托法》（以下簡稱《信托法》）、《中華人民共和國擔(dān)保法》（以下簡稱《擔(dān)保法》）、《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱《政府采購法》）、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》（以下簡稱《合伙企業(yè)法》）、《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）等。
部門規(guī)章類：《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《貸款通則》、《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》（以下簡稱《試點管理辦法》）、《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱《試點監(jiān)督管理辦法》）等。
司法解釋類：最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》［以下簡稱《合同法司法解釋（二）》］、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《國有土地使用權(quán)糾紛司法解釋》）、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》）、最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》（以下簡稱《借貸案件若干意見》）、最高人民法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《非法集資案件司法解釋》）等。
保障性住房屬于重大的國計民生事項，政府不斷加強保障性住房制度的建立和對保障性住房建設(shè)的政策性指導(dǎo)。律師在提供保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注中央政府和地方各級政府在不同時期出臺的各項政策。與此同時，律師還應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會在不同的經(jīng)濟環(huán)境下對金融政策的調(diào)整、控制和監(jiān)管。
第4條 律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)的基本原則
律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：
4.1忠誠守信原則
律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉。
4.2專業(yè)精湛原則
律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉精通法律知識，掌握與投融資相關(guān)的專業(yè)知識，提高操作能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。
4.3勤勉盡責(zé)原則
律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守、勤勉敬業(yè)，對相關(guān)法律事實作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)。
4.4風(fēng)險防范原則
律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴格遵守我國現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)的要求，指導(dǎo)委托人依法從事相關(guān)業(yè)務(wù)，避免各類法律風(fēng)險，并防止律師自身的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。
第5條 律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)的基本要求
5.1律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，提示法律風(fēng)險，分析法律后果。
5.2律師接受當(dāng)事人的委托，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂規(guī)范的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。
5.3律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)，應(yīng)嚴格遵守國家發(fā)展和改革委員會、司法部《律師服務(wù)收費管理辦法》和司法部《律師事務(wù)所收費程序規(guī)則》的規(guī)定，向委托人收取合理的律師服務(wù)費、代理費和其他相關(guān)費用。
5.4律師應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行中華全國律師協(xié)會頒發(fā)的《律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范》、《律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律規(guī)范》，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個人隱私（根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機關(guān)通報案情及已失密或已解密的事項除外）。
5.5律師辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對委托事項進行嚴格、詳盡、縝密的合法性審查，就我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)向委托人作出準確、清晰的解釋，嚴防各類法律風(fēng)險。
第6條 聲明
6.1本操作指引僅供律師在辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)過程中參考。本操作指引所述的內(nèi)容不是強制性的，也不保證已涵蓋保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律服務(wù)的全部內(nèi)容。
6.2在辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)的具體操作過程中，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實際情況，自行判斷運用本操作指引的內(nèi)容。律師根據(jù)本操作指引為委托人辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)時，所產(chǎn)生的一切風(fēng)險由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔(dān)，本操作指引對此類風(fēng)險不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。
6.3律師在辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)過程中，必然會涉及金融法律業(yè)務(wù)。由于我國對金融業(yè)實施嚴格的監(jiān)管和控制，從事金融業(yè)務(wù)的主體必須符合各項限制條件，融資所得的資金必須具備正當(dāng)、合法的用途，律師在為委托人辦理保障性住房為主的房地產(chǎn)投融資非訴訟法律業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對委托人的委托事項謹慎審查、密切跟蹤，防止出現(xiàn)委托人因違反法律而承擔(dān)行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任的不利后果。律師提供的各類法律意見、法律文書，應(yīng)當(dāng)嚴格按照現(xiàn)行法律、法規(guī)的要求，對委托人作出清晰、明確的法律指導(dǎo)，不得引起委托人對現(xiàn)行法律、法規(guī)的任何誤解，同時避免律師出現(xiàn)各類執(zhí)業(yè)風(fēng)險。
第二章 房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資方式中的法律服務(wù)
第一節(jié) 房地產(chǎn)通過銀行貸款融資中的法律服務(wù)
第7條 合同訂立前的審核與調(diào)查
7.1一般規(guī)定
銀行貸款合同訂立前的審核與調(diào)查，是指律師接受一方當(dāng)事人的委托，對合同相對方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項進行調(diào)查。對借款人的調(diào)查主要包括但不限于借款人的主體資格（包括法人資格、開發(fā)資質(zhì)）、履約能力、項目合法性、貸款條件等。對銀行的調(diào)查主要包括但不限于銀行的主體資格，信貸政策，審核與調(diào)查可以作為律師在辦理銀行貸款融資的非訴訟法律業(yè)務(wù)中單獨的一項法律服務(wù)內(nèi)容。
7.2律師為銀行提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
律師在接受銀行委托時，應(yīng)當(dāng)協(xié)助審查借款人的主體資格以及證明其具有借款人資格的法律文件。同時應(yīng)當(dāng)合理提示銀行必須符合《銀行法》以及中國銀行業(yè)監(jiān)管機關(guān)有關(guān)商業(yè)銀行資產(chǎn)負債比例管理的各項監(jiān)控性和監(jiān)測性指標。作為銀行的法律顧問，律師應(yīng)當(dāng)協(xié)助銀行完善和嚴格執(zhí)行各種貸款制度。律師配合銀行調(diào)查的內(nèi)容主要包括：
7.2.1對申請貸款房地產(chǎn)開發(fā)項目的審核與調(diào)查
如果該房地產(chǎn)開發(fā)項目是經(jīng)過正式招拍掛程序而取得，一般而言只需要審查""四證""是否齊全，即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，以及土地出讓金繳納情況。但實踐中，考慮到房地產(chǎn)項目情況各不相同，需要按照房地產(chǎn)開發(fā)的流程進行審核，具體如下：
（1） 審查項目的立項、批復(fù)情況，包括但不限于立項申請報告、項目備案表等；根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的決定》的規(guī)定，并非所有的項目均需要經(jīng)過立項審批，對于《政府核準的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目，實行備案制。除國家另有規(guī)定外，由企業(yè)按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。備案制的具體實施辦法由省級人民政府自行制定，國務(wù)院投資主管部門要對備案工作加強指導(dǎo)和監(jiān)督，防止以備案的名義變相審批。
在項目的審批過程中，一般需要審查項目的可行性報告，包括但不限于項目的投資規(guī)模、自有資金到位情況、融資計劃、開發(fā)建筑成本分析、開發(fā)進度與實際進度、盈利預(yù)測等。
（2） 審查項目的拆遷情況，包括但不限于拆遷主體、委托拆遷協(xié)議、拆遷補償安置協(xié)議、拆遷補償款發(fā)放情況、現(xiàn)場實際拆遷進度等。
（3） 審查項目用地指標情況，根據(jù)《土地利用年度計劃管理辦法》，審查該項目建設(shè)用地計劃指標是否已經(jīng)納入年度計劃。
（4） 審查項目用地規(guī)劃情況，包括項目用地的控制性規(guī)劃、詳細規(guī)劃以及用地規(guī)劃許可；審查土地的取得情況，包括但不限于取得方式及其合法合規(guī)性、土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金及相關(guān)稅費支付憑證。如土地取得過程中政府有相應(yīng)的稅收或政策優(yōu)惠，則還應(yīng)審查此類優(yōu)惠是否合法及其落實情況；如土地尚處于閑置狀態(tài)，則須審查是否存在因延期開發(fā)而被政府收回或罰款的風(fēng)險。審查國有土地使用權(quán)證。
（5） 審查項目的設(shè)計，主要審查建筑工程設(shè)計方案。
（6） 審查項目的工程規(guī)劃，主要審查是否取得建筑工程規(guī)劃許可證；在尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，應(yīng)重點核查日照分析及補償情況、容積率等，同時還要注意是否取得其他相關(guān)部門的涉及規(guī)劃方面的審批，如人防部門的人防地下室審查、環(huán)保部門的環(huán)評報告審查。
（7） 審查項目的招標情況，根據(jù)我國法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)進行招標投標程序的，應(yīng)當(dāng)審查項目的施工、監(jiān)理等與招標投標相關(guān)的事項，須經(jīng)過合法有效的招標投標程序后確定中標人，按相關(guān)規(guī)定簽訂施工、監(jiān)理合同等。
（8） 審查項目的施工許可證，尚未取得施工許可證的，則須審查審圖單位的圖紙審查意見、消防局的消防設(shè)計審查意見、人民防空部門的人防設(shè)計審查意見、氣象局的防雷設(shè)計審批等。
（9） 審查房屋預(yù)售許可證。
7.2.2對借款人主體資格和經(jīng)濟、財務(wù)條件的審核與調(diào)查
根據(jù)《貸款通則》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》以及相關(guān)系列規(guī)范性文件的規(guī)定，借款人一般應(yīng)具有以下主體資格和經(jīng)濟、財務(wù)條件：
（1） 借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記的企業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織，所以借款人應(yīng)當(dāng)持有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（或稱《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《營業(yè)執(zhí)照》）、《組織機構(gòu)代碼證》和《稅務(wù)登記證》，經(jīng)營期限應(yīng)長于貸款期限。對于外商投資企業(yè)，除持有《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》之外，還應(yīng)當(dāng)審查其外商投資企業(yè)批準證書。對于企業(yè)法人的分支機構(gòu)，需要審查分支機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照。上述文件應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)銀行經(jīng)辦人員核對與原件一致的、加蓋借款申請人公章的復(fù)印件，其中營業(yè)執(zhí)照類文書應(yīng)當(dāng)由工商行政管理機關(guān)在專用紙上復(fù)印并加蓋其印章。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按時通過工商行政管理部門的年檢。
（2） 借款人應(yīng)持有貸款卡。為了及時、全面反映借款人資信情況，加強金融監(jiān)管，防范信貸風(fēng)險，根據(jù)《銀行法》等有關(guān)法律法規(guī)，中國人民銀行制定了《銀行信貸登記咨詢管理辦法（試行）》，明確企業(yè)領(lǐng)取貸款卡后方有資格借款。貸款卡，是借款人憑以向各金融機構(gòu)申請辦理信貸業(yè)務(wù)的資格證明。凡與金融機構(gòu)發(fā)生信貸業(yè)務(wù)的借款人，應(yīng)當(dāng)向注冊地中國人民銀行申領(lǐng)貸款卡。貸款卡由借款人持有，在全國通用。
一個借款人可申領(lǐng)一張貸款卡，貸款卡編碼唯一。金融機構(gòu)辦理信貸業(yè)務(wù)時，應(yīng)查驗借款人的貸款卡，并通過銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢借款人貸款卡的狀態(tài)和借款人資信情況。金融機構(gòu)不得與持有被暫停、注銷貸款卡的借款人發(fā)生新的信貸業(yè)務(wù)，已發(fā)生的信貸業(yè)務(wù)可以作延續(xù)處理。
（3） 具有一定比例的自有資金。
（4） 除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計金額未超過其凈資產(chǎn)總額的50%。
（5） 資產(chǎn)負債率符合銀行的要求。
（6） 借款的目的和用途符合國家的法律、法規(guī)、房地產(chǎn)政策和信貸政策。
（7） 借款申請文件符合法律要求。
（8） 借款人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)在銀行開立基本賬戶或一般有效存款賬戶，并保持正常業(yè)務(wù)往來。
（9） 借款人應(yīng)具備取得借款的前提條件。
評定信用等級和取得授信額度是借款人取得借款的前提條件?？蛻粜庞玫燃壥欠从晨蛻魞斶€債務(wù)能力和意愿的相對尺度，信用等級評定的目的是加強信用控制，主要從償債能力、獲利能力、經(jīng)營管理、履約情況、發(fā)展能力與潛力五個方面進行評價，定期評定、適時調(diào)整。在我國，不同的金融機構(gòu)根據(jù)自身業(yè)務(wù)特性及目的，采取不同的信用等級劃分標準。
目前，較為流行的是四級十等信用等級標準，被大多銀行和評級機構(gòu)所認可。各銀行信用評級方法和評級標準由各銀行內(nèi)部掌握，不向社會公布，僅為銀行內(nèi)部管理服務(wù)。四級十等信用等級分為AAA級、AA級、A級、BBB級、BB級、B級、CCC級、CC級、C級和D級。在一般情況下，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)會將A級及A級以上客戶作為基本客戶，其中AA級及AA級以上客戶是授信業(yè)務(wù)的主要營銷對象；BBB-B級屬于控制對象，CCC-C級屬于調(diào)整對象，D級屬于應(yīng)盡快采取措施清戶的對象。某一客戶的信用等級根據(jù)客戶經(jīng)營情況變化而不斷調(diào)整。
客戶授信額度是銀行等金融機構(gòu)在對各個客戶進行統(tǒng)一評級的基礎(chǔ)上，分別確定各客戶在本行系統(tǒng)內(nèi)的一定期限內(nèi)、一定條件下包括貸款、貼現(xiàn)和銀行承兌匯票、保函、信用證等各類融資金額的總的計劃額度。該額度對于該客戶是公開的。一個法人客戶在一個銀行或其他經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的法人內(nèi)，只能由其中一個分支機構(gòu)按審批程序和授權(quán)權(quán)限對其核定最高綜合授信額度，并在所授予的最高綜合授信額度內(nèi)進行對應(yīng)的業(yè)務(wù)。
7.2.3審查借款人申請借款的決策文件和公司授權(quán)文件
（1） 章程。借款人應(yīng)當(dāng)提供內(nèi)容完整的章程。根據(jù)章程確認借款人申請借款的決策程序和決策機關(guān)的職權(quán)范圍。借款人的申請借款行為及相關(guān)決策文件不得違反章程規(guī)定，章程應(yīng)從借款人的工商登記檔案中復(fù)制并加蓋工商登記管理機關(guān)的檔案查閱章。
（2） 股東會（大會）決議和董事會決議。根據(jù)章程規(guī)定，必須由股東會（大會）或董事會作出申請本次借款決議的，借款人應(yīng)當(dāng)出具符合要求的股東會（大會）決議或董事會決議。股東會（大會）決議或董事會決議一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：一定期限內(nèi)申請授信或者申請某筆具體的借款；借款種類；借款的幣種及最高限額；貸款銀行名稱。
（3） 法定代表人或主要負責(zé)人身份證明書。應(yīng)當(dāng)載明法定代表人或主要負責(zé)人的姓名、職務(wù)和身份證號碼，且與工商管理機關(guān)或其他有權(quán)機關(guān)頒發(fā)的借款人主體資格證明記載的內(nèi)容一致；應(yīng)當(dāng)加蓋借款人公章；貸款合同簽訂日應(yīng)當(dāng)在證明書有效期限之內(nèi)。
（4） 法定代表人或主要負責(zé)人授權(quán)委托書。載明代理人的姓名、職務(wù)、身份證號碼、授權(quán)范圍和期限等內(nèi)容，由法定代表人或主要負責(zé)人簽章，并由借款人加蓋公章，同時提供經(jīng)銀行經(jīng)辦人員核對與原件一致的、由借款人加蓋公章的身份證件復(fù)印件。貸款合同簽訂日應(yīng)當(dāng)在授權(quán)委托書載明的授權(quán)期限之內(nèi)。
（5） 有關(guān)會議記錄。
7.2.4根據(jù)借款人提供以及調(diào)查取得的信息資料，協(xié)助銀行調(diào)查借款人及其所屬分支機構(gòu)、子公司的名稱、法定代表人、實際控制人、注冊地、注冊資本、主營業(yè)務(wù)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、高級管理人員情況、財務(wù)狀況、重大資產(chǎn)項目、擔(dān)保情況和重要訴訟情況。
對于依據(jù)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，應(yīng)根據(jù)其自身特點對其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進行深入調(diào)查審核。
7.2.5對借款人提供擔(dān)保情況的審核與調(diào)查
（1） 為借款人提供第三方保證的公司資信情況調(diào)查；
（2） 對抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復(fù)抵押等情況進行調(diào)查，確保抵押物權(quán)屬清晰。
7.2.6應(yīng)提示銀行要求借款人提交包括資產(chǎn)負債表、損益表、利潤分配表、現(xiàn)金流量表在內(nèi)的經(jīng)會計師事務(wù)所審計的近三年的年度財務(wù)報表及其附注的說明，以及有關(guān)未來三年的財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)及其依據(jù)、稅收優(yōu)惠政策及近三年的實際納稅數(shù)據(jù)和未來三年預(yù)測數(shù)額，供銀行審查。
7.2.7對于有巨額資金需求的借款人，其借款要求超過一家銀行風(fēng)險的承受能力時，多家銀行和非銀行金融機構(gòu)會采取組織銀團貸款、聯(lián)合貸款和貸款轉(zhuǎn)讓等措施共同向其發(fā)放貸款，律師應(yīng)了解相關(guān)的程序和規(guī)定。
7.2.8根據(jù)《商業(yè)銀行法》的規(guī)定，律師應(yīng)當(dāng)提示銀行不得向關(guān)系人發(fā)放信用貸款。同時，向關(guān)系人發(fā)放擔(dān)保貸款不得優(yōu)于其他借款人同類貸款的條件。其中關(guān)系人是指：
（1） 銀行的董事、監(jiān)事、管理人員、信貸業(yè)務(wù)人員及其近親屬；
（2） 前項所列人員投資或者擔(dān)任高級管理職務(wù)的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織。
7.3律師為銀行提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
7.3.1幫助銀行調(diào)查了解借款人的資信情況、履約能力、項目合法性、抵押物權(quán)屬情況。
7.3.2幫助銀行審核借款人的主體資格和貸款申請條件，以期符合銀行的資質(zhì)要求，確保貸款及其抵押合法、有效、安全。
7.3.3根據(jù)已經(jīng)調(diào)查了解和審核的情況，向銀行提供法律意見，提示相應(yīng)風(fēng)險。
7.4律師為銀行提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
7.4.1有關(guān)借款人的資信信息來源較窄，不能較為全面收集到的風(fēng)險。
7.4.2信息來源真假辨別的風(fēng)險。
由于律師需要通過多種渠道審核和調(diào)查借款人的相關(guān)資信、證照等情況，尤其要注意信息來源的真實性和可信度。比如通過網(wǎng)絡(luò)搜索了解借款人相關(guān)情況，其中可能有不少虛假信息，律師可結(jié)合自己的經(jīng)驗辨別信息的真?zhèn)?；要全面了解、全面調(diào)查，如能通過工商、房地產(chǎn)管理部門等正常渠道取得信息，應(yīng)根據(jù)授權(quán)從正常渠道調(diào)查取得。
7.4.3免擔(dān)保和第三方保證風(fēng)險。
銀行普遍采用房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式，即借款人以項目土地使用權(quán)和在建工程抵押作為其申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款擔(dān)保的必需條件。但有的銀行出于同業(yè)競爭和業(yè)務(wù)拓展的需要，對于部分借款人實行免擔(dān)?；虻谌奖ＷC，即沒有落實項目土地使用權(quán)及在建工程抵押，導(dǎo)致銀行對項目銷售回款喪失控制權(quán)。有的借款人在貸款到期時，因不落實還款資金來源，銀行在不良資產(chǎn)考核的壓力下被迫轉(zhuǎn)貸，貸款風(fēng)險陡增。有的銀行對資金實力雄厚、土地儲備豐厚的借款人在符合優(yōu)質(zhì)標準下免擔(dān)?；蚪邮艿谌奖ＷC，而這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)開發(fā)的項目又往往遍布全國各地，資金需求量巨大，利用銀行貸款拆東補西甚至支付土地款的現(xiàn)象在一定程度上也存在。房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)劇烈波動，借款人個別項目出現(xiàn)風(fēng)險，整個資金鏈出現(xiàn)問題，銀行貸款將陷入十分危險的境地。有的企業(yè)大量設(shè)立關(guān)聯(lián)公司，互相提供第三方責(zé)任保證，而實際代償能力不足。律師應(yīng)提示銀行要求借款人必須提供抵押擔(dān)保，而且必須是貸款項目的抵押擔(dān)保。除審慎接受極少數(shù)實力雄厚且信譽良好的大企業(yè)或企業(yè)集團作為第三方連帶責(zé)任保證人之外，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批特別是新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款不應(yīng)接受第三方連帶責(zé)任保證。
7.4.4抵押風(fēng)險。
（1） 以房地產(chǎn)開發(fā)項目所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作抵押的法律障礙風(fēng)險。一般情況下，開發(fā)企業(yè)通過出讓的方式獲得土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)作抵押的，借款人必須按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，如果抵押物不符合以上法定的轉(zhuǎn)讓條件，在實現(xiàn)抵押權(quán)時將存在法律障礙風(fēng)險，如果借款人重復(fù)抵押未辦理抵押登記的土地，銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時將面臨更為復(fù)雜的局面，即使維權(quán)成功，受償效果往往也十分有限。
《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。按照該項規(guī)定，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在，相應(yīng)的抵押權(quán)也隨之消失?，F(xiàn)實中不少借款人囤積了大量土地，出于坐地增值、融資受阻等種種原因未如期開發(fā)。由于過去政策環(huán)境寬松，房地產(chǎn)市場處于恢復(fù)階段以及人為因素等原因，這項規(guī)定基本上沒有得到有效執(zhí)行。但從國家宏觀調(diào)控的嚴厲舉措以及部分地方政府調(diào)控行動之堅決看，如果房地產(chǎn)泡沫化程度加重，這項規(guī)定有可能進一步成為政府加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的突破口。
律師要提示銀行加強與土地管理部門的聯(lián)系，核實土地用途、土地級別和土地使用權(quán)的最高使用年限和剩余使用年限。還要密切關(guān)注、監(jiān)督借款人是否按照土地使用權(quán)出讓合同約定的開發(fā)期限動工開發(fā)。對于土地長期閑置的，應(yīng)及時采取有效的保全措施，避免土地使用權(quán)被國家無償收回，特別要避免接受滿兩年未動工開發(fā)的土地使用權(quán)抵押。
（2） 以房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程作抵押，土地上新增房屋后的抵押權(quán)懸空風(fēng)險?！稉?dān)保法》第55條規(guī)定，""城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物""。但銀行在辦理了土地使用權(quán)抵押后，由于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建造房屋后土地的使用價值已被新增房屋所吸收，如果沒有進一步追加其為在建工程抵押，則借款人可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終將使抵押權(quán)即土地使用權(quán)懸空。另外，在辦理在建工程抵押后，由于在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時并存，如果銀行同意借款人在開發(fā)過程中進行預(yù)售（往往需逐個解除在建工程抵押以辦理按揭貸款抵押），但未能實現(xiàn)售房款有效監(jiān)管，那么債權(quán)將同樣面臨懸空的危險。
律師應(yīng)提示銀行嚴格審查抵押物的權(quán)屬。原則上只接受借款人權(quán)屬項下的土地使用權(quán)抵押和貸款項目的在建工程作抵押，及時、準確地了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復(fù)抵押等情況，確保抵押物權(quán)屬清晰，抵押登記手續(xù)齊備，合法合規(guī)。同時，要確保抵押房地產(chǎn)估價的合理性，防止房地產(chǎn)的評估價格存在虛估或高估現(xiàn)象，合理確定貸款額度，防范和規(guī)避信貸風(fēng)險。要認真分析并把握抵押房地產(chǎn)的狀態(tài)及處置變現(xiàn)的可能性，盡量避免地下車位甚至通道等價值低、難變現(xiàn)的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保。同時嚴格監(jiān)督房地產(chǎn)項目開發(fā)進度，防范抵押無效或懸空。對于以土地使用權(quán)作抵押的，要根據(jù)工程建設(shè)進度，及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押。
《物權(quán)法》第180條規(guī)定，債務(wù)人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第11條規(guī)定，""以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押""?！稉?dān)保法司法解釋》第47條規(guī)定：""以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。""為防止土地使用權(quán)抵押懸空，確保抵押權(quán)完整有效，在項目進入房屋建設(shè)階段，銀行應(yīng)要求借款人將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，即將土地及地上新增房屋及時設(shè)定為貸款抵押。而在銀行辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為在建工程抵押、在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押（按揭貸款抵押）時必須重新辦理抵押登記。在商品房預(yù)售時，應(yīng)要求企業(yè)在辦理按揭業(yè)務(wù)中，以放貸銀行為唯一的監(jiān)管銀行，收存全部售房款。為防止企業(yè)非法轉(zhuǎn)移銷售資金，雙方應(yīng)約定，只有在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，企業(yè)才能使用預(yù)售款，確保資金用于項目建設(shè)。嚴格實行房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理，包括對貸款和銷售款的支配和使用實施專項監(jiān)管、嚴格控制，確保項目正常運作和貸款回收，防止借款人轉(zhuǎn)移、挪用或抽逃資金。
（3） 有的銀行在貸后管理中過于依賴抵押物登記，沒有對項目建設(shè)及抵押物情況進行及時跟蹤，導(dǎo)致風(fēng)險。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，""建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償""。2002年最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》進一步認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述規(guī)定明確了在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于貸款銀行抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)，其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)受到限制和侵害。如果出現(xiàn)借款人與承包人聯(lián)手虛構(gòu)事實，企圖逃廢銀行債務(wù)的情形，則銀行的抵押權(quán)同樣無法實現(xiàn)。律師應(yīng)提示銀行，及時掌握工程進度和工程款支付情況，監(jiān)督借款人及時、足額投入自有資金，即按規(guī)定用途使用貸款，防止借款人挪用工程建設(shè)資金拖欠工程款。另一方面，可以建議銀行要求借款人提供施工企業(yè)自愿放棄工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，以期預(yù)先消除工程款的優(yōu)先受償權(quán)，達到保證抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)哪康?。因在司法實踐中對于上述書面承諾的效力存在爭議，律師應(yīng)在提出建議的同時向銀行提示該承諾存在無效的法律風(fēng)險。
7.4.5稅收優(yōu)先權(quán)的沖突風(fēng)險
《稅收征收管理法》第45條規(guī)定，""納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行""。該規(guī)定明確了國家稅收具有優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)，屬于法定優(yōu)先權(quán)。如果借款人在以開發(fā)項目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，銀行在處置抵押物時就要受到限制，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)先于銀行進行處置，并就處置價款優(yōu)先受償，收稅后的剩余部分，銀行才可受償。律師應(yīng)提示銀行在接受借款人土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押時，首先應(yīng)要求借款人提供依法納稅的憑證。同時還可通過稅務(wù)機關(guān)定期發(fā)布的公告或其他有效途徑，查清企業(yè)是否欠稅和欠稅的時間、金額和原因，如查悉企業(yè)欠稅屬實的，應(yīng)督促企業(yè)及時納稅，要求其繳清稅款后再接受其抵押，即把借款人依法納稅作為銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的先決條件。
7.4.6以貸還貸的風(fēng)險。所謂""以貸還貸""又稱借新還舊，是指借款人在舊的貸款尚未清償?shù)那闆r下，金融機構(gòu)再次為其辦理一筆新的貸款，用以清償舊的貸款。律師應(yīng)提示銀行關(guān)注以下法律風(fēng)險：
（1） 借新還舊無法律依據(jù)的風(fēng)險
借新還舊的合規(guī)性依據(jù)在于《不良貸款認定暫行辦法》，該暫行辦法第9條規(guī)定，貸款到期（含展期后到期）后未歸還，又重新貸款用于歸還部分或全部原貸款的，應(yīng)依據(jù)借款人的實際還款能力認定不良貸款。對同時滿足下列四項條件的，應(yīng)列為正常貸款：借款人生產(chǎn)經(jīng)營活動正常，能按時支付利息；重新辦理貸款手續(xù)；貸款擔(dān)保有效；屬于周轉(zhuǎn)性貸款。
但隨著《不良貸款認定暫行辦法》于2007年被廢止，導(dǎo)致借新還舊實際上已經(jīng)失去法律依據(jù)。律師應(yīng)當(dāng)提示該風(fēng)險。
（2） 保證人免責(zé)的風(fēng)險
《擔(dān)保法司法解釋》第39條規(guī)定，""主合同當(dāng)事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，保證人不承擔(dān)民事責(zé)任""。在以貸還貸業(yè)務(wù)中，律師應(yīng)提示銀行取得擔(dān)保人對新借款的有效擔(dān)保，并應(yīng)明確告知回避擔(dān)保人以主合同當(dāng)事人雙方欺詐為由主張免除擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險，具體措施包括：
① 在借款合同中明確規(guī)定貸款用途為""以貸還貸""或直接載明用于償還""××""借款合同項下的貸款，而不應(yīng)該規(guī)定為""流動資金、企業(yè)用款""等不明確的用途；
② 在保證合同中明確記載主合同的編號、貸款用途為""以貸還貸""；
③ 要求保證人出具其知曉所擔(dān)保的貸款系用于償還舊貸的聲明書，該聲明書應(yīng)明確記載保證合同的編號、被保證人、新貸借款合同編號、舊貸借款合同編號及新貸系用于償還舊貸。
（3） 無財產(chǎn)擔(dān)保的貸款在借新還舊時抵押無效的風(fēng)險
《擔(dān)保法司法解釋》第69條規(guī)定：""債務(wù)人有多個普通債權(quán)人的，在清償債務(wù)時，債務(wù)人與其中一個債權(quán)人惡意串通，將其全部或者部分財產(chǎn)抵押給該債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的權(quán)益，受損害的其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該抵押行為。""
律師應(yīng)提示銀行，用財產(chǎn)抵押辦理借新還舊貸款時，要對抵押人的到期債務(wù)進行審查，并適當(dāng)確定抵押比率，避免構(gòu)成""惡意抵押""。在抵押人有多個債權(quán)人且這些債務(wù)不到期的情況下，抵押人將大部分資產(chǎn)抵押給一個債權(quán)人并不違法，但在多個債權(quán)人存在且有到期債務(wù)的情況下，抵押行為就受到一定的限制。至于抵押人可將多大比例的財產(chǎn)設(shè)定抵押，一般而言，擬給客戶提供的貸款占客戶總負債比例是多少，則可以要求企業(yè)按此比例提供相應(yīng)的財產(chǎn)作抵押，并列出詳細的抵押財產(chǎn)清單，切忌使用""全部財產(chǎn)""、""一座樓""等模糊性語言。
（4） 有財產(chǎn)擔(dān)保的貸款以貸還貸時抵押無效的風(fēng)險
以貸還貸時，律師應(yīng)提示銀行從嚴辦理借新還舊的手續(xù)，按程序操作，先簽署借款合同，后重新簽訂抵押合同，辦理抵押登記手續(xù)。主從合同的連接條款必須起到連接作用，除最高額保證合同和最高額抵押擔(dān)保合同可以先于借款合同外，一般情況下，必須先簽借款合同再簽擔(dān)保合同，不得主從合同倒置。
（5） 借新還舊時銀行劃款會計手續(xù)不合規(guī)帶來的法律風(fēng)險
以新貸償還舊貸，銀行應(yīng)該嚴格按照會計處理程序的規(guī)定劃轉(zhuǎn)款項，即新發(fā)放貸款先進入借款人賬戶，然后由借款人出具轉(zhuǎn)賬支票清償?shù)狡谫J款，嚴禁在無借款人劃款手續(xù)的前提下由銀行直接扣收。這樣做既堅持了""誰的款進誰的賬、由誰支配""的銀行結(jié)算原則，也能避免銀行提起借貸糾紛訴訟時，借款人以強行劃款為由向銀行提起以侵權(quán)為由的反訴風(fēng)險。
7.5律師為借款人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
7.5.1審查銀行的貸款人主體資格：根據(jù)《銀行法》和《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，銀行經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)必須經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)管機關(guān)批準，持有中國銀行業(yè)監(jiān)管機關(guān)頒發(fā)的《金融機構(gòu)法人許可證》或《金融機構(gòu)營業(yè)許可證》，并經(jīng)工商行政管理部門核準登記。按照《銀行法》的規(guī)定，銀行未經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)管機關(guān)的批準，不能從事委托貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)《外資銀行管理條例》的規(guī)定，外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)應(yīng)取得銀監(jiān)會的批準。
7.5.2審查銀行的貸款流程，資金發(fā)放，貸后管理等信貸政策，協(xié)助借款人根據(jù)自身情況確定貸款銀行。
7.5.3審查借款人在經(jīng)濟、財務(wù)等各方面條件，提供有關(guān)法律建議協(xié)助借款人符合借款人的資質(zhì)要求；房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資的借款人應(yīng)當(dāng)具備法律規(guī)定的主體資格以及經(jīng)濟、財務(wù)上的條件，否則，其與銀行等金融機構(gòu)簽訂的授信合同、借款合同以及相應(yīng)的其他合同可能被認定為無效。
（1） 對《借款申請書》進行審查；
（2） 協(xié)助借款人審查其主體資格和經(jīng)濟、財務(wù)條件，參見7.5.1；
（3） 協(xié)助借款人履行必要的公司授權(quán)程序；依據(jù)內(nèi)部組織性文件或者法律規(guī)定的程序作出公司決策性文件以及其他有關(guān)文件，參見7.5.2。
7.5.4有下列情形之一者，銀行等金融機構(gòu)一般不對其發(fā)放貸款，律師應(yīng)有所了解：
（1） 不具備貸款主體資格和基本條件；
（2） 建設(shè)項目未取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；
（3） 建設(shè)項目未列入當(dāng)?shù)啬甓冉ㄔO(shè)投資計劃和土地供應(yīng)計劃，不能進行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)，未取得規(guī)劃意向書的，銀行一般不予審批項目貸款額度；
（4） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目資本金比例低于35%（根據(jù)政策調(diào)整）；
（5） 未持有有效的《貸款卡》；
（6） 有嚴重違法經(jīng)營行為；
（7） 項目環(huán)評未達到環(huán)保規(guī)定的要求。
7.6律師為借款人提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
7.6.1幫助借款人調(diào)查了解銀行的信譽、效率、資金使用靈活性、收費靈活性等具體情況。
7.6.2幫助借款人審核其主體資格和貸款申請條件，以期符合銀行的貸款要求。
7.6.3根據(jù)已經(jīng)調(diào)查了解和審核的情況，向借款人提供法律意見，提示相應(yīng)風(fēng)險。
7.7律師為借款人提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
7.7.1對銀行的資料審查和內(nèi)部審批程序不了解的風(fēng)險。
銀行能否如期并按借款人要求的金額及年限提供貸款，需要經(jīng)過銀行的資料審查及內(nèi)部的審批程序。這一過程主動權(quán)完全掌握在銀行手中，致使借款人在按要求提供貸款所需文件資料的前提下，也可能因銀行的原因?qū)е路趴顣r間延長。而在目前的貸款協(xié)議中，很少有關(guān)于銀行逾期放款的違約責(zé)任，對于銀行的放款沒有任何有效約束機制。資金的保障是借款人開發(fā)房地產(chǎn)過程中的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)項目的生命線，一旦出現(xiàn)逾期放款，后續(xù)供應(yīng)不足，往往會讓借款人陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險。因此，如果銀行逾期放款后果嚴重，則有可能影響整個項目建設(shè)進度。而且銀行的放貸結(jié)果并不是確定的，完全有可能受政策變動影響。律師應(yīng)提示借款人對銀行的資料審查、內(nèi)部審批程序和貸后監(jiān)管的規(guī)定進行了解，合理安排資金計劃，避免延期放款對項目建設(shè)帶來的不利影響。
7.7.2借款人提供虛假申請文件的風(fēng)險。
根據(jù)《銀行法》和《貸款通則》的規(guī)定，借款人提供虛假資料，銀行有權(quán)單方?jīng)Q定停止支付借款人尚未使用的貸款，并提前收回部分或全部貸款本息；借款人采取欺詐手段騙取貸款，尚不構(gòu)成犯罪的，由國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)沒收違法所得，違法所得50萬元以上的，并處違法所得1倍以上5倍以下罰款；沒有違法所得或者違法所得不足50萬元的，處50萬元以上200萬元以下罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。律師應(yīng)提示借款人提供真實的貸款申請文件。
第8條 合同的實質(zhì)性內(nèi)容
8.1一般規(guī)定
《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》規(guī)定，所有貸款應(yīng)由借款人和銀行簽訂貸款合同，或稱借款合同。目前，一般情況下銀行都已經(jīng)具備通用的格式合同，當(dāng)情況發(fā)生變化時也會進行修訂。根據(jù)特殊需要，也在特定的貸款項目中專門起草一份貸款合同。貸款合同應(yīng)當(dāng)約定借款種類、用途、金額、利率、期限、還款方式、借貸雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任和雙方認為需要約定的其他事項。貸款合同一般有如下重要條款：
8.1.1貸款的用途
借款人應(yīng)該按照約定的用途使用貸款，不能用于其他目的和非法目的。
《貸款通則》還規(guī)定了以下對貸款用途的限制：
（1） 借款人不得用貸款從事股本權(quán)益性投資，國家另有規(guī)定的除外；
（2） 借款人不得用貸款在有價證券、期貨等方面從事投機經(jīng)營；
（3） 借款人不得用貸款從事房地產(chǎn)投機；
（4） 借款人不得套取貸款用于借貸牟取非法收入。
8.1.2貸款幣種、金額
貸款幣種、金額，是貸款合同中的數(shù)量條款，是銀行向借款人提供的具體貨幣及其數(shù)量。貸款合同應(yīng)注明幣種，外幣的貸款應(yīng)寫明外幣種類，如未注明幣種的，貸款幣種為人民幣。
8.1.3貸款種類
8.1.4貸款期限
指根據(jù)借款人的生產(chǎn)經(jīng)營周期、現(xiàn)金流量、還款能力和銀行的資金供給能力由借貸雙方共同商議后確定，并在貸款合同中載明：
（1） 住房開發(fā)貸款，最長不超過3年（含3年）；
（2） 商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長不超過5年（含5年）；
（3） 其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過5年（含5年）。
借款人不能按期歸還貸款的，應(yīng)當(dāng)在貸款到期日之前，向銀行申請貸款展期。是否展期由銀行決定。申請保證貸款、抵押貸款展期的，還應(yīng)當(dāng)由保證人、抵押人出具同意的書面證明。已有約定的，按照約定執(zhí)行。
短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。國家另有規(guī)定的除外。借款人未申請展期或申請展期未得到批準，其貸款從到期日次日起，轉(zhuǎn)入逾期貸款賬戶。
8.1.5貸款利息
銀行應(yīng)當(dāng)按照中國銀行業(yè)監(jiān)管機關(guān)規(guī)定的貸款基準利率允許浮動的上下限，確定每筆貸款利率，并在貸款合同中載明。以國家開發(fā)銀行《人民幣存貸款利率管理辦法》中的規(guī)定為例：
短期貸款（期限在1年以下，含1年），按貸款合同簽訂日的相應(yīng)檔次的法定貸款利率計息。貸款合同期內(nèi)，遇利率調(diào)整不分段計息。短期貸款按季結(jié)息的，每季度末月的20日為結(jié)息日；按月結(jié)息的，每月的20日為結(jié)息日。具體結(jié)息方式由借貸雙方協(xié)商確定。對貸款期內(nèi)不能按期支付的利息按貸款合同利率按季或按月計收復(fù)利，貸款逾期后改按罰息利率計收復(fù)利。
中長期貸款（期限在1年以上）利率也可實行一年一定。貸款（包括貸款合同生效日起1年內(nèi)應(yīng)分筆撥付的所有資金）根據(jù)貸款合同確定的期限，按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率計息，每滿1年后（分筆撥付的以第一筆貸款的發(fā)放日為準），再按當(dāng)時相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年度利率。中長期貸款按季結(jié)息，每季度末月20日為結(jié)息日。對貸款期內(nèi)不能按期支付的利息按合同利率按季計收復(fù)利，貸款逾期后改按罰息利率計收復(fù)利。
需要明確的是，上述關(guān)于貸款計收復(fù)利和罰息并存的規(guī)定是根據(jù)中國人民銀行《人民幣利率管理規(guī)定》和中國人民銀行《關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》制定的，也為各銀行和金融機構(gòu)廣泛采用，但1996年最高人民法院《關(guān)于長城萬事達信用卡透支利息不應(yīng)計算復(fù)利的批復(fù)》認為，信用卡透支利率的規(guī)定已含有懲罰性質(zhì)，信用卡透支不應(yīng)再計算復(fù)利。在司法實踐中明確不支持逾期罰息和復(fù)利并存，律師應(yīng)及時提示銀行該條款存在無效的法律風(fēng)險。
貸款展期，期限累計計算，累計期限達到新的利率期限檔次時，自展期之日起，按展期日掛牌的同檔次利率計息；達不到新的期限檔次時，按展期日的原檔次利率計息。
貸款利息的計算通常""算頭不算尾""，即提款日計利，還款日不計利。每年的基礎(chǔ)天數(shù)固定為360天，以此由年利率計算出日利率。生息天數(shù)以實際天數(shù)為準。貸款清償時，利隨本清。
8.1.6擔(dān)保條款
對于擔(dān)保貸款，貸款合同可設(shè)置擔(dān)保條款，也可以另行簽訂擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是借款合同的從合同。根據(jù)《物權(quán)法》第172條的規(guī)定，主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
8.1.7提款
（1） 貸款合同應(yīng)規(guī)定，借款人提款時應(yīng)具備的先決條件。提款的先決條件是貸款合同簽訂后執(zhí)行提款需要具備的條件。有些貸款合同甚至要求在貸款開始執(zhí)行后，每次提款時還要滿足進一步的條件。先決條件的內(nèi)容可以因情況的不同而有所不同，一般可以分為兩類：一類是涉及貸款合同項下全部義務(wù)的先決條件；另一類是涉及每一筆貸款的先決條件。
設(shè)定涉及貸款合同項下全部義務(wù)的先決條件于保障銀行的利益是十分重要的，是為了使銀行在收到符合合同要求的書面證據(jù)和有關(guān)文件，證實有關(guān)貸款合同的一切法律事宜已經(jīng)安排妥帖，而且合同要求的擔(dān)保已經(jīng)得到落實以前，暫時停止承擔(dān)給予貸款的義務(wù)。這類先決條件通?？赡馨ǎ?br/> ① 提供借款人的公司營業(yè)執(zhí)照、組織文件，如公司章程等；
② 提供借款人對于借款的一切必要的文件，包括股東大會或董事會的決議、授權(quán)委托書等；
③ 按照約定由借款人在銀行的營業(yè)場所開立賬戶；
④ 提供法律意見書；
⑤ 提供有關(guān)的項目協(xié)議；
⑥ 辦妥約定的擔(dān)保手續(xù)、監(jiān)管手續(xù)等；銀行經(jīng)核保確認擔(dān)保合同的訂立是擔(dān)保人的真實意思表示；
⑦ 提交提款通知、提款的授權(quán)委托書；
⑧ 借款人在簽訂貸款合同時所作的陳述和保證，在其提取貸款之日仍然保持正確，沒有發(fā)生任何實質(zhì)性的不利變化；
⑨ 借款人沒有發(fā)生任何違約事件，或有可能構(gòu)成違約的其他事件。
上述可以在合同中約定的提款的先決條件，并非合同成立的條件，而是在合同已經(jīng)成立的前提下借款人在提款時應(yīng)當(dāng)具備的條件。只要借款人一旦具備約定條件，銀行就負有放款義務(wù)。
（2） 貸款合同通常都規(guī)定借款人可提取貸款的具體期限，并規(guī)定借款人應(yīng)在提款前若干天通知銀行。貸款合同一般不規(guī)定借款人承擔(dān)提取貸款的義務(wù)，而只是授予借款人在需要資金時有提取貸款的選擇權(quán)，但如果借款人屆時不提取貸款，銀行通常會要求借款人支付一筆銀行承諾貸款的費用，以補償銀行因所承諾貸款的資金擱置而造成的損失。
（3） 如果銀行不按貸款合同的規(guī)定向借款人發(fā)放貸款，借款人可以要求給予損害賠償，但一般不能要求實際履行。損害賠償?shù)挠嬎阍瓌t是，訂約時可合理預(yù)見的因違約而引起的損失。
8.1.8還款
貸款合同對借款人償還貸款的期限和方式一般都有具體的規(guī)定。借款人應(yīng)當(dāng)按照貸款合同規(guī)定按時足額歸還貸款本息。銀行在短期貸款到期1個星期之前、中長期貸款到期1個月之前，應(yīng)當(dāng)向借款人發(fā)送還本付息通知單；借款人應(yīng)當(dāng)及時籌備資金，按時還本付息。
8.1.9提前還款
貸款合同中對于該條款一般都有一些限制，規(guī)定得較為詳盡，因為銀行為了保證其投資能得到預(yù)期的收益。主要內(nèi)容如下：
（1） 自愿提前還款，一般適用于經(jīng)雙方協(xié)商一致的提前還款，根據(jù)情況銀行可以要求借款人支付一定比例的費用；
（2） 強制提前還款，一般適用于因借款人違約或預(yù)期違約而實行的違約制裁；
（3） 自愿取消授信額度；
（4） 特定原因?qū)е碌奶崆斑€款和取消額度，如因為稅務(wù)、市場紊亂和成本增加等。
8.1.10陳述與保證
借款人與借貸有關(guān)的事實，包括其法律地位、財務(wù)狀況、商務(wù)活動等是銀行評估貸款交易安全性和盈利性的基本依據(jù)。對借款人上述情況任何不真實、不準確或者不完整的說明，無論是故意還是過失，都會使銀行得出錯誤的結(jié)論，作出違反其真實意思的貸款決策。因此，貸款合同中通常會給借款人規(guī)定嚴格的陳述與保證義務(wù)，即要求借款人對其法律地位、簽約能力和交易的授權(quán)、政府審批、訴訟狀況、資產(chǎn)狀況、財務(wù)狀況、業(yè)務(wù)經(jīng)營情況、項目情況、違約情形等多方面內(nèi)容作出陳述與保證。并且該等陳述與保證不僅要求在貸款合同的簽署日作出，通常還要求在提款日重復(fù)作出。對于陳述與保證的違反將被視為違約事件，銀行會進而宣布貸款提前到期，并強制執(zhí)行有關(guān)擔(dān)保。
律師應(yīng)當(dāng)了解評價借款人的評價指標體系，并可以在合同條款中作出針對借款人的特定的財務(wù)約定。
陳述與保證條款任何不確定的用語，都會造成雙方的爭議。在合同擬定過程中，雙方及雙方律師都會盡力將有關(guān)問題的表述按有利于本方的用語書寫。一般情況下，條款內(nèi)容的最終確定，取決于借貸供求關(guān)系的緊張程度和洽談人的談判水平。這一點，也適用于合同其他條款的設(shè)置和表述。
8.1.11違約
貸款合同中的違約可分為兩類：一類是違反貸款合同本身的約定，如到期不還本付息、不履行約定的義務(wù)或?qū)κ聦嵉年愂雠c保證不正確等；另一類是所謂預(yù)期違約，即從某種征兆看來，借款人已經(jīng)喪失履行貸款合同項下的義務(wù)的能力。
預(yù)期違約主要包括：
（1） 交叉違約。信貸風(fēng)險的形成是一個從萌芽、積累直至發(fā)生的漸進過程。在還款期限屆滿之前，借款人財務(wù)、商務(wù)狀況的重大不利變化很有可能影響其履約能力，銀行除了可以通過約定一般性的違約條款、設(shè)定擔(dān)保等方式確保債權(quán)如期受償之外，還可以在合同中約定""交叉違約條款""。交叉違約的基本含義是：如果本合同項下的債務(wù)人在其他貸款合同項下出現(xiàn)違約，則也視為對本合同的違約。一般來說，債權(quán)人都是以當(dāng)事人未履行其在本合同項下的義務(wù)為由，追究債務(wù)人的違約責(zé)任，但交叉違約條款突破了這一限制，它試圖趕在借款人其他貸款合同項下的債務(wù)出現(xiàn)償還危機之前采取救濟措施，以避免自己處于比其他債權(quán)人更糟的處境。此種違約形態(tài)在我國現(xiàn)行法上雖無明確規(guī)定，但它并不違反合同法的有關(guān)法理及法律精神，現(xiàn)行《合同法》中的不安抗辯權(quán)可以作為其適用的法理依據(jù)。因此，交叉違約條款可以作為約定條款訂入合同之中，以使銀行能夠及時全面地掌控借款人的信用水平。
（2） 借款人喪失清償能力。凡借款人經(jīng)司法程序宣告破產(chǎn)或無清償能力，或明示無力清償?shù)狡趥鶆?wù)，或向債權(quán)人讓與財產(chǎn)或提出讓與財產(chǎn)的建議，即視為違約事件。這是一項警報性的違約事件，因為當(dāng)借款人喪失清償能力后，如果無法擺脫困境，就不可避免地會違反貸款合同的約定。
（3） 借款人的狀況發(fā)生了其他的重大不利變化。由于違約條款是用于應(yīng)付事先沒有預(yù)料到的情況，既然從銀行角度事先無法預(yù)料，也就無法窮盡，因此，從銀行方面來說，就需要這樣一個兜底性的保護條款，以保護其利益。在違約條款中一般規(guī)定，不論是由于什么原因引起的，也不問是借款人自愿的或者是非自愿的，或者是由于法院的命令或法律、規(guī)章的規(guī)定所造成的，都應(yīng)視為違約。這樣規(guī)定的目的是防止借款人主張違約的發(fā)生是由于不可抗力造成的，借此解脫其對違約所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。鑒于上述原因，銀行應(yīng)在貸款合同中約定，借款人有下列情形之一，銀行有權(quán)單方?jīng)Q定停止支付借款人尚未使用的貸款，并提前收回部分或全部貸款本息：
① 提供虛假材料或隱瞞重要經(jīng)營財務(wù)事實的；
② 未經(jīng)銀行同意擅自改變貸款原定用途，挪用貸款或用貸款從事非法、違規(guī)交易的；
③ 利用虛假申請文件，套取銀行資金或授信的；
④ 拒絕接受銀行對其貸款使用情況和有關(guān)經(jīng)營財務(wù)活動監(jiān)督和檢查的；
⑤ 出現(xiàn)重大兼并、收購重組等情況，銀行認為可能影響到貸款安全的；
⑥ 通過關(guān)聯(lián)交易，有意逃廢銀行債權(quán)的。
8.1.12協(xié)議管轄
雙方協(xié)商一致，可以按照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，對于因本合同提起的訴訟約定管轄法院或約定其他爭議解決方式，合同約定不能違反《民事訴訟法》的規(guī)定。
8.1.13合同的生效條件
在貸款合同中，可以約定該合同的生效條件。例如擔(dān)保文件的取得、擔(dān)保合同的簽訂、抵押登記的辦理、公證書的出具等。
8.1.14對于合同中出現(xiàn)的一些術(shù)語，應(yīng)當(dāng)在附則中作出雙方一致認可的定義。
8.1.15公證條款
銀行與借款人簽訂的借款合同、借款合同項下的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同以及開辦其他業(yè)務(wù)而與客戶簽訂的債權(quán)文書，雙方應(yīng)當(dāng)在合同訂立后，到銀行所在地公證處申辦公證。
《民事訴訟法》第238條規(guī)定：""對公證機關(guān)依法賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，一方當(dāng)事人不履行的，對方當(dāng)事人可以向有管轄權(quán)的人民法院申請執(zhí)行，受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。""為保證公證債權(quán)文書的強制執(zhí)行，經(jīng)公證的合同或借款人因到期未清償借款本息而與銀行達成的還款協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)明確在法律無其他規(guī)定時應(yīng)優(yōu)先受償，并應(yīng)在合同的其他條款或還款協(xié)議中約定""借款人不能按期還款愿接受強制執(zhí)行""。到期未履行的，由銀行申請公證處出具強制執(zhí)行證書。
8.2律師為銀行提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
8.2.1審核貸款用途，對貸款用途應(yīng)加以限制。一旦借款人違反貸款用途的約定，銀行應(yīng)有權(quán)停止放款，并提前收回貸款。
8.2.2貸款的種類、幣種、數(shù)量、期限、利息應(yīng)填寫完整。
8.2.3在貸款合同或擔(dān)保合同中約定，如果主合同被確認無效，擔(dān)保合同仍然有效。
8.2.4貸款合同中針對貸款合同項下全部義務(wù)和每一筆貸款的發(fā)放約定提款條件，并保證銀行在所述條件未滿足前暫時停止承擔(dān)給予貸款的義務(wù)。
8.2.5審核陳述和保證條款。
8.2.6完善預(yù)期違約的約定，保證銀行在條件成就時有權(quán)提前收回貸款并要求擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任。
8.2.7審核合同的生效條件。
8.2.8合同展期或變更的，應(yīng)重新訂立擔(dān)保合同。
8.3律師為銀行提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容
8.3.1協(xié)助銀行與借款人談判、協(xié)商。
8.3.2協(xié)助銀行審核貸款合同，排除適用或者修改格式條款的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過上級有管理權(quán)限的部門審查批準并附書面意見。
8.3.3審核借款方合同簽訂人的授權(quán)文件，核對合同文本和合同簽訂格式。
8.3.4為銀行提供口頭或書面的法律意見，就貸款合同相關(guān)的法律問題提供咨詢、出具法律意見。
8.4律師為銀行提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示
8.4.1不能有效識別貸款申請材料真實性、合理性的風(fēng)險。
律師應(yīng)提示并協(xié)助銀行嚴格遵照《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》的要求，事先進行客戶調(diào)查和客戶資料的驗證。
8.4.2對貸款逾期后轉(zhuǎn)貸的逾期原因不了解的風(fēng)險。
逾期或多次轉(zhuǎn)貸的貸款，有時并非用于正常經(jīng)營，沒有還款來源保證，若在未對逾期原因深入了解的前提下便對逾期貸款同意轉(zhuǎn)貸，則可能錯失發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)貸款隱含風(fēng)險的又一機會。因此，律師應(yīng)提示銀行對逾期貸款轉(zhuǎn)貸時，應(yīng)深入了解逾期原因，提高關(guān)注度，積極采取措施應(yīng)對風(fēng)險。
8.4.3未按合同要求形式簽訂合同的風(fēng)險。
律師應(yīng)提示注意格式文本中關(guān)于合同簽訂的形式要求，避免因合同簽訂形式不符而對合同效力產(chǎn)生爭議。
8.5律師為借款人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
8.5.1審核貸款的用途、種類、期限、利率是否完整。
8.5.2提示借款人辦理擔(dān)保所需的登記。
《擔(dān)保法》第41條明確規(guī)定，我國實行抵押登記生效制度。為了確保抵押權(quán)的有效性，各類銀行在與借款人簽訂借款合同和抵押合同后，必須到登記機關(guān)辦理抵押登記，銀行領(lǐng)取他項權(quán)證后，方可辦理放款手續(xù)。
《擔(dān)保法》第42條規(guī)定了四個不動產(chǎn)抵押登記部門。即：土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門、林木主管部門、運輸工具的登記部門。《城市房地產(chǎn)管理法》第63條規(guī)定，""經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書""，規(guī)范了房屋所有權(quán)證和土地使用證分別發(fā)放的運作程序，并結(jié)合""兩證合一""的經(jīng)驗，為解決房地產(chǎn)統(tǒng)一登記問題提供了法律依據(jù)。
（1） 土地使用權(quán)抵押
土地使用權(quán)設(shè)定抵押必須是以政府有償出讓方式取得的現(xiàn)在尚在建造房屋的土地使用權(quán)，以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)是不能單獨設(shè)定抵押的。
《擔(dān)保法》第34條第3、5項規(guī)定，""抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物""，""抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘，荒灘等荒地的土地使用權(quán)""可以抵押；第36條第3款規(guī)定：""鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。""
根據(jù)上述規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)即出讓土地使用權(quán)和通過依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。進行土地使用權(quán)抵押時必須注意的是，在土地實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
（2） 在建工程抵押
《擔(dān)保法司法解釋》第47條規(guī)定：""以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。""建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款明確規(guī)定：""在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。""
未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目擬辦理在建工程抵押登記，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)主管部門申請核實未辦理商品房預(yù)售許可證的情況。建設(shè)主管部門核實后，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具抵押樓棟未辦理商品房預(yù)售許可證的證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)憑此證明向市、區(qū)（縣）國土資源管理部門申請辦理在建工程抵押登記手續(xù)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理在建工程抵押登記期間，建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售許可申請不予受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理在建工程抵押登記審批事項完畢后，方可申請預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時，對預(yù)售項目已辦理了在建工程抵押登記的，須由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷售的證明。
已取得《商品房預(yù)售許可證》的項目，以未售房屋抵押的，需由提供貸款的銀行或其他金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同向項目所在地的市、區(qū)縣建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門申請查詢擬抵押房屋未銷售情況。主管部門為提供貸款的銀行或其他金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具擬抵押房屋未銷售（指未網(wǎng)上認購、網(wǎng)上簽約）的證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)憑此證明向市、區(qū)（縣）國土資源管理部門申請辦理未售房屋在建工程抵押登記手續(xù)。
（3） 預(yù)購商品房抵押
預(yù)購商品房抵押是指商品房預(yù)購人將